PUT-004502.16/2025/PP/M.XXA Tahun 2026

P U T U S A N

Nomor PUT-004502.16/2025/PP/M.XXA Tahun 2026

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

PENGADILAN PAJAK

memeriksa dan memutus sengketa pajak pada tingkat pertama dan terakhir dengan Acara Biasa (secara elektronik melalui Sistem Informasi Pengadilan Pajak), mengenai banding terhadap Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP- 00044/KEB/WPJ.21/2025 tanggal 19 Februari 2025 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Nomor 00030/207/19/098/24 tanggal 05 April 2025 Masa Pajak Desember 2019, yang terdaftar dalam berkas sengketa Nomor 004502.16/2025/PP, telah mengambil putusan sebagai berikut dalam sengketa antara:

PT NUSA KIRANA REAL ESTATE, NPWP 01.002.916.3-046.000, beralamat di Jalan Boulevard Raya Kav. I, Kelapa Gading Timur, Kelapa Gading, Kota Adm. Jakarta Utara, DKI Jakarta - 14240, yang diwakili oleh Rinna Zachrona jabatan Direktur Utama, (domisili elektronik: rindra_mytax@yahoo.com);

Selanjutnya dalam persidangan diwakili oleh:

1. Nama: Rindra,

Izin Kuasa Hukum : KEP-975/PP/IKH/2024 tanggal 24 September

2024,

berdasarkan Surat Kuasa Khusus Nomor 012.01/DIR.R/NK/X/2025 tanggal 7 Oktober 2025, untuk selanjutnya disebut sebagai Pemohon Banding;

Lawan

DIREKTUR JENDERAL PAJAK, berkedudukan di Jalan Jenderal Gatot Subroto Nomor 40-42, Jakarta 12190, (domisili elektronik: kanwil.090@pajak.go.id) dalam hal ini diwakili oleh:

1. Nama/NIP: Erricson M. / NIP 197805211999031001,

Jabatan: Penelaah Keberatan,

Unit Organisasi : Kantor Wilayah DJP Jakarta Utara,

2. Nama/NIP: Abdul Haris / NIP 197104141992011001,

Jabatan: Penelaah Keberatan,

Unit Organisasi : Kantor Wilayah DJP Jakarta Utara,

berdasarkan Surat Tugas terakhir Nomor ST-9/WPJ.21/2026 tanggal 6 Januari 2026, untuk selanjutnya disebut sebagai Terbanding;

Pengadilan Pajak tersebut:

Telah membaca Penetapan Ketua Pengadilan Pajak Nomor

888/PP/BR/2025 tanggal 02 September 2025;

Telah membaca Surat Banding Pemohon Banding Nomor

020.K/DIR.R/NK/V/2025 tanggal 17 Mei 2025;

Telah membaca Surat Uraian Banding Terbanding Nomor S-00081/SUB-

CT/WPJ.21/2025 tanggal 23 Juli 2025;

Telah membaca Surat Bantahan Pemohon Banding Nomor

001/NK/VIII/2025 tanggal 28 Agustus 2025;

Telah mendengar keterangan para pihak yang bersengketa, dalam

persidangan;

Telah membaca dan memeriksa bukti-bukti tertulis maupun surat lainnya

yang disampaikan para pihak yang diajukan dalam persidangan;

DUDUK PERKARA

Menimbang bahwa Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak

Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Nomor 00030/207/19/098/24 tanggal 05 April 2025 Masa Pajak Desember 2019 diterbitkan oleh Kantor Pelayanan Pajak Madya Dua Jakarta Utara, dengan penghitungan sebagai berikut:

1 Dasar Pengenaan Pajak

a. Atas Penyerahan Barang dan Jasa yang terutang

PPN:

a.1. Ekspor00 a.2. Penyerahan yang PPN-nya harus dipungut

256.042.103.551946.341.431.608 sendiri

a.3. Penyerahan yang PPN-nya dipungut oleh

00 Pemungut PPN

a.4. Penyerahan yang PPN-nya tidak dipungut00

a.5. Penyerahan yang dibebaskan dari

00 pengenaan PPN

a.6. Jumlah256.042.103.551946.341.431.608

b. Atas Penyerahan Barang dan Jasa yang tidak

00 terutang PPN:

c. Jumlah Seluruh Penyerahan256.042.103.551946.341.431.608

d. Atas Impor BKP/Pemanfaatan BKP Tidak

Berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam

Daerah Pabean/Pemanfaatan JKP dari luar

Daerah Pabean di dalam Daerah

Pabean/Pemungutan pajak oleh Pemungut

PPN/Kegiatan Membangun Sendiri/Pembayaran

kembali Pajak Masukan bagi PKP yang belum

melakukan penyerahan setelah jangka waktu

tertentu berakhir/Perolehan yang PPN-nya tidak

seharusnya dibebaskan atau tidak

dipungut/Tanggung jawab secara

renteng/Pembayaran PPN yang semula

mendapatkan fasilitas

d.1. Impor BKP00 d.2. Pemanfaatan BKP Tidak Berwujud dari

luar Daerah Pabean di dalam Daerah00 Pabean

d.3. Pemanfaatan JKP dari luar Daerah

00 Pabean di dalam Daerah Pabean

d.4. Pemungutan pajak oleh Pemungut PPN00 d.5. Kegiatan Membangun Sendiri00 d.6. Pembayaran kembali Pajak Masukan bagi

PKP yang belum melakukan penyerahan00 setelah jangka waktu tertentu berakhir

d.7. Perolehan yang PPN-nya tidak

seharusnya dibebaskan atau tidak00 dipungut

d.8. Tanggung jawab secara renteng

d.9. Pembayaran PPN yang semula00

mendapatkan fasilitas

d.10. Jumlah00

2 Penghitungan PPN Kurang Bayar

a. Pajak Keluaran yang harus dipungut/dibayar25.604.210.29094.634.143.096 sendiri

b. Dikurangi:

b.1. PPN yang disetor di muka dalam Masa

00 Pajak yang sama

b.2. Pajak Masukan yang dapat diperhitungkan54.305.17854.305.178 b.3. STP (Pokok Kurang Bayar)00 b.4. Dibayar dengan NPWP sendiri29.058.012.04429.058.012.044 b.5. Lain-lain00 b.6. Jumlah29.112.317.22229.112.317.222

c. Diperhitungkan:

c.1. SKPPKP00

d. Jumlah pajak yang dapat diperhitungkan (b.6-c.1)29.112.317.22229.112.317.222

e. Jumlah perhitungan PPN Kurang Bayar (a-d)(3.508.106.932)65.521.825.874

3 Kelebihan Pajak yang sudah:

a. Dikompensasikan ke Masa Pajak berikutnya00

b. Dikompensasikan ke Masa Pajak…..(karena

3.508.106.9323.508.106.932 pembetulan)

c. Jumlah3.508.106.9323.508.106.932

4 PPN yang kurang dibayar (2.e+3.c)069.029.932.806 5 Sanksi administratif

a. Bunga Pasal 13 (2) KUP29.489.587.295

b. Kenaikan Pasal 13 (2a) KUP0

c. Kenaikan Pasal 13 (3) huruf c KUP0

d. Kenaikan Pasal 17C (5) KUP0

e. Kenaikan Pasal 17D (5) KUP0

f. Bunga Pasal 13 (2) KUP jo. Pasal 9 (4f) PPN0

g. Jumlah29.489.587.295

6 Jumlah PPN yang masih harus dibayar (4+5.g)098.519.520.101 7 Jumlah kurang/(lebih) bayar yang disetujui Wajib Pajak

Rp0 berdasarkan Pembahasan Akhir Hasil Pemeriksaan

Menimbang bahwa atas Surat Ketetapan Pajak tersebut, Pemohon

Banding mengajukan keberatan dengan Surat Nomor 012.01/DIR.R/NK/VI/2024 tanggal 27 Juni 2024, yang pada penjelasannya disampaikan jumlah pajak yang terutang menurut surat ketetapan pajak adalah sebesar Rp69.029.932.806 dan perhitungan jumlah pajak yang terutang menurut Pemohon Banding adalah sebesar Rp28.325.465.874;

Menimbang bahwa atas keberatan Pemohon Banding tersebut, Terbanding

dengan Keputusan Terbanding Nomor KEP-00044/KEB/WPJ.21/2025 tanggal 19 Februari 2025, memutuskan menolak, dengan penghitungan sebagai berikut:

Menimbang bahwa Pemohon Banding tidak setuju dengan Surat

Keputusan Keberatan a quo sehingga mengajukan banding dengan Surat Nomor 020.K/DIR.R/NK/V/2025 tanggal 17 Mei 2025, yang diterima di Pengadilan Pajak pada hari Minggu, tanggal 18 Mei 2025 (melalui Surat Elektronik/Sistem Informasi Pengadilan Pajak);

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam Surat Banding Nomor

020.K/DIR.R/NK/V/2025 tanggal 17 Mei 2025, pada pokoknya mengemukakan hal- hal sebagai berikut:

I. Pemenuhan Ketentuan Formal Pengajuan Banding

1. Dasar Hukum

2.1. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan

Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2009, mengatur antara lain:

- Pasal 27 ayat (1): “Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan banding hanya kepada badan peradilan pajak atas Surat Keputusan Keberatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 ayat (1)";

- bahwa Pasal 27 ayat (3): “Permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan alasan yang jelas paling lama 3 (tiga) bulan sejak Surat Keputusan Keberatan diterima dan dilampiri dengan salinan Surat Keputusan Keberatan tersebut”;

2.2. bahwa Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan

Pajak, mengatur antara lain:

- Pasal 35 ayat (1): "Banding diajukan dengan Surat Banding dalam Bahasa Indonesia kepada Pengadilan Pajak";

- Pasal 35 ayat (2): "Banding diajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterima Keputusan yang dibanding, kecuali diatur lain dalam peraturan perundang-undangan perpajakan";

- Pasal 36 ayat (1): "Terhadap 1 (satu) Keputusan diajukan 1 (satu) Surat Banding";

- Pasal 36 ayat (2) Undang-Undang Pengadilan Pajak, mengatur: "Banding diajukan dengan disertai alasan-alasan yang jelas, dan dicantumkan tanggal diterima surat keputusan yang dibanding”;

- Pasal 36 ayat (3) Undang-Undang Pengadilan Pajak, mengatur: "Pada Surat Banding dilampirkan salinan Keputusan yang dibanding”;

- Pasal 36 ayat (4): "Selain dari persyaratan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) serta Pasal 35, dalam hal Banding diajukan terhadap besarnya jumlah Pajak yang terutang, Banding hanya dapat diajukan apabila jumlah yang terutang dimaksud telah dibayar sebesar 50% (lima puluh persen)”;

- bahwa Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Pengadilan Pajak, mengatur: "Banding dapat diajukan oleh Wajib Pajak, ahli warisnya, seorang pengurus, atau kuasa hukumnya”;

2. Tinjauan Pemenuhan syarat Formal Surat Banding

2.1. bahwa Surat Banding a quo, merupakan Banding atas Keputusan

Terbanding a quo, sehingga memenuhi ketentuan Pasal 27 ayat (1) Undang-Undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan juncto Pasal 36 ayat (1) Undang-Undang Pengadilan Pajak;

2.2. bahwa Surat Banding a quo dibuat dalam bahasa Indonesia, sehingga

memenuhi ketentuan Pasal 27 ayat (2) Undang-Undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan juncto Pasal 35 ayat (1) Undang- Undang Pengadilan Pajak;

2.3. bahwa Surat Banding a quo, memuat alasan-alasan Banding yang

jelas, dan mencantumkan tanggal diterimanya Surat Keputusan yang digugat, sehingga memenuhi ketentuan Pasal 27 ayat (2) Undang- Undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan juncto Pasal 36 ayat (2) Undang-Undang Pengadilan Pajak;

2.4. bahwa Keputusan Terbanding a quo diterima tanggal 21 Februari 2025

dan Surat Banding a quo kepada Sekretariat Pengadilan Pajak pada tanggal 17 Mei 2025 yang berarti masih dalam rentang jangka waktu 3 (tiga) bulan, sehingga memenuhi ketentuan Pasal 27 ayat (2) Undang- Undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan juncto Pasal 35 ayat (2) Undang-Undang Pengadilan Pajak;

2.5. bahwa Surat Banding a quo dilampiri dengan salinan keputusan yang di

banding, sehingga memenuhi ketentuan Pasal 36 ayat (3) Undang- Undang Pengadilan Pajak;

2.6. bahwa berdasarkan Pasal 27 ayat (5a), (5b) dan (5c) Undang-Undang

Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan, karena Surat Ketetapan Pajak a quo tidak terdapat jumlah yang disetujui berdasarkan pembahasan akhir hasil pemeriksaan dan terbukti Pemohon Banding menyatakan tidak setuju dan mengajukan keberatan sehingga tidak ada kewajiban pembayaran atas jumlah pajak yang terutang, dengan demikian memenuhi ketentuan Pasal 36 ayat (4) Undang-Undang Pengadilan Pajak;

2.7. bahwa penandatangan Surat Banding a quo adalah Rinna Zachrona

yaitu Direktur Utama Pemohon Banding, sehingga memenuhi ketentuan Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Pengadilan Pajak;

2.8. bahwa dengan demikian, berdasarkan uraian terhadap aspek formal di

atas, Surat Banding a quo telah memenuhi ketentuan formal pengajuan Banding sebagaimana diatur dalam Pasal 27 ayat (1) dan (2) Undang- Undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan juncto Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2), Pasal 36 ayat (1), ayat (2), ayat (3) dan ayat (4) serta Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Pengadilan Pajak. Oleh karenanya, sudah sepatutnya permohonan Banding ini dapat diterima dan dapat dipertimbangkan lebih lanjut oleh Majelis;

II. Pokok Sengketa, Dasar Koreksi Terbanding Dan Alasan Banding

1. Pokok Sengketa

bahwa Pemohon Banding telah menerima Keputusan Terbanding a quo, dengan perhitungan sebagai berikut:

Menurut Terbanding

bahwa berdasarkan hasil dari pemeriksaan terhadap Pemohon Banding, tb Pemeriksa menetapkan nilai transaksi antara Pemohon Banding dengan PT Citratama Inti Persada menggunakan nilai SSP PPh Final yaitu sebesar Rp653.839.600.000 berdasarkan nilai NJOP sebagai Harga Jual;

Menurut Pemohon Banding

bahwa Pemohon Banding ajukan banding atas transaksi antara Pemohon Banding dengan PT Citratama Inti Persada dengan Nomor Faktur Pajak 010.007-19.85140877 dan nomor Faktur Pajak pengganti 011.007- 19.85140877 yang sebenarnya terjadi, Pemohon Banding menggunakan nilai transaksi sebesar Rp246.794.930.680,00;

2. Alasan Banding

bahwa Pemohon Banding tidak setuju atas koreksi Terbanding terhadap Dasar Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Rp407.044.669.320,00 dengan alasan sebagai berikut:

a. Kronologis

- Pada tanggal 22 November 2019 dilaksanakan penandatanganan Akta PPJB Nomor 102 dibuat dihadapan Julius Bilal Tadjoedin, S.H., M.Kn. antara Pemohon Banding dengan PT Citratama Inti Persada atas SHGB No. 1464 dengan luas 240.897 m2 senilai Rp281.876.000.000,00;

- Pada tanggal 17 Desember 2019 dilaksanakan penandatanganan AJB No. 353/2019 dibuat dihadapan Johny Dwikora Aron, SH selaku PPAT di daerah kerja kota administrasi Jakarta Utara antara Pemohon Banding dan PT Citratama Inti Persada dengan nilai sesuai akta PPJB yaitu sebesar Rp281.876.000.000,00;

- Adanya penerbitan Faktur Pajak sebesar Rp281.876.000.000,00 nomor Faktur Pajak : 010.007-19.85140877 berdasarkan AJB No. 353/2019 dibuat dihadapan Johny Dwikora Aron, SH selaku PPAT di daerah kerja kota administrasi Jakarta Utara antara Pemohon Banding dan PT Citratama Inti Persada;

- Pada tanggal 17 Desember 2019 terjadi pembayaran dari PT Citratama Inti Persada;

- Pada tanggal 29 Maret 2022 terjadi Kesepakatan Bersama No.08 terkait perubahan luasan karena pengurangan fasum fasos;

- Adanya Faktur Pajak pengganti sebesar Rp246.794.930.680,00 nomor Faktur Pajak : 011.007-19.85140877 berdasarkan Kesepakatan

Bersama No.08 terkait perubahan luasan karena pengurangan fasum fasos;

- Pada tanggal 07 Juni 2023 terbit Surat Pemeriksaan Pajak No.S234/KPP.2109/PaPj.2/2023 oleh KPP Madya Dua Jakarta Utara;

- Pada tanggal 5 April 2024 pemeriksaan selesai dengan diterbitkannya Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar;

b. Sengketa Koreksi DPP Harga Jual

- Pemohon Banding melakukan penjualan tanah dengan Harga lebih murah dari harga NJOP karena dengan pertimbangan sebagai berikut:

a) Perusahaan Pemohon Banding sedang kesulitan dana untuk operasional dan pembayaran bunga bank, sehingga Pemohon Banding perlu dana secepatnya

b) Jumlah luas tanah yang akan dijual cukup besar, sehingga akan sulit mencari pembeli yang mau membeli tanah secara keseluruhan sekaligus.

c) Dari luas tanah yang dijual tersebut tentu tidak seluruhnya bisa dimanfaatkan oleh pembeli sehingga luas efektif yang bisa dimanfaatkan pembeli berkurang.

d) Transaksi penjualan tidak memiliki hubungan dengan transaksi antar perusahan yang terkoneksi atau terafiliasi.

- Menurut Pasal 1 Angka 18 Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa, harga jual didefinisikan sebagai uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk PPN yang dipungut menurut undang-undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.

- Terbanding melakukan koreksi berdasarkan Pasal 87 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah yang mengatur DPP atas Pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak;

- Pemohon Banding berpendapat Pasal 87 Undang-Undang 28 Tahun 2009 hanya untuk menghitung BPHTB dan PPh Final sehingga

Pemohon Banding membayar PPh Final dengan menggunakan NJOP sementara untuk PPN, Pemohon Banding menggunakan Harga sesuai AJB dikarenakan Pasal 1 angka 18 Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa jelas mendefinisikan bahwa harga jual sebagai uang termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk PPN yang dipungut menurut undang-undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.

- Antara Pemohon Banding dengan Pembeli tidak ada hubungan istimewa sehingga Harga Jual yang seharusnya adalah harga yang diterima oleh Pemohon Banding dan Terbanding tidak dapat menilai kembali Harga Jual antara Pemohon banding dengan Pembeli;

- Nilai Harga jual yang Pemohon Banding terbitkan Faktur Pajaknya sudah sesuai dengan Akta Jual Beli (AJB) yang telah disepakati kedua belah pihak.

- Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Pasal 87 ayat 1, 2 dan 3 disebutkan:

a. Dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak;

b. Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1), dalam hal : a. jual beli adalah harga transaksi;

c. Jika Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat

(2) huruf a sampai dengan huruf n tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi dan Bangunan.

bahwa atas dasar aturan tersebut di atas Pemohon Banding menggunakan harga NJOP yang menjadi dasar setoran PPh final Pasal 4 ayat 2;

bahwa berdasarkan penjelasan di atas, menurut Pemohon Banding bahwa nilai Dasar Pengenaan Pajak Harga Penjualan ke PT Citratama Inti Persada adalah sebesar Rp246.794.930.680,00;

III. Perhitungan Yang Seharusnya Menurut Pemohon Banding

bahwa berdasarkan penjelasan di atas, maka menurut Pemohon Banding adalah sebagai berikut:

1. Jumlah pajak yang terutang menurut surat ketetapan pajak/pemotongan atau pemungutan*) sebesar : Rp69.029.932.806,00;

2. Jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan Pemohon Banding sebesar Rp28.325.465.874,00;

3. Jumlah pajak yang terutang yang disetujui dalam pembahasan akhir hasil pemeriksaan sebesar: Rp0,00;

4. Jumlah yang telah dilunasi sebesar Rp0,00;

IV. Kesimpulan dan Usul Pemohon Banding

Kesimpulan

bahwa berdasarkan penjelasan dan uraian di atas, Pemohon Banding menyimpulkan bahwa:

1. Surat Banding telah memenuhi seluruh ketentuan formal pengajuan banding sebagaimana diatur dalam Pasal 27 Undang-Undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan serta Pasal 35, 36, dan 37 Undang-Undang Pengadilan Pajak;

2. Tidak tepat menggunakan NJOP sebagai Dasar Pengenaan Pajak untuk pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa;

Usul

bahwa selanjutnya, Pemohon Banding mengusulkan kepada Majelis agar:

1. Menyatakan bahwa banding yang diajukan Pemohon Banding dapat diterima karena telah memenuhi seluruh ketentuan formal.

2. Mengabulkan seluruhnya banding yang diajukan Pemohon Banding, sehingga dengan demikian:

a. Membatalkan Surat Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor Nomor KEP – 00044/KEB/WPJ.21/2025 tanggal 19 Februari 2025 tentang Keberatan Wajib Pajak Atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa (PPN) Tahun 2019.

b. Membatalkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa (PPN) Tahun 2019 Nomor 00030/207/19/098/24 tanggal 05 April 2024.

bahwa demikian Surat Banding ini disampaikan dengan harapan agar Majelis dapat memutuskan dengan pertimbangan yang seadil-adilnya (ex aquo et bono);

Menimbang bahwa Terbanding dalam Surat Uraian Banding Nomor S-

00081/SUB-CT/WPJ.21/2025 tanggal 23 Juli 2025, pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:

I. PENELITIAN PERSYARATAN FORMAL

1. Berdasarkan penelitian Surat Banding a quo yang diterima di Pengadilan Pajak Minggu, tanggal 18 Mei 2025 diketahui hal-hal sebagai berikut:

bahwa berdasarkan hal-hal yang diuraikan pada angka 1, maka surat permohonan Pemohon Banding memenuhi ketentuan formal sebagaimana diatur dalam Pasal 36 ayat (2) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak yang mengatur bahwa Banding diajukan dengan disertai alasan-alasan yang jelas, dan dicantumkan tanggal diterima keputusan yang dibanding;

II. ANALISA POKOK SENGKETA

bahwa setelah membaca Surat Banding, mempelajari Laporan Penelitian Keberatan, berkas surat-menyurat yang berlangsung selama proses

penyelesaian keberatan, surat keberatan Pemohon Banding, dengan ini disampaikan analisa pokok sengketa atas Surat Banding dari Pemohon Banding sebagai berikut:

Menurut Terbanding

a. Dasar Hukum

1) Pasal 3 ayat (1) Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum Dan Tata Cara Perpajakan Sebagaimana Telah Diubah Terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 tahun 2023 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan.

“Setiap Pemohon Banding wajib mengisi Surat Pemberitahuan dengan benar, lengkap, dan jelas, dalam bahasa Indonesia dengan menggunakan huruf Latin, angka Arab, satuan mata uang Rupiah, dan menandatangani serta menyampaikannya ke kantor Direktorat Jenderal Pajak tempat Pemohon Banding terdaftar atau dikukuhkan atau tempat lain yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak.”

2) Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum Dan Tata Cara Perpajakan Sebagaimana Telah Diubah Terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan

“Pemohon Banding wajib mengisi dan menyampaikan Surat Pemberitahuan dengan benar, lengkap, jelas, dan menandatanganinya.”

3) Pasal 12 ayat (3) Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum Dan Tata Cara Perpajakan Sebagaimana Telah Diubah Terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan.

“Apabila Direktur Jenderal Pajak mendapatkan bukti jumlah pajak yang terutang menurut Surat Pemberitahuan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak benar, Direktur Jenderal Pajak menetapkan jumlah pajak yang terutang.”

4) Pasal 4 ayat 1 Undang-Undang Nomor 42 tahun 2009 Sebagaimana Telah Diubah Terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023

tentang Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan Barang Mewah.

(1) Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas:

a. penyerahan Barang Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh pengusaha;

b. impor Barang Kena Pajak;

c. penyerahan Jasa Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh pengusaha; d. pemanfaatan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean;

e. pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean;

f. ekspor Barang Kena Pajak Berwujud oleh Pengusaha Kena Pajak;

g. ekspor Barang Kena Pajak Tidak Berwujud oleh Pengusaha Kena Pajak; dan

h. ekspor Jasa Kena Pajak oleh Pengusaha Kena Pajak.

b. Data dan Fakta

1) Pemohon Banding telah diperiksa oleh Kantor Pelayanan Pajak Madya Dua Jakarta Utara dengan Laporan Hasil Pemeriksaan nomor LAP- 122/RIKSIS/KPP.2109/2024 tanggal 04 April 2024 dan telah diterbitkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar PPN Nomor 00030/207/19/098/24 tanggal 05 April 2024 masa pajak Desember 2019, diketahui hal-hal sebagai berikut:

a) Kronologis Proses Pemeriksaan

b) Daftar Buku, Catatan, dan/atau Dokumen Yang Dipinjam

c) Koreksi DPP penyerahan yang PPN nya harus dipungut sendiri sesuai surat ketetapan pajak untuk masa pajak Desember 2019 adalah sebesar Rp690.299.328.057.

2) Pemohon Banding mengajukan keberatan terhadap Surat Ketetapan Pajak a quo melalui surat nomor 012.01/DIR.R/NK/VI/2024 tanggal 27 Juni 2024 atas sebagian koreksi DPP penyerahan yang PPN nya harus dipungut sendiri, dengan alasan keberatan sebagai berikut:

bahwa dalam surat nomor 012.01/DIR.R/NK/VI/2024 tanggal 27 Juni 2024, Wajib Pajak mengajukan permohonan keberatan atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar PPN Nomor 00030/207/19/098/24 tanggal 05 April 2024 masa Pajak Desember 2019 , dengan Pokok sengketa pajak yang menjadi alasan pengajuan keberatan adalah sebagai berikut:

bahwa berdasarkan transaksi yang sebenarnya terjadi, Pemohon Banding menggunakan nilai transaksi sebesar Rp246.794.930.680,00;

bahwa sehingga nilai koreksi pokok sengketa adalah sebagai berikut:

bahwa atas koreksi Terbanding sejumlah Rp407.044.669.320 Pemohon Banding mengajukan keberatan Sebagian.

Kronologis:

1. Pada tanggal 22 November 2019 dilaksanakan penandatanganan Akta PPJB no. 102 dibuat dihadapan Julius Bilal Tadjoedin SH.MKn antara Pemohon Banding dengan PT Citratama Inti Persada atas SHGB nomor 1464 dengan luas 240.897 m2 senilai Rp281.876.000.000 (Dokumen terlampir)

2. Pada tanggal 17 Desember 2019 dilaksanakan penandatanganan AJB No. 353/2019 dibuat dihadapan Johny Dwikora Aron, SH selaku PPAT didaerah kerja kota administrasi Jakarta Utara antara Pemohon Banding dan PT Citratama Inti Persada dengan nilai sesuai akta PPJB yaitu sebesar Rp281.876.000.000 (Dokumen terlampir)

3. Pada tanggal 17 Desember 2019 terjadi pembayaran dari PT Citratama Inti Persada(Dokumen terlampir)

4. Pada tanggal 29 Maret 2022 terjadi kesepakatan Bersama no.08 terkait perubahan luasan karena pengurangan fasum fasos (Dokumen terlampir)

5. Pada tanggal 07 Juni 2023 terbit Surat Pemeriksaan Pajak No. S234/KPP.2109/PaPj.2/2023 oleh KPP Madya Dua Jakarta Utara.

6. Pada tanggal 5 April 2024 pemeriksaan selesai dengan diterbitkannya Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar (SKPKB)

Sengketa koreksi DPP Harga Jual

Alasan keberatan dan jumlah menurut Pemohon Banding:

1. Pemohon Banding melakukan penjualan tanah dengan harga lebih murah dari harga NJOP karena dengan pertimbangan sebagai berikut:

a. Perusahaan Pemohon Banding sedang kesulitan dana untuk operasional dan pembayaran Bunga bank sehingga Pemohon Banding perlu dana secepatnya.

b. Jumlah luas tanah yang akan dijual cukup besar sehingga akan sulit mencari pembeli yang mau membeli tanah secara keseluruhan sekaligus

c. Dari luas tanah yang dijual tersebut tentu tidak seluruhnya bisa dimanfaatkan oleh pembeli sehingga luas efektif yang bisa dimanfaatkan pembeli berkurang.

2. Nilai Harga Jual yang Pemohon Banding terbitkan Faktur Pajak nya sudah sesuai dengan Akta Jual Beli (AJB) yang telah disepakati kedua belah pihak

3. Jumlah uang yang Pemohon Banding terima dari hasil penjualan (terlampir).

4. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang pajak daerah dan retribusi Pasal 87 ayat ,2,3 disebutkan :

a. Dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas tanah dan Bangunan adalah nilai perolehan objek pajak.

b. Nilai perolehan objek pajak sebagaimana dimaksud pada ayat 1 dalam hal :

a. jual beli adalah harga transaksi.

c. Jika Nilai perolehan objek pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a sampai dengan huruf n tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB

pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi Dan Bangunan. Atas dasar aturan tersebut diatas Pemohon Banding menggunakan harga NJOP yang menjadi dasar setoran PPh Final Pasal 4 ayat 2.

bahwa berdasarkan penjelasan di atas, menurut Pemohon Banding bahwa nilai DPP Harga Penjualan ke PT Citratama Inti Persada adalah sebesar Rp246.794.930.680.

3) Terbanding telah melakukan pembahasan sengketa pajak terkait koreksi DPP penyerahan yang PPN nya harus dipungut sendiri dengan Pemeriksa sesuai nota dinas Undangan Pembahasan dan Klarifikasi sengketa perpajakan nomor ND-726WPJ.216/2024 tanggal 10 September 2024. Hasil pembahasan dituangkan dalam berita acara pembahasan sengketa pajak nomor BA-209WPJ.21/2024 tanggal 18 September 2024.Berikut adalah keterangan, data dan informasi yang diperoleh dari Pemeriksa:

a) Kegiatan usaha/proses bisnis yang dilakukan oleh Pemohon Banding berdasarkan keterangan Pemeriksa adalah usaha utama Pemohon Banding adalah penjualan rumah dan penyewaan bangunan kantor/tempat usaha di Bella Terra. Untuk tahun pajak yang diperiksa terdapat penjualan kavling (tanah) yang bukan merupakan penjualan rutin.

b) Semua tahapan Pemeriksaan telah dilakukan oleh pemeriksa.Terkait peminjaman dokumen tidak semua dokumen diberikan oleh Pemohon Banding dan tidak semua Rekening koran diberikan. AJB penjualan rumah tidak diberikan.AJB penjualan tanah rorotan diberikan Pemohon Banding. Terdapat BA Pemenuhan sebagian dokumen.Terdapat 3 kali surat peminjaman dokumen dan 2 kali surat peringatan kepada Pemohon Banding yaitu

c) Pemeriksaan dilakukan dalam rangka pemeriksaan rutin lapangan atas tahun pajak 2019 dengan kriteria pemeriksaan khusus untuk semua jenis pajak. Metode pemeriksaan secara langsung, sebagaimana tercantum dalam Rencana Program Pemeriksaan.Dalam proses

pemeriksaan yang hadir dalam pemeriksaan adalah konsultan pajak dan pegawai/staff Pemohon Banding. Direktur Pemohon Banding hadir pula pada hari-hari berikutnya.

d) Terkait sengketa DPP PPN terkait penjualan tanah, tahapan ditemukannya koreksi yang terkait dengan penjualan tanah ke PT CIP berikut adalah:

e) Pengujian dilakukan dengan membandingkan SPT Badan, SPT Masa PPN, dan SPT PPh Pasal 4 ayat 2, dan didapatkan hasil semuanya DPP nya selisih.

f) Faktur pajak pada SPT Masa PPN dilakukan mapping oleh FPP agar jelas tiap2 transaksi perbulannya.

g) Ditemukan penjualan ke PT CIP yang DPP PPN dan DPP PPh Pasal 4 ayat 2 nya berbeda lebih besar DPP PPH Pasal 4 ayat 2.Menurut pemeriksa seharusnya DPP PPH Pasal 4 ayat 2 = DPP PPN, sehingga munculah koreksi dengan perhitungan tersebut.

h) Dokumen yang dijadikan sumber koreksi adalah Data faktur pajak, data bukti potong PPh Pasal 4 ayat 2 dan data SSP PPh Pasal 4 ayat 2. Pada saat proses pemeriksaan telah dilakukan visit oleh FPP

i) Pemeriksa menguraikan bukti dan dasar temuan sesuai dengan daftar temuan dalam SPHP.

j) Sebagai informasi tambahan terkait koreksi , terdapat sengketa terkait harga jual tanah di Rorotan yang dijual ke PT CIP dan kemudian PT CIP menjualnya lagi ke Perumda.

4) Terbanding telah melakukan pembahasan sengketa pajak dengan Pemohon Banding yang diwakili oleh pegawai Pemohon Banding atas nama Tedi dan Agung serta Rindra sebagai konsultan sesuai Surat Panggilan dalam rangka pembahasan dan klarifikasi sengketa perpajakan nomor S-1183/PJ/WPJ.21/2024 tanggal 10 September 2024. Hasil pembahasan sengketa dituangkan dalam berita acara pembahasan sengketa pajak nomor BA-/WPJ.216/2024 tanggal 25 September 2024, dengan penjelasan Pemohon Banding sebagai berikut:

a) Kegiatan usaha Pemohon Banding berdasarkan keterangan Pemohon Banding adalah Developer property sampai saat ini masih berjalan, pengembangan tanah,persewaan bangunan kantor Bella Terra (pemeliharaan Gedung Bella Terra ditangani oleh WP).Cakupan wilayah Jakarta Utara dan Bekasi Selatan (Villa Meutia Kirana). Tidak ada perusahaan lain yang menjadi afiliasi, namun merupakan perusahaan keluarga generasi ke 2 sekarang Direktur Utama dijabat oleh Ibu Rinna yang juga sebagai pemegang saham.

bahwa contoh gedung lain yang dibangun di Jakarta Utara : Kirana Two Office Tower (Pegangsaan Timur) jual lepas, pemeliharaan Gedung bukan ditangani oleh WP.

b) Proses bisnis kegiatan usaha Pemohon Banding adalah untuk pembangunan tanah yang masih harus dibangun menggunakan kontraktor lain. Kontraktor nya berganti-ganti tidak hanya satu pihak tergantung harga yang ditawarkan.

c) Produk yang dijual oleh Pemohon Banding adalah gedung, tanah, sewa bangunan, jasa pemeliharaan Gedung.

d) Proses penjualan oleh Pemohon Banding adalah jual putus dan ada yang beserta pemeliharaannya.

- Proses pembelian barang dagang oleh Pemohon Banding adalah sebagai berikut:

• Proses dimulai dari rencana pembangunan proyek (perumahan dan commercial area)

• Pembuatan Siteplan, RAB, perijinan terkait, dan vendor-vendor terkait

• Pembangunan proyek sampai dengan selesai

• Memasarkan proyek

• Handover

• Monitoring

e) Dalam proses pemeriksaan,yang hadir sebagai wakil/kuasa Pemohon Banding dalam memenuhi panggilan dalam rangka pemeriksaan dan pembahasan akhir hasil pemeriksaan adalah Ibu Rinna sebagai direktur dan Pak Rindra sebagai konsultan

f) Pemohon Banding memenuhi seluruh proses pemeriksaan dan atas dokumen yang diminta kepada Pemohon Banding sudah diberikan kepada Tim Pemeriksa sesuai yang tertera pada tanda terima dokumen Tim Pemeriksa.

g) Penjelasan Pemohon Banding atas alasan keberatan adalah sebagai berikut:

- SKP tersebut adalah hasil dari SP2DK dari AR, namun Pemohon Banding memberikan klarifikasi dan data nya telat ke AR dan akhirnya diusulkan pemeriksaan.

- Sengketa atas penjualan tanah di Rorotan. FPP mengenakan DPP PPN = DPP PPh final. Pada saat penyetoran PPh Final Pemohon Banding berdasarkan NJOP. Terdapat perbedaan nilai antara PPN dan PPh final dikarenakan berdasarkan arahan notaris untuk PPh final dan BPHTB agar menggunakan harga NJOP sedangkan nilai DPP PPN sesuai harga transaksi.

- Pemohon Banding tidak menggunakan penilai atau appraisal dalam menentukan harga jual kepada PT CIP, namun berdasarkan kesepakatan antara WP dan PT CIP. Terdapat perjanjian induk antara WP dan PT CIP dan WP menyetujui harga yang disepakati karena sedang butuh dana untuk melunasi hutang ke Bank Mandiri.

- Dokumen pendukung: PPJB, AJB, nilai transfer di sisi uang masuk di rekening koran.

- Pembeli tanah adalah PT CIP ( PT Citratama Inti Persada)

- Terdapat perbedaan antara nilai uang masuk sebesar Rp278 M, namun harga transaksi dan DPP Faktur Pajak Keluaran Rp246 M, terdapat perbedaan nilai karena ada fasum dan fasos yang dikeluarkan dari nilai transaksi.

- Nilai NJOP 700M an, nilai AJB awal juga sebesar 700M an, namun terdapat fasos dan fasum sehingga nilai AJB setelah perubahan adalah Rp281M an. Koreksi WP = Nilai NJOP 700M an, namun pada AJB No. 353 Tgl.17 Desember 2019 terdapat renvoi atas nilai transaksi menjadi 280M an karena mengacu kepada PPJB No. 102 Tgl. 22 November 2019.

h) Untuk tahun 2018-2021 tidak ada pergerakan pencatatan tanah di laporan keuangan karena baru diakui penjualan pada laporan audit tahun 2022.

i) Di laporan audit per 1 januari - 31 Desember 2019 didalam akun asset tetap tidak terdapat pergerakan nilai asset padahal tanah yang di Rorotan telah terjual karena pada saat tahun 2019 masih dicatat sebagai uang muka penjualan.

j) Terdapat nilai di akun Uang Muka penjualan tanah rorotan sebesar Rp296M an yang menurut Pemohon Banding adalah merupakan bagian dari penjualan tanah yang ada di Rorotan dan menjadi sengketa keberatan.

Rincian Uang Muka Penjualan Rorotan

Rincian Uang Muka Penjualan Rorotan

Tgl PembayaranNomor VoucherNominal

16/08/2019 BM/19-08-16/00710,000,000,000

25/11/2019 BM/19-11-25/00735,834,991,560

17/12/2019 BM/19-12-17/010278,717,285,700

Pembayaran PPN(28,187,600,000)

Total Uang Muka Penjualan Rorotan296,364,677,260

k) Sesuai sertifikat yang diberikan Pemohon Banding alamat tanah yang menjadi sengketa beserta NOP nya adalah di Kp. Malaka RT: 000 RW:

00, Rorotan, Cilincing, Jakarta Utara dengan NOP 31.75.040.002.002- 0001.0

l) Tanah tersebut dijual dibawah harga NJOP dikarenakan perusahaan butuh dana untuk membayar hutang ke Bank Mandiri.

m)Akun tanah telah dicatat dalam akun persediaan pada tanah sedang

dikembangkan di SPT Tahunan Badan Tahun Pajak 2019 dengan jurnal sebagai berikut:

n) Rekening pembayaran sengketa ada 2, yaitu dengan menggunakan PT Bank Rakyat Indonesia dan PT Bank Central Asia.

o) Dengan penentuan harga jual berdasarkan kesepakatan antara pihak pembeli dan pihak penjual yang tertuang dalam Akta Jual Beli No. 353 tgl. 17-12-2019. Tidak terdapat perbedaan luas tanah karena ada fasum dan fasos.

p) Berdasarkan pembahasan sengketa Terbanding menilai bahwa terdapat dokumen tambahan yang perlu Pemohon Banding sediakan dan Pemohon Banding dapat melengkapi dokumen tersebut pada tanggal 3 Desember 2024, yaitu :

- Rekapitulasi pembayaran tanah yang menjadi sengketa

- Surat pernyataan kepemilikan rekening bank tanda tangan Direksi dan cap

- Rincian seluruh akun yang terkait dengan pencatatan tanah Rorotan tahun pajak 2018-2022

- Dokumen kesepakatan harga jual beserta perhitungan penentuan harga jual

c. Pendapat Terbanding

1) Berdasarkan Penelitian dan penelaahan terhadap keterangan, dokumen, dan data saat proses keberatan sebelum pembahasan SPUH diperoleh informasi sebagai berikut:

a) Berdasarkan Penelitian atas :

- LaporanHasilPemeriksaanNomorLAP- 122/RIKSIS/KPP.2109/2024 tanggal 04 April 2024

- Kertas Kerja Pemeriksaan,

- Berita Acara Pembahasan Sengketa dan

- data-data pendukung lainnya

bahwa diketahui bahwa hasil Penelitian Pemeriksa terkait koreksi DPP Penyerahan yang PPN nya harus dipungut sendiri untuk masa pajak Desember 2019 diperoleh dengan pengujian terhadap:

- SPT Masa PPN,

- SPT Masa dan setoran PPh Final Pasal 4 ayat 2 masa pajak Januari s.d Desember 2019,

- Faktur Pajak Keluaran,

- data bukti potong PPh dan

- bukti pendukung lainnya

bahwa dengan menggunakan teknik equalisasi antara penyerahan dalam SPT Masa PPN dan SPT Masa dan setoran PPh Final Pasal 4 ayat 2.

b) Sesuai alasan keberatan Pemohon Banding, bahwa Pemohon Banding mengajukan keberatan atas sebagian koreksi sehingga rincian koreksi yang menjadi sengketa adalah sebagai berikut:

bahwa sengketa atas koreksi DPP Penyerahan yang PPN nya harus dipungut sendiri untuk masa pajak Desember 2019 adalah merupakan sengketa pembuktian.

c) Berdasarkan keterangan pemeriksa dalam pembahasan sengketa keberatan diketahui bahwa tahapan ditemukannya koreksi adalah sebagai berikut:

- Pengujian dilakukan dengan membandingkan SPT Badan, SPT Masa PPN, dan SPT PPh Pasal 4 ayat 2, dan didapatkan hasil bahwa terdapat selisih DPP Penyerahan yang PPN nya harus dipungut sendiri.

- Pemeriksa melakukan mapping Faktur pajak pada SPT Masa PPN agar jelas tiap-tiap transaksi perbulannya.

- Ditemukan penjualan ke PT Citratama Inti Persada yang DPP PPN dan DPP PPh Pasal 4 ayat 2 nya berbeda , lebih besar DPP PPh Pasal 4 ayat 2.Menurut pemeriksa seharusnya DPP PPh Pasal 4 ayat 2 adalah sama dengan DPP PPN, sehingga munculah koreksi.

- Dokumen yang dijadikan sumber koreksi adalah data faktur pajak, data bukti potong PPh Pasal 4 ayat 2 dan data SSP PPh Pasal 4 ayat 2. Pada saat proses pemeriksaan telah dilakukan visit oleh FPP.

- Pemeriksa menguraikan bukti dan dasar temuan sesuai dengan daftar temuan dalam SPHP.

- Sebagai informasi tambahan terkait koreksi , terdapat sengketa terkait harga jual tanah di Rorotan yang dijual ke PT Citratama Inti Persada dan kemudian PT Citratama Inti Persada menjual kembali tanah di Rorotan tersebut ke Perumda.

d)Berdasarkan Penelitian Terbanding, Laporan Hasil Pemeriksaan dan

keterangan pemeriksa dalam pembahasan sengketa tersebut diketahui bahwa koreksi terdiri atas:

F

P

P

Penjualan tanah ke CIP

4

08

73

..02

45

44

..66

65

98

..37

24 00

Penjualan ke selain CIP

2

Total koreksi pemeriksa

6

9

0

.2

9

9

.3

2

8

.0

6 0

a. 2. Penyerahan yang PPN

-ny

a

haru

s

d

ip

u

n

g

u

t s

e

n

d

iri

bahwa sesuai alasan keberatan Pemohon Banding dalam surat dalam SPT Masa PPN Des

em

b

er 20

1

9

2

5

6

.0

4

2

.1

0

3

.5

5 1

a. 2. Penyerahan yang PPN

-ny

a

haru

s

d

ip

u

n

g

u

t s

e

n

d

iri

keberatannya,Pemohon Banding mengajukan keberatan atas ( menurut fiskus di SKPKB)

9

4

6

.3

4

1

.4

3

1

.6

1 1

sebagian nilai koreksi diatas,yaitu atas nilai penjualan tanah ke PT Citratama Inti Persada sebesar Rp407.044.669.320.

e) Faktur pajak yang terkait dengan penjualan atas tanah Pemohon Banding ke PT Citratama Inti Persada yang dikoreksi pemeriksa adalah sebagai berikut:

• Faktur Pajak nomor 010.007-19.85140877 tanggal 31 Desember 2019 dengan nilai DPP sebesar Rp281.876.000.000

• Faktur Pajak nomor 011.007-19.85140877 tanggal 19 Desember 2022 yang diterbitkan sebagai Faktur Pajak pengganti Faktur Pajak nomor 010.007-19.85140877 dengan nilai DPP sebesar Rp246.794.930.680.

bahwa terjadinya penggantian Faktur Pajak adalah karena ada perubahan luas tanah yang menurut Pemohon Banding dalam pembahasan sengketa telah didukung dengan Akta Kesepakatan

Bersama Nomor 8 yang dibuat dihadapan Notaris Syarifa SH, M Kn tanggal 29 Maret 2022;

f) Berikut hasil Penelitian Terbanding atas kronologis penggantian Faktur Pajak Penjualan dalam penjualan tanah kepada PT Citratama Inti Persada adalah sebagai berikut:

Tanggal 17 Desember 2019:

• berdasarkan Akte Jual Beli nomor 353/2019 , diketahui bahwa Pemohon Banding sebagai penjual dan PT Citratama Inti Persada sebagai pembeli benar telah menghadap Notaris untuk menerangkan bahwa Pemohon Banding menjual kepada PT Citratama Inti Persada Hak Guna Bangunan Nomor 1464/Rorotan atas sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam surat ukur tanggal 6 Maret 2007 Nomor 07676/Rorotan/2007 seluas 240.897 m² yang terdaftar atas nama Pemohon Banding dengan Nomor Objek Pajak 31.75.040.002.002.0001.0 yang terletak di Jalan Inspeksi Cakung Drain, Kelurahan Rorotan, Kecamatan Cilincing, Kota Administrasi Jakarta Utara DKI Jakarta, dengan harga Rp746.780.700.000 yang kemudian dicoret oleh Notaris dalam fisik Akta Jual Beli menjadi Rp281.876.000.000.

bahwa Pemohon Banding benar menerima pembayaran penjualan tanah Rorotan dari PT Citratama Inti Persada pada tanggal 16 Agustus 2019 dan 17 Desember 2019 dengan bukti penerimaan uang sebagai berikut:

Pemohon Banding mencatat penerimaan pembayaran dari PT Citratama Inti Persada pada akun uang muka penjualan Aktiva Tetap sebesar Rp288.717.285.700 sesuai nilai arus uang masuk pada Rekening Koran BRI Bisnis 7565 milik Pemohon Banding.

bahwa Pemohon Banding mencatat penerimaan uang masuk tersebut dengan deskripsi penerimaan uang muka penjualan. Hal tersebutmembuktikanbahwauangmasuksenilai

Rp288.717.285.700 adalah bukan nilai total penjualan tanah namun hanya merupakan penerimaan uang muka atas penjualan tanah.

Tanggal 31 Desember 2019

• Pemohon Banding benar menerbitkan Faktur Pajak nomor 010.007- 19.85140877 dengan nilai DPP sebesar Rp281.876.000.000. bahwa berikut adalah pelaporan faktur Pajak Penjualan terkait penjualan tanah kepada PT Citratama Inti Persada pada SPT Masa PPNDesember2019normaldenganBPSS- 99100321/PPN1111/WPJ.21/KP.0603/2020.

Tanggal 29 Maret 2022

• Berdasarkan Akta Kesepakatan Bersama Nomor 8, benar terjadi kesepakatan antara Pemohon Banding, PT Citratama Inti Persada dan Perumda Pembangunan Sarana Jaya terkait tanah nomor Hak Guna Bangunan Nomor 1464/Rorotan.

• Didalam Akta tersebut menerangkan bahwa tanah seluas 240.897 m² yang telah Pemohon Banding jual kepada PT Citratama Inti Persada pada 17 Desember 2019 adalah juga termasuk tanah yang menjadi hak Pemprov DKI Jakarta seluas 29.981 m².

• Tanah seluas 29.981 m² berdasarkan BAST Nomor 1465-1.711.5 dan nomor 09/V/DIR.R-NK/2018 sudah diserahterimakan oleh Pemohon Banding kepada Pemprov DKI Jakarta tanggal 21 Mei

2018 untuk digunakan sebagai fasos dan fasum sebagai bagian dari kewajiban Pemohon Banding kepada pemerintah untuk memberikan fasilitas sosial dan fasiitas umum.

• Tanggal 30 Desember 2020 berdasarkan AJB Nomor 209/2020 atas tanah nomor Hak Guna Bangunan Nomor 1464/Rorotan telah PT Citratama Inti Persada jual kembali kepada Perumda Pembangunan Sarana Jaya seluas 240.897 m².

• Pada saat Badan Pemeriksa Keuangan melakukan pemeriksaan kepada Perumda Pembangunan sarana Jaya diketahui bahwa atas tanah seluas 29.981 m² dari 240.897 m² yang Perumda Pembangunan sarana Jaya beli dari PT Citratama Inti Persada adalah merupakan milik Pemprov DKI Jakarta sehingga konsekuensi yang muncul adalah Pemohon Banding di somasi dan disepakati bahwa Pemohon Banding harus memberikan ganti kepada Perumda Pembangunan Sarana Jaya tanah lain milik Pemohon Banding.

• Pemohon Banding memberikan tanah seluas 29.891.m² sebagai bagian dari SHGB nomor 3671/Rorotan yang terdaftar atas nama Pemohon Banding menjadi atas nama Perumda Pembangunan Sarana Jaya.

Tanggal 19 Desember 2022

• Pemohon Banding benar menerbitkan Faktur Pajak pengganti nomor 011.007-19.85140877 tanggal 19 Desember 2022 atas dasar Akta Kesepakatan Bersama nomor 8 tersebut dengan nilai DPP sebesar Rp246.794.930.680, yang diterbitkan sebagai pengganti Faktur Pajak nomor 010.007-19.85140877. Dapat dilihat pada Faktur Pajak tersebut bahwa luas tanah yang dijual kepada PT Citratama Inti Persada telah mengalami pengurangan menjadi seluas 210.916 m².

bahwa berikut adalah pelaporan faktur Pajak Penjualan pengganti terkait penjualan tanah kepada PT Citratama Inti Persada pada SPT Masa PPN Desember 2019 pembetulan 1 dengan S- 99040507/PPN1111/KPP.210903/2022:

g) Berikut pendapat Terbanding atas alasan keberatan Pemohon Banding sebelum pembahasan SPUH :

- Atas alasan Pemohon Banding bahwa :

”Kami melakukan penjualan tanah dengan harga lebih murah dari harga NJOP karena dengan pertimbangan sebagai berikut:Perusahaan kami sedang kesulitan dana untuk operasional dan pembayaran Bunga bank sehingga kami perlu dana secepatnya.”

bahwa Terbanding berpendapat bahwa terkait dengan kesulitan Pemohon Banding membayar bunga bank yang Pemohon Banding nyatakan dalam surat keberatannya, telah Terbanding minta kepada Pemohon Banding dokumen bukti yang dapat membuktikan

pernyataan Pemohon Banding terkait bunga bank, namun sampai dengan laporan ini disusun Terbanding belum menerima data tersebut.

- Atas alasan Pemohon Banding bahwa :

”Kami melakukan penjualan tanah dengan harga lebih murah dari harga NJOP karena dengan pertimbangan sebagai berikut:Jumlah luas tanah yang akan dijual cukup besar sehingga akan sulit mencari pembeli yang mau membeli tanah secara keseluruhan sekaligus.” bahwa Terbanding berpendapat bahwa pernyataan tersebut adalah pernyataan sepihak dari Pemohon Banding yang tidak dapat Pemohon Banding buktikan dengan dokumen atau data pendukung, sehingga Terbanding tidak meyakini kebenaran alasan Pemohon Banding.

- Atas alasan Pemohon Banding bahwa :

”Kami melakukan penjualan tanah dengan harga lebih murah dari harga NJOP karena dengan pertimbangan sebagai berikut:Dari luas tanah yang dijual tersebut tentu tidak seluruhnya bisa dimanfaatkan oleh pembeli sehingga luas efektif yang bisa dimanfaatkan pembeli berkurang.”

bahwa Terbanding berpendapat bahwa pernyataan tersebut adalah pernyataan sepihak dari Pemohon Banding yang tidak dapat Pemohon Banding buktikan dengan dokumen atau data pendukung. Terkait pernyataan Pemohon Banding bahwa luas tanah yang tidak seluruhnya bisa dimanfaatkan oleh pembeli , Terbanding telah meminta kepada Pemohon Banding untuk memberikan dokumen pendukung berupa dasar penghitungan dan penentu harga jual tanah yang memperhitungkan luas tanah yang digunakan untuk fasos dan fasum beserta harga per meter nya, namun sampai dengan laporan ini disusun Pemohon Banding tidak dapat memberikan data tersebut, sehingga atas dasar hal tersebut diatas Terbanding tidak meyakini kebenaran alasan Pemohon Banding.

- Atas alasan Pemohon Banding bahwa :

”Nilai Harga Jual yang kami terbitkan Faktur Pajak nya sudah sesuai dengan Akta Jual Beli (AJB) yang telah disepakati kedua belah pihak”

bahwa Terbanding berpendapat bahwa :

• berdasarkan Akte Jual Beli nomor 353/2019 , diketahui bahwa Pemohon Banding sebagai penjual dan PT Citratama Inti Persada sebagai pembeli telah menghadap Notaris untuk menerangkan bahwa Pemohon Banding menjual kepada PT Citratama Inti Persada Hak Guna Bangunan Nomor 1464/Rorotan atas sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam surat ukur tanggal 6 Maret 2007 Nomor 07676/Rorotan/2007 seluas 240.897 m² yang terdaftar atas nama PemohonBandingdenganNomorObjekPajak 31.75.040.002.002.0001.0 yang terletak di Jalan Inspeksi Cakung Drain, Kelurahan Rorotan, Kecamatan Cilincing, Kota Administrasi Jakarta Utara DKI Jakarta, dengan harga Rp746.780.700.000 yang kemudian dicoret oleh Notaris dalam fisik Akta Jual Beli menjadi Rp281.876.000.000.

bahwa nilai sebesar Rp281.876.000.000 yang tercantum dalam AJB tersebut adalah sama dengan yang tercantum dalam Faktur

Pajak nomor 010.007-19.85140877 tanggal 31 Desember 2019 dengan nilai DPP sebesar Rp281.876.000.000.

bahwa namun dalam menentukan harga jual tanah yang tercantum dalam AJB tersebut Pemohon Banding tidak menggunakan Jasa penilai ataupun memiliki perhitungan penentuan harga jual.

• Terkait Faktur Pajak pengganti nomor 011.007-19.85140877 tanggal 19 Desember 2022 yang diterbitkan sebagai pengganti Faktur Pajak nomor 010.007-19.85140877, pada Faktur Pajak tersebut tercatat bahwa luas tanah yang dijual kepada PT Citratama Inti Persada telah mengalami pengurangan menjadi seluas 210.916 m² dengan nilai harga jual Rp246.794.930.680.

• Informasi terkait perubahan luas tanah menjadi sebesar 210.916 m² yang tercantum dalam Faktur Pajak Pengganti tercantum juga pada Akta Kesepakatan Bersama , namun informasi nilai harga jual sebesar Rp246.794.930.680 tersebut tidak Terbanding peroleh pada AJB ataupun Akta Kesepakatan Bersama , tidak terdapat informasi harga jual pada AJB ataupun Akta Kesepakatan Bersama setelah terjadi perubahan luas tanah.

• Terbanding tidak memperoleh dokumen sumber yang valid yang dapat mengkonfirmasi kebenaran nilai Faktur Pajak Pengganti nomor 011.007-19.85140877.

• Terbanding berpendapat bahwa kebenaran nilai pada Faktur Pajak pengganti nomor 011.007-19.85140877 tidak dapat diyakini kebenarannya dan alasan Pemohon Banding tidak tepat.

- Atas alasan Pemohon Banding bahwa :

bahwa berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang pajak daerah dan retribusi Pasal 87 ayat ,2,3 disebutkan :

• Dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas tanah dan Bangunan adalah nilai perolehan objek pajak.

• Nilai perolehan objek pajak sebagaimana dimaksud pada ayat 1 dalam hal :

a. jual beli adalah harga transaksi.

c. Jika Nilai perolehan objek pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a sampai dengan huruf n tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi Dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi Dan Bangunan .

Atas dasar aturan tersebut diatas Terbanding menggunakan harga NJOP yang menjadi dasar setoran PPh Final Pasal 4 ayat 2;

bahwa berdasarkan penjelasan diatas, menurut Pemohon Banding bahwa nilai DPP Harga Penjualan ke PT Citratama Inti Persada adalah sebesar Rp246.794.930.680,00;

- Atas alasan-alasan Pemohon Banding tersebut diatas Terbanding berpendapat bahwa :

• Dalam pembahasan sengketa keberatan diketahui bahwa equalisasi antara DPP PPN dan DPP PPh Final Pasal 4 ayat 2 merupakan Teknik yang digunakan Pemeriksa dalam menemukan koreksi.

• Berdasarkan equalisasi antara DPP Penyerahan yang PPN nya harus dipungut sendiri pada Faktur Pajak pengganti nomor 011.007-19.85140877 dibandingkan dengan setoran PPh Final Pasal 4 ayat 2 atas penjualan tanah masa pajak Desember 2019 yang telah Pemohon Banding setorkan tanggal 17 Desember 2019 dengan NTPN 56C0D00LC7RIDK2S sebesar Rp18.669.517.500 dan dengan mempertimbangkan adanya pemindahbukuan dari setoran PPh Final Pasal 4 ayat 2 ke jenis pajak lainnya, Pemeriksa berpendapat bahwa nilai DPP Penyerahan yang PPN nya harus dipungut sendiri ke PT Citratama Inti Persada seharusnya sebesar Rp653.839.600.000.

bahwa sehingga koreksi DPP Penyerahan yang PPN nya harus dipungut sendiri masa pajak Desember 2019 adalah sebesar Rp407.044.669.320.

• Dalam alasan keberatannya Pemohon Banding menyatakan bahwa yang menjadi dasar setoran PPh Final Pasal 4 ayat 2 Pemohon Banding adalah menggunakan harga NJOP , dengan merujuk pada peraturan berikut :

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang pajak daerah dan retribusi Pasal 87 ayat ,2,3 disebutkan : Dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas tanah dan Bangunan adalah nilai perolehan objek pajak.Nilai perolehan objek pajak sebagaimana dimaksud pada ayat 1 dalam hal :

a. jual beli adalah harga transaksi.

c. Jika Nilai perolehan objek pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a sampai dengan huruf n tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi Dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi Dan Bangunan.

dan berdasarkan peraturan di atas juga Pemohon Banding menyatakan bahwa menurut Pemohon Banding nilai DPP Harga Penjualan ke PT Citratama Inti Persada adalah sebesar Rp246.794.930.680,00;

bahwa penafsiran Pemohon Banding atas Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 menurut Terbanding tidak tepat dikarenakan Pasal 87 ayat 1,2,dan 3 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang pajak daerah dan retribusi adalah terkait dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dan bukan terkait dasar pengenaan PPh Final Pasal ayat 2 penjualan tanah.

• Terkait alasan Pemohon Banding bahwa “berdasarkan peraturan diatas juga Pemohon Banding menyatakan bahwa menurut Pemohon Banding nilai DPP Harga Penjualan ke PT Citratama Inti Persada adalah sebesar Rp246.794.930.680.”

bahwa Terbanding berpendapat bahwa penentuan DPP Penyerahan yang PPN nya harus dipungut sendiri masa pajak Desember 2019 atas penjualan tanah Pemohon Banding kepada PT Citratama Inti Persada adalah berdasarkan peraturan berikut: Pasal 1 poin 17 Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah Nomor 42 Tahun 2009 yang menyatakan bahwa :

Dasar Pengenaan Pajak adalah jumlah Harga Jual, Penggantian, Nilai Impor, Nilai Ekspor, atau nilai lain yang dipakai sebagai dasar untuk menghitung pajak yang terutang.

Pasal 1 poin 18 Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah Nomor 42 Tahun 2009 yang menyatakan bahwa :

Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang-Undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.

bahwa namun terkait dengan peraturan-peraturan berikut maka perlu dilakukan Penelitian terkait kebenaran nilai harga jual yang Pemohon Banding jadikan dasar penentuan DPP Penyerahan yang PPN nya harus dipungut sendiri pada Faktur Pajak yang Pemohon Banding terbitkan.

Pasal 3 ayat (1) Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum Dan Tata Cara Perpajakan Sebagaimana Telah Diubah Terakhir dengan Undang-

Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan, menyatakan bahwa :

“Setiap Pemohon Banding wajib mengisi Surat Pemberitahuan dengan benar, lengkap, dan jelas, dalam bahasa Indonesia dengan menggunakan huruf Latin, angka Arab, satuan mata uang Rupiah, dan menandatangani serta menyampaikannya ke kantor Direktorat Jenderal Pajak tempat Pemohon Banding terdaftar atau dikukuhkan atau tempat lain yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak.”

Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum Dan Tata Cara Perpajakan Sebagaimana Telah Diubah Terakhir dengan Undang- Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan, menyatakan bahwa :

“Pemohon Banding wajib mengisi dan menyampaikan Surat Pemberitahuan dengan benar, lengkap, jelas, dan menandatanganinya.”

Pasal 1 poin 23 Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah Nomor 42 Tahun 2009, menyatakan bahwa :

“Faktur Pajak adalah bukti pungutan pajak yang dibuat oleh Pengusaha Kena Pajak yang melakukan penyerahan Barang Kena Pajak atau penyerahan Jasa Kena Pajak.”

Pasal 13 ayat 9 Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah Nomor 42 Tahun 2009, menyatakan bahwa

”Faktur Pajak harus memenuhi persyaratan formal dan material.” bahwa dalam penjelasan Pasal 13 ayat 9 Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah Nomor 42 Tahun 2009 dinyatakan bahwa: Faktur Pajak memenuhi persyaratan formal apabila diisi secara lengkap, jelas, dan benar sesuai dengan persyaratan

sebagaimana dimaksud pada ayat (5) atau persyaratan yang diatur dengan Peraturan Direktur Jenderal Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (6).

Faktur Pajak atau dokumen tertentu yang kedudukannya dipersamakan dengan Faktur Pajak memenuhi persyaratan material apabila berisi keterangan yang sebenarnya atau sesungguhnya mengenai penyerahan Barang Kena Pajak dan/atau penyerahan Jasa Kena Pajak, ekspor Barang Kena Pajak Berwujud, ekspor Barang Kena Pajak Tidak Berwujud, ekspor Jasa Kena Pajak, impor Barang Kena Pajak, atau pemanfaatan Jasa Kena Pajak dan pemanfaatan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean. Dengan demikian, walaupun Faktur Pajak atau dokumen tertentu yang kedudukannya dipersamakan dengan Faktur Pajak sudah memenuhi ketentuan formal dan sudah dibayar Pajak Pertambahan Nilainya, apabila keterangan yang tercantum dalam Faktur Pajak atau dokumen tertentu yang kedudukannya dipersamakan dengan Faktur Pajak tidak sesuai dengan kenyataan yang sebenarnya mengenai penyerahan Barang Kena Pajak dan/atau penyerahan Jasa Kena Pajak, ekspor Barang Kena Pajak Berwujud, ekspor Barang Kena Pajak Tidak Berwujud, ekspor Jasa Kena Pajak, impor Barang Kena Pajak, atau pemanfaatan Jasa Kena Pajak dan pemanfaatan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean, Faktur Pajak atau dokumen tertentu yang kedudukannya dipersamakan dengan Faktur Pajak tersebut tidak memenuhi syarat material.

• Berdasarkan pembahaan sengketa dengan Pemohon Banding dan Pemeriksa diketahui bahwa Pemohon Banding menjual tanah yang menjadi sengketa dibawah harga NJOP.

bahwa harga NJOP tanah sengketa yang beralamat di Kp. Malaka RT: 000 RW: 00, Rorotan, Cilincing, Jakarta Utara

dengan NOP 31.75.040.002.002-0001.0 sesuai SPPT PBB adalah Rp746.780.700.000.

bahwa namun berdasarkan keterangan Pemohon Banding, sesuai alasan keberatannya bahwa tanah sengketa tersebut dijual dibawah NJOP dikarenakan Perusahaan memiliki kebutuhan mendesak untuk melunasi hutang bank.

• Pemohon Banding dalam menentukan harga jual tanah sengketa tidak menggunakan NJOP ,sehingga Terbanding berpendapat bahwa harga jual tanah yang Pemohon Banding sepakati dengan PT Citratama Inti Persada tidak sesuai dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang pajak daerah dan retribusi Pasal 1 poin 40 yang menyatakan bahwa :

“Nilai Jual Objek Pajak, yang selanjutnya disingkat NJOP, adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. ” bahwa sehingga Terbanding berpendapat bahwa harga jual yang Pemohon Banding sepakati dengan PT Citratama Inti Persada berdasarkan peraturan tersebut diatas diindikasikan tidak wajar karena penjualan dilakukan dibawah harga NJOP.

bahwa diketahui juga dari pembahasan sengketa bahwa :

- Pemohon Banding tidak memiliki perhitungan yang menjadi dasar penentuan harga jual tanah sengketa tersebut.

- Pemohon Banding menyatakan bahwa harga jual disepakati Bersama antara Pemohon Banding dan PT Citratama Inti Persada yaitu sebesar Rp246.794.930.680.

- Ketika terjadi pengurangan luas tanah pada tahun 2022 Pemohon Banding juga tidak dapat menjelaskan perhitungan yang menjadi penentu perubahan harga jual tanah dan perubahan DPP PPN pada Faktur Pajak.

• Dalam rangka menguji Faktur Pajak yang Pemohon Banding terbitkan apakah memenuhi persyaratan material sesuai Pasal 13 ayat 9 yaitu berisi keterangan yang sebenarnya atau sesungguhnya mengenai penyerahan Barang Kena Pajak, maka Terbanding menggunakan data-data berikut menjadi pertimbangan dalam pengambilan Keputusan keberatan. bahwa data tersebut adalah sebagai berikut:

1. Laporan Penilaian Properti Kriteria II Nomor LAP- 3199 /KPP.2109/ 2023 tanggal 17 November 2023 yang diterbitkan KPP Madya Dua Jakarta Utara.

bahwa berikut hasil penilaian atas tanah sengketa:

bahwa berdasarkan Laporan Penilaian diatas diperoleh informasi bahwa nilai pasar tanah sengketa milik Pemohon Banding adalah sebesar Rp757.139.271.000.

bahwa salah satu pertimbangan terbitnya PMK-79 Tahun 2023 tanggal 24 Agustus 2023 tentang Tata Cara Penilaian Untuk Tujuan Perpajakan adalah :

bahwa untuk menentukan nilai objek pajak Pajak Bumi dan Bangunan dalam rangka penetapan Nilai Jual Objek Pajak serta nilai harta berwujud, harta tidak berwujud, dan bisnis, perlu dilakukan penilaian berdasarkan standar penilaian dalam rangka melaksanakan ketentuan peraturan perundang- undangan di bidang perpajakan.

bahwa dalam Pasal 5 ayat 2b dan 2e PMK-79 Tahun 2023 diatur bahwa:

hasil penilaian sebagaimana dimaksud pada ayat 1 digunakan sebagai:

b. dasar penghitungan pajak terutang dalam pengujian pemenuhan kewajiban perpajakan saat dilakukan pemeriksaan,

e. dasar penghitungan pajak terutang dalam keputusan pada penyelesaian keberatan; ”

2. Laporan Audit PT Citratama Inti Persada Tahun Pajak 2019 mencatat bahwa harga perolehan aset tersedia untuk dijual adalah Rp324.803.950.342.

bahwa dalam Catatan Atas Laporan Keuangan nomor 9 dijelaskan bahwa aset tersedia untuk dijual merupakan aset tanah dengan SHGB nomor 1464/Rorotan seluas 240.897 m² yang berlokasi di Jl.Inspeksi Cakung Drain Kel.Rorotan, Kec.Cilincing,Kota Jakarta Utara,DKI Jakarta.

bahwa dari Laporan Audit diatas diketahui bahwa PT Citratama Inti Persada mencatat harga beli tanah sengketa adalah sebesar Rp324.803.950.342, nilai tersebut berbeda dengan nilai penjualan tanah yang diakui Pemohon Banding yaitu sebesar Rp246.794.930.680,00;

3. LaporanAuditorIndependennomor 00236/3.0366/AU.2/03/0995-2/1/IX/2020tanggal31 Desember 2019 yang ditujukan kepada Pemegang saham, Dewan Komisaris dan Direksi Pemohon Banding. bahwa dalam Laporan Auditor Independen tersebut dinyatakan bahwa:

Basis opini auditor sebagai hasil audit Laporan Keuangan Pemohon Banding tahun 2019 adalah Wajar dengan Pengecualian. Auditor tidak dapat memperoleh keyakinan memadai atas beberapa hal, salah satunya adalah atas saldo

tanahyangbelumdikembangkansebesar Rp227.796.256.772 pada tanggal 31 Desember 2019.

bahwa Pemohon Banding belum mempunyai dokumen pendukung yang memadai atas nilai persediaan dan tanah yang belum dikembangkan. Oleh karena itu Pemohon Banding tidak dapat meyakini perhitungan beban pokok pendapatan bangunan rumah dan tanah kaveling. Sebagai akibatnya, Auditor tidak dapat melakukan pengujian terhadap harga perolehan persediaan dan tanah yang belum dikembangkan.

bahwa diketahui dari laporan penilaian yang diterbitkan KPP dan laporan audit PT Citratama Inti Persada diketahui bahwa harga jual tanah lebih besar dari nilai DPP PPN yang harus dipungut sendiri masa pajak Desember 2019 yang dilaporkan Pemohon Banding. Dan dari Laporan Auditor Independen nomor 00236/3.0366/AU.2/03/0995-2/1/IX/2020 tanggal 31 Desember 2019 yang ditujukan kepada Pemegang saham, Dewan Komisaris dan Direksi Pemohon Banding diketahui bahwa hasil audit Laporan Keuangan Pemohon Banding tahun 2019 adalah Wajar dengan Pengecualian. Auditor tidak dapat memperoleh keyakinan memadai atas beberapa hal,

salah satunya adalah atas saldo tanah yang belum dikembangkan sebesar Rp227.796.256.772 pada tanggal 31 Desember 2019 dikarenakan Pemohon Banding belum mempunyai dokumen pendukung yang memadai atas nilai persediaan dan tanah yang belum dikembangkan;

h) Berdasarkan data, dokumen dan bukti pendukung yang ada dalam proses keberatan serta fakta hukum tersebut di atas, maka pendapat Terbanding sebelum pembahasan SPUH adalah sebagai berikut:

• Sengketa yang diajukan Pemohon Banding atas koreksi DPP PPN yang harus dipungut sendiri adalah merupakan sengketa yuridis pembuktian.

• Tanah yang dipersengketakan oleh Pemohon Banding berlokasi di Kp. Malaka RT: 000 RW: 00, Rorotan, Cilincing, Jakarta Utara dengan NOP 31.75.040.002.002-0001.0

• Sampai dengan laporan ini disusun Pemohon Banding tidak dapat memberikan dokumen sebagai berikut :

- Dokumen penentu perhitungan harga jual tanah yang menjadi sengketa yang menjadi dasar untuk menentukan nilai Faktur Pajak, dikarenakan Pemohon Banding menyatakan bahwa tidak menggunakan jasa penilai (Appraisal) dalam menentukan harga jual tanah sengketa.

- Dokumen yang dapat membuktikan pernyataan Pemohon Banding bahwa Pemohon Banding mengalami kesulitan membayar hutang dan bunga bank dan kesulitan mencari pembeli yang mau membeli tanah secara keseluruhan sekaligus karena luas tanah yang dijual tersebut tidak seluruhnya bisa dimanfaatkan oleh pembeli.

- Terkait pernyataan Pemohon Banding bahwa luas tanah yang tidak seluruhnya bisa dimanfaatkan oleh pembeli , Terbanding telah meminta kepada Pemohon Banding untuk memberikan dokumen pendukung berupa dasar penghitungan dan penentu harga jual tanah yang memperhitungkan luas tanah yang

digunakan untuk fasos dan fasum beserta harga per meter nya, namun sampai dengan laporan ini disusun Pemohon Banding tidak dapat memberikan data tersebut, sehingga atas dasar hal tersebut diatas Terbanding berpendapat bahwa kebenaran nilai pada Faktur Pajak pengganti nomor 011.007-19.85140877 tidak dapat diyakini kebenarannya dan alasan Pemohon Banding tidak tepat.

- Informasi terkait perubahan luas tanah menjadi sebesar 210.916 m² yang tercantum dalam Faktur Pajak Pengganti tercantum juga pada Akta Kesepakatan Bersama , namun informasi nilai harga jual sebesar Rp246.794.930.680 menurut Penelitian Terbanding tidak tercantum pada AJB ataupun Akta Kesepakatan.

- Terbanding tidak memperoleh dokumen sumber yang valid yang dapat mengkonfirmasi kebenaran nilai Faktur Pajak Pengganti nomor 011.007-19.85140877.

bahwa sehingga dikarenakan tidak adanya dokumen yang memperkuat alasan Pemohon Banding, maka Terbanding tidak meyakini kebenaran alasan Pemohon Banding.

• Hasil Penelitian atas semua dokumen pemeriksaan, dokumen yang diberikan Pemohon Banding, serta pembahasan sengketa diketahui bahwa :

- Pemohon Banding dalam menentukan harga jual tanah sengketa tidak merujuk pada NJOP, sehingga Terbanding berpendapat bahwa harga jual tanah yang Pemohon Banding sepakati dengan PT Citratama Inti Persada tidak sesuai dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang pajak daerah dan retribusi Pasal 1 poin 40 sehingga Terbanding berpendapat bahwa harga jual yang Pemohon Banding sepakati dengan PT Citratama Inti Persada berdasarkan peraturan tersebut diatas diindikasikan tidak wajar.

- Harga jual tanah sengketa yang tertera pada Faktur Pajak nomor 010.007-19.85140877 tanggal 31 Desember 2019 dengan nilai

DPP sebesar Rp281.876.000.000 tidak ditentukan berdasarkan perhitungan Pemohon Banding ataupun penilaian jasa penilai independen, namun berdasarkan kesepakatan antara Pemohon Banding dan PT Citratama Inti Persada.

- Ketika terjadi perubahan luas tanah yang Pemohon Banding jual kepada PT Citratama Inti Persada akibat kasus somasi yang ditujukan kepada Pemohon Banding pada tahun 2022, Pemohon Banding juga tidak dapat menjelaskan perhitungan yang menjadi penentu perubahan harga jual tanah yang juga merupakan DPP PPN pada Faktur Pajak Pengganti nomor 011.007-19.85140877 yaitu sebesar Rp246.794.930.680.

- Dengan merujuk pada hasil laporan penilaian yang diterbitkan KPP dan laporan audit PT Citratama Inti Persada diketahui bahwa harga jual tanah lebih besar dari nilai DPP PPN yang harus dipungut sendiri masa pajak Desember 2019 yang dilaporkan Pemohon Banding. Dan dari Laporan Auditor Independen nomor 00236/3.0366/AU.2/03/0995-2/1/IX/2020 tanggal 31 Desember 2019 yang ditujukan kepada Pemegang saham, Dewan Komisaris dan Direksi Pemohon Banding diketahui bahwa hasil audit Laporan Keuangan Pemohon Banding tahun 2019 adalah Wajar dengan Pengecualian. Auditor tidak dapat memperoleh keyakinan memadai atas beberapa hal, salah satunya adalah atas saldo tanah yang belum dikembangkan sebesar Rp227.796.256.772 pada tanggal 31 Desember 2019 dikarenakan Pemohon Banding belum mempunyai dokumen pendukung yang memadai atas nilai persediaan dan tanah yang belum dikembangkan

bahwa sehingga berdasarkan hal tersebut, DPP PPN yang harus dipungut sendiri masa pajak Desember 2019 yang dilaporkan Pemohon Banding tidak dapat diyakini kebenarannya.

j) Berdasarkan peraturan yang ada dan bukti-bukti yang Pemohon Banding berikan selama proses keberatan, sebelum pembahasan SPUH (Surat Pemberitahuan Untuk Hadir)

bahwa Terbanding berpendapat bahwa koreksi DPP PPN yang harus dipungut sendiri masa pajak Desember 2019 adalah tepat sehingga Terbanding berpendapat koreksi DPP PPN yang harus dipungut sendiri adalah sebagai berikut:

Jumlah menurut SKP

Pos pada Surat Ketetapan

PajakPembahasanPemeriksaTim Terbanding

akhir (disetujui)

DPP Penyerahan yang PPN256.042.103.5 946.341.431.60 946.341.431.60 nya harus dipungut sendiri5188

k) Hasil penelitian Terbanding setelah pembahasan SPUH (Surat Pemberitahuan Untuk Hadir) Selasa, 11 Februari 2025

• Terbanding mengundang Pemohon Banding untuk memberikan keterangan atau memperoleh penjelasan mengenai keberatannya melalui Surat Pemberitahuan untuk Hadir nomor S- 147/PJ/WPJ.21/2025 tanggal 03 Februari 2025.

• Pemohon Banding hadir dan memberikan tanggapan tertulis nomor 001.01/DIR.R/NK/II/2025 Tanggal 11 Februari 2025 yang dilengkapi tanggal 14 Februari 2025. Hal tersebut dituangkan dalam Berita Acara Pembahasan SPUH nomor BA-43/WPJ.21/2025 tanggal Selasa, 11 Februari 2025.Tanggapan Pemohon Banding adalah Pemohon Banding tidak setuju terhadap hasil Penelitian keberatan.

• Pernyataan Pemohon Banding dalam tanggapan tertulisnya adalah sebagai berikut:

bahwa sehubungan dengan surat nomor: S-147/WPJ.21/2025 tanggal 03 Februari 2025 perihal pemberitahuan daftar hasil Penelitian keberatan, dengan ini dapat Pemohon Banding sampaikan tanggapan sebagai berikut:

a. Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 Pasal 1 poin 40 menurut Pemohon Banding adalah aturan mengenai penentuan Nilai Jual Objek Pajak sebagai dasar dalam menghitung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Pembeli sudah

menyetorkan BPHTB sesuai Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Pasal 87 ayat 3.

b. Harga Jual adalah harga kesepakatan antara penjual dan pembeli yang dituangkan berupa Akta Jual Beli (AJB), sehingga sesuai KUHP Pasal 1338 ayat 1 perjanjian berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. Bagi Pemohon Banding harga dari penilai independen tidak mempengaruhi niat Pemohon Banding untuk menjual tanah karena kebutuhan finansial yang sangat mendesak (hasil dari penilaian independen tidak menjadi dasar harga transaksi). Faktur pajak yang Pemohon Banding terbitkan sudah berdasarkan hitungan yang valid yaitu sesuai nilai transaksi yang Pemohon Banding terima dan Akta Jual Beli.

c. Berdasarkan pada laporan auditor Pemohon Banding yang terdapat akun tanah belum dikembangkan sebesar Rp227.796.256.772 adalah nilai perolehan tanah secara keseluruhan dimana transaksi pembelian SHGB 1464 ini merupakan salah satu bagian dari tanah yang belum dikembangkan tersebut dan nilai transaksi penjualannya pun jauh lebih tinggi. Pemohon Banding berpendapat bahwa hal tersebut tidak dapat dijadikan dasar atas transaksi yang sebenarnya.

d. Bila berdasarkan laporan audit PT Citratama Inti Persada (CIP) selaku pembeli ternyata harga jual lebih besar, perlu diteliti kembali apakah nilai yang tercantum terdapat pembayaran selain untuk pembelian tanah dengan nomor akta SHGB 1464 seperti: biaya pengurusan dan operasional pembelian tanah, atau ada pembelian tanah selain atas akta SHGB 1464, karena Pemohon Banding mempunyai kesepakatan jual beli atas bidang tanah lain di lokasi yang sama dengan pihak pembeli. Pemohon Banding yakin bila diteliti kembali arus uang keluar, bukti pembayaran yang masuk ke rekening Pemohon Banding sudah sesuai dengan AJB.

e. Pemohon Banding mempunyai 2 (dua) alat bukti dokumen berupa AJB dan bukti penerimaan uang yang membuktikan bahwa harga jual sama dengan nilai DPP PPN, namun di lain pihak sampai saat ini Pemohon Banding tidak mengetahui bukti valid apa yang dimiliki oleh Terbanding Keberatan yang membuktikan bahwa harga yang seharusnya sesuai angka dari Pemeriksa. Secara hukum menurut Pemohon Banding 2 (dua) alat bukti tersebut sangat cukup membuktikan bahwa harga transaksi sudah sesuai dengan nilai DPP PPN.

f. Berdasarkan uraian sanggahan di atas, DPP PPN yang Pemohon Banding kenakan sudah sesuai dengan nilai transaksi. Menurut Pemohon Banding Terbanding Keberatan hanya mendasarkan atas asumsi tanpa ada dasar bukti yang memadai, sehingga Pemohon Banding TIDAK SETUJU dengan hasil Penelitian keberatan.

bahwa demikian disampaikan, Pemohon Banding memohon uraian tanggapan di atas dapat dipertimbangkan dan diterima.

• Pendapat Terbanding atas tanggapan Pemohon Banding dalam surat tanggapan SPUH nya adalah :

a. Atas tanggapan Pemohon Banding bahwa: “Harga Jual adalah harga kesepakatan antara penjual dan pembeli yang dituangkan berupa Akta Jual Beli (AJB), sehingga sesuai KUHP Pasal 1338 ayat 1 perjanjian berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. Bagi Pemohon Banding harga dari penilai independen tidak mempengaruhi niat Pemohon Banding untuk menjual tanah karena kebutuhan finansial yang sangat mendesak (hasil dari penilaian independen tidak menjadi dasar harga transaksi). Faktur pajak yang Pemohon Banding terbitkan sudah berdasarkan hitungan yang valid yaitu sesuai nilai transaksi yang Pemohon Banding terima dan Akta Jual Beli.” bahwa Terbanding berpendapat bahwa :

bahwa sesuai dengan pendapat Terbanding sebelum pembahasan SPUH bahwa penerbitan Faktur Pajak harus memenuhi syarat materiil sesuai dengan Pasal 13 ayat 9 Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah nomor 42 tahun 2009, yang menyatakan bahwa :

”Faktur Pajak harus memenuhi persyaratan formal dan material.” bahwa dan dalam penjelasan Pasal 13 ayat 9 Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah Nomor 42 Tahun 2009 dinyatakan bahwa : Faktur Pajak atau dokumen tertentu yang kedudukannya dipersamakan dengan Faktur Pajak memenuhi persyaratan material apabila berisi keterangan yang sebenarnya atau sesungguhnya mengenai penyerahan Barang Kena Pajak dan/atau penyerahan Jasa Kena Pajak, ekspor Barang Kena Pajak Berwujud, ekspor Barang Kena Pajak Tidak Berwujud, ekspor Jasa Kena Pajak, impor Barang Kena Pajak, atau pemanfaatan Jasa Kena Pajak dan pemanfaatan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean. Dengan demikian, walaupun Faktur Pajak atau dokumen tertentu yang kedudukannya dipersamakan dengan Faktur Pajak sudah memenuhi ketentuan formal dan sudah dibayar Pajak Pertambahan Nilainya, apabila keterangan yang tercantum dalam Faktur Pajak atau dokumen tertentu yang kedudukannya dipersamakan dengan Faktur Pajak tidak sesuai dengan kenyataan yang sebenarnya mengenai penyerahan Barang Kena Pajak dan/atau penyerahan Jasa Kena Pajak, ekspor Barang Kena Pajak Berwujud, ekspor Barang Kena Pajak Tidak Berwujud, ekspor Jasa Kena Pajak, impor Barang Kena Pajak, atau pemanfaatan Jasa Kena Pajak dan pemanfaatan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean, Faktur Pajak atau dokumen tertentu yang

kedudukannya dipersamakan dengan Faktur Pajak tersebut tidak memenuhi syarat material.

bahwa sehingga terkait dengan peraturan diatas dan dibandingkan dengan hasil Penelitian Terbanding terhadap beberapa data sumber untuk memastikan kebenaran nilai Faktur Pajak, diperoleh hasil bahwa:

- Berdasarkan Akte Jual Beli nomor 353/2019 yang dibuat dihadapan Notaris harga jual tanah adalah Rp746.780.700.000 yang kemudian dicoret oleh Notaris dalam fisik Akta Jual Beli menjadi Rp281.876.000.000. Dalam AJB tersebut nilai yang tercatat sebagai harga jual adalah Rp746.780.700.000 dan Rp281.876.000.000.

- Nilai sebesar Rp246.794.930.680 yang tercantum dalam Faktur Pajak pengganti nomor 011.007-19.85140877 tanggal 19 Desember 2022 yang diterbitkan sebagai pengganti Faktur Pajak nomor 010.007-19.85140877 tidak tercatat dalam AJB ataupun Akte Kesepakatan Bersama.

- Pernyataan Pemohon Banding dalam surat tanggapannya bahwa Faktur pajak yang Pemohon Banding terbitkan sudah sesuai nilai transaksi yang Pemohon Banding terima tidak terbukti berdasarkan data rekening koran dan pencatatan Pemohon Banding.Berikut bukti yang Terbanding peroleh dari Pemohon Banding :

bahwa Pemohon Banding menerima pembayaran penjualan tanah Rorotan dengan total sebesar Rp288.717.285.700 dari PT Citratama Inti Persada pada tanggal 16 Agustus 2019 dan 17 Desember 2019 dengan bukti penerimaan uang sebagai berikut:

- Pemohon Banding mencatat penerimaan pembayaran dari PT Citratama Inti Persada pada akun uang muka penjualan Aktiva Tetap sebesar Rp288.717.285.700 sesuai nilai arus uang masuk pada Rekening Koran BRI Bisnis 7565 milik Pemohon Banding.

bahwa Pemohon Banding mencatat penerimaan uang masuk tersebut dengan deskripsi penerimaan uang muka penjualan. Hal tersebut membuktikan bahwa uang masuk senilai Rp288.717.285.700 adalah bukan nilai total penjualan tanah

namun hanya merupakan penerimaan uang muka atas penjualan tanah.

b. Atas tanggapan Pemohon Banding bahwa:” Berdasarkan pada laporan auditor Pemohon Banding yang terdapat akun tanah belum dikembangkan sebesar Rp227.796.256.772 adalah nilai perolehan tanah secara keseluruhan dimana transaksi pembelian SHGB 1464 ini merupakan salah satu bagian dari tanah yang belum dikembangkan tersebut dan nilai transaksi penjualannya pun jauh lebih tinggi. Pemohon Banding berpendapat bahwa hal tersebut tidak dapat dijadikan dasar atas transaksi yang sebenarnya.”

bahwa Terbanding berpendapat bahwa :

-> Menurut Terbanding tanggapan Pemohon Banding setelah

SPUH tidak berisi data baru yang dapat membantah hasil Penelitian Terbanding pada saat sebelum SPUH.

-> Laporan auditor independen adalah laporan yang berisi opini

resmi dari auditor yang independen. Laporan ini merupakan hasil pemeriksaan auditor terhadap laporan keuangan perusahaan.

-> Pernyataan tanggungjawab Auditor terhadap audit yang

dilakukan terhadap Laporan Keuangan Pemohon Banding adalah sebagai berikut:

- Auditor melaksanakan audit berdasarkan Standar Audit yang ditetapkan oleh Institut Akuntan Publik Indonesia. Standar tersebut mengharuskan auditor untuk mematuhi ketentuan etika serta merencanakan dan melaksanakan audit untuk memperoleh keyakinan memadai tentang apakah laporan keuangan tersebut bebas dari kesalahan penyajian material.

- Auditor melibatkan pelaksanaan prosedur untuk memperoleh bukti audit tentang angka-angka dan pengungkapan dalam laporan keuangan. Prosedur yang

dipilih bergantung pada pertimbangan auditor, termasuk penilaian atas risiko kesalahan penyajian material dalam laporan keuangan, baik yang disebabkan oleh kecurangan maupun kesalahan. Dalam melakukan penilaian risiko tersebut, auditor mempertimbangkan pengendalian internal yang relevan dengan penyusunan dan penyajian wajar laporan keuangan entitas untuk merancang prosedur audit yang tepat sesuai dengan kondisinya, tetapi bukan untuk tujuan menyatakan opini atas keefektivitasan pengendalian internal entitas.

- Auditormelaksanakanauditjugamencakup pengevaluasian atas ketepatan kebijakan akuntansi yang digunakan dan kewajaran estimasi akuntansi yang dibuat oleh manajemen, serta pengevaluasian atas penyajian laporan keuangan secara keseluruhan.

- Auditor yakin bahwa bukti audit yang telah auditor peroleh adalah cukup dan tepat untuk menyediakan suatu basis bagi opini wajar dengan pengecualian.

bahwa Terbanding berpendapat bahwa laporan audit disusun oleh auditor yang merupakan pihak yang independent dan memiliki basis ilmu yang memadai terkait pelaporan keuangan. Sesuai dengan hasil Penelitian Terbanding pada saat keberatan bahwa nilai transaksi penjualan tanah sengketa yang tidak dapat diyakini kebenarannya adalah sesuai dengan pendapat auditor terkait tanah yang belum dikembangkan yaitu auditor tidak dapat memperoleh keyakinan memadai atas saldo tanah yang belum dikembangkan sebesar Rp227.796.256.772 pada tanggal 31 Desember 2019 dikarenakan Pemohon Banding belum mempunyai dokumen pendukung yang memadai atas nilai persediaan dan tanah yang belum dikembangkan.

bahwa terkait dengan tanggapan Pemohon Banding bahwa “ transaksi pembelian SHGB 1464 ini merupakan salah satu bagian dari tanah yang belum dikembangkan” Terbanding berpendapat bahwa Pemohon Banding mengakui bahwa akun tanah yang belum dikembangkan adalah berisi transaksi terkait tanah sengketa yaitu tanah dengan SHGB 1464 dan seharusnya Pemohon Banding dapat memberikan bukti yang valid dan kompeten dalam menjabarkan nilai yang disusun auditor dalam Laporan Audit. Berikut adalah tangkapan layar tanah yang belum dikembangkan:

c. Atas tanggapan Pemohon Banding bahwa:” Bila berdasarkan laporan audit PT Citratama Inti Persada (CIP) selaku pembeli ternyata harga jual lebih besar, perlu diteliti kembali apakah nilai yang tercantum terdapat pembayaran selain untuk pembelian tanah dengan nomor akta SHGB 1464 seperti: biaya pengurusan dan operasional pembelian tanah, atau ada pembelian tanah selain atas akta SHGB 1464, karena Pemohon Banding mempunyai kesepakatan jual beli atas bidang tanah lain di lokasi yang sama dengan pihak pembeli. Pemohon Banding yakin bila diteliti kembali arus uang keluar, bukti pembayaran yang masuk ke rekening Pemohon Banding sudah sesuai dengan

AJB.Pemohon Banding mempunyai 2 (dua) alat bukti dokumen berupa AJB dan bukti penerimaan uang yang membuktikan bahwa harga jual sama dengan nilai DPP PPN, namun di lain pihak sampai saat ini Pemohon Banding tidak mengetahui bukti valid apa yang dimiliki oleh Terbanding Keberatan yang membuktikan bahwa harga yang seharusnya sesuai angka dari Pemeriksa. Secara hukum menurut Pemohon Banding 2 (dua) alat bukti tersebut sangat cukup membuktikan bahwa harga transaksi sudah sesuai dengan nilai DPP PPN.Berdasarkan uraian sanggahan di atas, DPP PPN yang Pemohon Banding kenakan sudah sesuai dengan nilai transaksi. Menurut Pemohon Banding Terbanding Keberatan hanya mendasarkan atas asumsi tanpa ada dasar bukti yang memadai, sehingga Pemohon Banding TIDAK SETUJU dengan hasil Penelitian keberatan. bahwa Terbanding berpendapat bahwa :

bahwa atas tanggapan Pemohon Banding bahwa : ” perlu diteliti kembali apakah nilai yang tercantum terdapat pembayaran selain untuk pembelian tanah dengan nomor akta SHGB 1464 seperti: biaya pengurusan dan operasional pembelian tanah, atau ada pembelian tanah selain atas akta SHGB 1464, karena Pemohon Banding mempunyai kesepakatan jual beli atas bidang tanah lain di lokasi yang sama dengan pihak pembeli”

bahwa menurut Terbanding pernyataan Pemohon Banding dapat dibantah dengan data dalam Catatan Atas Laporan Keuangan nomor 9 Laporan Audit PT Citratama Inti Persada Tahun Pajak 2019 dalam Laporan Arus Kas dari aktivitas investasi dengan deskripsi transaksi Perolehan Aset tersedia Untuk Dijual yang menyatakan bahwa aset tersedia untuk dijual merupakan aset tanah dengan SHGB nomor 1464/Rorotan seluas 240.897 m² yang berlokasi di Jl.Inspeksi Cakung Drain Kel.Rorotan, Kec.Cilincing,Kota Jakarta Utara,DKI Jakarta.

bahwa sehingga Terbanding berpendapat bahwa tanggapan Pemohon Banding hanya asumsi dari Pemohon Banding tanpa adanya bukti pendukung yang valid dan kompeten.

bahwa atas tanggapan Pemohon Banding bahwa :” Pemohon Banding mempunyai 2 (dua) alat bukti dokumen berupa AJB dan bukti penerimaan uang yang membuktikan bahwa harga jual sama dengan nilai DPP PPN” Terbanding berpendapat bahwa tanggapan Pemohon Banding tersebut telah terbantahkan dengan hasil Penelitian Terbanding berikut:

• berdasarkan Akte Jual Beli nomor 353/2019 yang dibuat dihadapanNotarishargajualtanahadalah Rp746.780.700.000 yang kemudian dicoret oleh Notaris dalam fisik Akta Jual Beli menjadi Rp281.876.000.000. Dalam AJB tersebut nilai yang tercatat sebagai harga jual adalah Rp746.780.700.000 dan Rp281.876.000.000 bukan nilai sebesar Rp246.794.930.680 yang tercantum dalam Faktur Pajak pengganti yang Pemohon Banding laporkan.

• Nilai sebesar Rp246.794.930.680 yang tercantum dalam Faktur Pajak pengganti nomor 011.007-19.85140877 tanggal 19 Desember 2022 yang diterbitkan sebagai pengganti Faktur Pajak nomor 010.007-19.85140877 tidak tercatat dalam AJB ataupun Akte Kesepakatan Bersama yang menurut Pemohon Banding juga merupakan dasar acuan penggantian nilai Faktur Pajak.

• berdasarkan data rekening koran dan pencatatan Pemohon Banding berikut bukti yang Terbanding peroleh dari Pemohon Banding :

- Pemohon Banding menerima pembayaran penjualan tanah Rorotan dengan total sebesar Rp288.717.285.700 dari PT Citratama Inti Persada pada tanggal 16 Agustus 2019 dan 17 Desember 2019 dengan bukti penerimaan uang sebagai berikut:

- Pemohon Banding mencatat penerimaan pembayaran dari PT Citratama Inti Persada pada akun uang muka penjualan Aktiva Tetap sebesar Rp288.717.285.700 sesuai nilai arus uang masuk pada Rekening Koran BRI Bisnis 7565 milik Pemohon Banding;

- Pemohon Banding mencatat penerimaan uang masuk tersebut dengan deskripsi penerimaan uang muka penjualan. Hal tersebut membuktikan bahwa uang masuk senilai Rp288.717.285.700 adalah bukan nilai total penjualan tanah namun hanya merupakan penerimaan uang muka atas penjualan tanah.

d. Terkait tanggapan Pemohon Banding bahwa : “sampai saat ini Pemohon Banding tidak mengetahui bukti valid apa yang dimiliki oleh Terbanding Keberatan yang membuktikan bahwa harga yang seharusnya sesuai angka dari Pemeriksa” ,Terbanding

berpendapat bahwa data dan bukti yang menjadi dasar pertimbangan keputusan Terbanding dalam Daftar Hasil Penelitian Keberatan (DHPK) telah lengkap Terbanding ungkapkan dalam DHPK lampiran Surat Pemberitahuan Untuk Hadir nomor S-147/WPJ.21/2025 Tanggal 03 Februari 2025 dan telah Terbanding jelaskan kembali pada saat pembahasan SPUH di hari Selasa, 11 Februari 2025.Bahwa dalam rangka menguji Faktur Pajak yang Pemohon Banding terbitkan apakah memenuhi persyaratan material sesuai Pasal 13 ayat 9 yaitu berisi keterangan yang sebenarnya atau sesungguhnya mengenai penyerahan Barang Kena Pajak, maka Terbanding menggunakan data-data berikut menjadi bukti yang dapat menjadi pertimbangan dalam pengambilan Keputusan keberatan.

bahwa data tersebut adalah sebagai berikut:

- Berdasarkan NJOP tanah sengketa yang beralamat di Kp. Malaka RT: 000 RW: 00, Rorotan, Cilincing, Jakarta Utara dengan NOP 31.75.040.002.002-0001.0 sesuai SPPT PBB adalah Rp746.780.700.000. Berdasarkan pembahaan sengketa dengan Pemohon Banding dan Pemeriksa diketahui bahwa Pemohon Banding menjual tanah yang menjadi sengketa dibawah harga NJOP.

bahwa namun berdasarkan keterangan Pemohon Banding, sesuai alasan keberatannya bahwa tanah sengketa tersebut dijual dibawah NJOP dikarenakan Perusahaan memiliki kebutuhan mendesak untuk melunasi hutang bank.

bahwa Pemohon Banding dalam menentukan harga jual tanah sengketa tidak menggunakan NJOP ,sehingga Terbanding berpendapat bahwa harga jual tanah yang Pemohon Banding sepakati dengan PT Citratama Inti Persada tidak sesuai dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang pajak daerah dan retribusi Pasal 1 poin 40 yang menyatakan bahwa :

“Nilai Jual Objek Pajak, yang selanjutnya disingkat NJOP, adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. ”

bahwa sehingga Terbanding berpendapat bahwa harga jual yang Pemohon Banding sepakati dengan PT Citratama Inti Persada berdasarkan peraturan tersebut diatas diindikasikan tidak wajar.

bahwa diketahui juga dari pembahasan sengketa bahwa Pemohon Banding tidak memiliki perhitungan yang menjadi dasar penentuan harga jual tanah sengketa tersebut. Pemohon Banding menyatakan bahwa harga jual disepakati Bersama antara Pemohon Banding dan PT Citratama Inti Persada yaitu sebesar Rp246.794.930.680

bahwa atas dasar hal tersebut diatas, Terbanding berpendapat bahwa acuan awal pemeriksa menggunakan nilai jual sebesar Rp746.780.700.000 adalah sudah tepat dikarenakan sesuai dengan NJOP.

- Laporan Penilaian Properti Kriteria II Nomor LAP- 3199 /KPP.2109/ 2023 tanggal 17 November 2023 yang diterbitkan KPP Madya Dua Jakarta Utara. Berikut hasil penilaian atas tanah sengketa:

bahwa Berdasarkan Laporan Penilaian diatas diperoleh informasi bahwa nilai pasar tanah sengketa milik Pemohon Banding adalah sebesar Rp757.139.271.000.

bahwa terkait dengan penilaian diatas, salah satu pertimbangan terbitnya PMK-79 Tahun 2023 tanggal 24 Agustus 2023 tentang Tata Cara Penilaian Untuk Tujuan Perpajakan adalah bahwa untuk menentukan nilai objek pajak Pajak Bumi dan Bangunan dalam rangka penetapan Nilai Jual Objek Pajak serta nilai harta berwujud, harta tidak berwujud, dan bisnis, perlu dilakukan penilaian berdasarkan standar penilaian dalam rangka melaksanakan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

bahwa dalam Pasal 5 ayat 2b dan 2e PMK-79 Tahun 2023 diatur bahwa :

“hasil penilaian sebagaimana dimaksud pada ayat 1 digunakan sebagai :

c. dasar penghitungan pajak terutang dalam pengujian pemenuhan kewajiban perpajakan saat dilakukan pemeriksaan,

e. dasar penghitungan pajak terutang dalam keputusan pada penyelesaian keberatan; ”

bahwa sesuai amanat Pasal 5 ayat 2e PMK-79 Tahun 2023 diatas, maka keputusan Terbanding adalah sudah benar dengan menggunakan Laporan Penilaian Properti Kriteria II Nomor LAP- 3199 /KPP.2109/ 2023 tanggal 17 November 2023 yang diterbitkan KPP Madya Dua Jakarta Utara sebagai dasar pertimbangan pengambilan keputusan keberatan.

- Laporan Audit PT Citratama Inti Persada Tahun Pajak 2019 mencatat bahwa harga perolehan aset tersedia untuk dijual adalah Rp324.803.950.342.

Menurut PT Citratama Inti Persada berdasarkan Catatan Atas Laporan Keuangan nomor 9 dalam Laporan Auditnya,nilai tanah yang menjadi sengketa yaitu aset tanah yang dibeli dari Pemohon Banding dengan SHGB nomor 1464/Rorotan seluas 240.897 m² yang berlokasi di Jl.Inspeksi Cakung Drain Kel.Rorotan, Kec.Cilincing,Kota Jakarta Utara,DKI Jakarta adalah dicatat sebesar Rp324.803.950.342, nilai tersebut berbeda dengan nilai penjualan tanah yang diakui Pemohon Banding yaitu sebesar Rp246.794.930.680.

bahwa Terbanding berpendapat, Laporan auditor independen adalah laporan yang berisi opini resmi dari auditor yang independen. Laporan ini merupakan hasil pemeriksaan auditor terhadap laporan keuangan perusahaan yang disusun berdasarkan Standar Audit yang ditetapkan oleh Institut Akuntan Publik Indonesia dan atas opini yang diambil Auditor telah yakin bahwa bukti audit yang telah auditor peroleh adalah cukup dan tepat untuk menyediakan suatu basis bagi opini auditor.

- LaporanAuditorIndependennomor 00236/3.0366/AU.2/03/0995-2/1/IX/2020tanggal31 Desember 2019 yang ditujukan kepada Pemegang saham, Dewan Komisaris dan Direksi Pemohon Banding.

bahwa dalam Laporan Auditor Independen yang melakukan audit pada laporan keuangan Pemohon Banding, dinyatakan bahwa basis opini auditor sebagai hasil audit Laporan Keuangan Pemohon Banding tahun 2019 adalah Wajar dengan Pengecualian.

bahwa auditor tidak dapat memperoleh keyakinan memadai atas beberapa hal, salah satunya adalah atas saldo tanah yang belum dikembangkan sebesar Rp227.796.256.772 pada tanggal 31 Desember 2019 dikarenakan Pemohon Banding belum mempunyai dokumen pendukung yang memadai atas nilai persediaan dan tanah yang belum dikembangkan dan oleh karena itu Pemohon Banding tidak dapat meyakini perhitungan beban pokok pendapatan bangunan rumah dan tanah kaveling. Sebagai akibatnya, Auditor tidak dapat

melakukan pengujian terhadap harga perolehan persediaan dan tanah yang belum dikembangkan.

bahwa Terbanding berpendapat, Laporan auditor independen adalah laporan yang berisi opini resmi dari auditor yang independen. Laporan ini merupakan hasil pemeriksaan auditor terhadap laporan keuangan perusahaan yang disusun berdasarkan Standar Audit yang ditetapkan oleh Institut Akuntan Publik Indonesia dan atas opini yang diambil Auditor telah yakin bahwa bukti audit yang telah auditor peroleh adalah cukup dan tepat untuk menyediakan suatu basis bagi opini auditor.

bahwa sehingga atas dasar hal-hal tersebut diatas, Terbanding berpendapat sama dengan sebelum SPUH bahwa kebenaran nilai pada Faktur Pajak pengganti nomor 011.007-19.85140877 tidak dapat diyakini kebenarannya.

l) Hasil penelitian Terbanding atas alasan banding Pemohon Banding dalam surat Bandingnya nomor O2O.K/DlR.R/NK/V/2O25 tanggal 17 Mei 2025 adalah sebagai berikut:

• Atas alasan banding Pemohon Banding bahwa :

bahwa Pemohon Banding melakukan penjualan tanah dengan Harga lebih murah dari harga NJOP karena dengan pertimbangan sebagai berikut:

a. Perusahaan Pemohon Banding sedang kesulitan dana untuk operasional dan pembayaran bunga bank, sehingga Pemohon Banding perlu dana secepatnya

Atas alasan banding poin a, Terbanding berpendapat bahwa:

Terkait dengan kesulitan Pemohon Banding membayar bunga bank yang Pemohon Banding nyatakan dalam surat bandingnya adalah sama dengan alasan keberatan Pemohon Banding dalam surat keberatannya. Telah Terbanding minta kepada Pemohon Banding dokumen bukti yang dapat membuktikan pernyataan

Pemohon Banding terkait bunga bank, namun sampai dengan surat ini disusun Terbanding belum menerima data tersebut.

• Atas alasan banding Pemohon Banding bahwa :

b. Jumlah luas tanah yang akan dijual cukup besar, sehingga akan sulit mencari pembeli yang mau membeli tanah secara keseluruhan sekaligus.

c. Dari luas tanah yang dijual tersebut tentu tidak seluruhnya bisa dimanfaatkan oleh pembeli sehingga luas efektif yang bisa dimanfaatkan pembeli berkurang.

Atas alasan banding poin b dan c, Terbanding berpendapat bahwa :

bahwa alasan Pemohon Banding dalam surat banding tersebut adalah sama dengan alasan keberatan Pemohon Banding yang merupakan pernyataan sepihak dari Pemohon Banding yang tidak dapat dibuktikan dengan dokumen atau data pendukung, sehingga Terbanding tidak meyakini kebenaran alasan Pemohon Banding.

bahwa terkait pernyataan Pemohon Banding bahwa luas tanah yang tidak seluruhnya bisa dimanfaatkan oleh pembeli , Terbanding telah meminta kepada Pemohon Banding untuk memberikan dokumen pendukung berupa dasar penghitungan dan penentu harga jual tanah yang memperhitungkan luas tanah yang digunakan untuk fasos dan fasum beserta harga per meter nya, namun sampai dengan laporan ini disusun Pemohon Banding tidak dapat memberikan data tersebut, sehingga atas dasar hal tersebut diatas Terbanding tidak meyakini kebenaran alasan Pemohon Banding.

• Atas alasan banding Pemohon Banding bahwa :

d. Transaksi penjualan tidak memiliki hubungan dengan transaksi antar perusahan yang terkoneksi atau terafiliasi. Antara Pemohon Banding dengan Pembeli tidak ada hubungan istimewa sehingga Harga Jual yang seharusnya adalah harga yang diterima oleh

Pemohon Banding dan Terbanding tidak dapat menilai kembali Harga Jual antara Pemohon banding dengan Pembeli.

Atas alasan banding poin d, Terbanding berpendapat bahwa:

bahwa salah satu pertimbangan terbitnya PMK-79 Tahun 2023 tanggal 24 Agustus 2023 tentang Tata Cara Penilaian Untuk Tujuan Perpajakan adalah :bahwa untuk menentukan nilai objek pajak Pajak Bumi dan Bangunan dalam rangka penetapan Nilai Jual Objek Pajak serta nilai harta berwujud, harta tidak berwujud, dan bisnis, perlu dilakukan penilaian berdasarkan standar penilaian dalam rangka melaksanakan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

bahwa dalam Pasal 5 ayat 2b dan 2e PMK-79 Tahun 2023 diatur bahwa:

hasil penilaian sebagaimana dimaksud pada ayat 1 digunakan sebagai :

a. dasar penghitungan pajak terutang dalam pengujian pemenuhan kewajiban perpajakan saat dilakukan pemeriksaan,

e. dasar penghitungan pajak terutang dalam keputusan pada penyelesaian keberatan; ”

bahwa sehingga berdasarkan ketentuan diatas, maka dalam rangka pengambilan keputusan pada penyelesaian keberatan Terbanding dapat menggunakan hasil penilaian.

• Berdasarkan hal-hal tersebut diatas maka rekapitulasi jumlah pajak pada Keputusan Terbanding a quo adalah sebagai berikut:

Uraian

S

em

ula

Ditambah/(D

ik

urangi)

M

en

jad

i (R

p)

(Rp

)

(R

p) a

. KP

ajak Pertambahan N

ilai

urang/(Lebih) Bayar

6

99

.02

9.93

27

..82

09

650

000

6 99 .02

9.9

38 27 ..82

09 650

bcd

. S

anksi Bunga

2

.48

9.58

2

.48

9.5 . S

anksi Kenaikan

. MJ

umlah Pajak Yang

9

8

.51

9.52

0

.1

0

1

0

9 8 .51

9.5

2 0 .1

0 1

asih Harus Dibayar

bahwa dengan demikian sesuai hal tersebut di atas, menurut Terbanding alasan Pemohon Banding tidak tepat, oleh karenanya Terbanding mohon kepada

Majelis untuk mengesampingkan alasan Pemohon Banding dan menyatakan bahwa Keputusan Keberatan Terbanding telah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan;

IV. KESIMPULAN DAN USUL

1. Kesimpulan

a. Surat Banding a quo berdasarkan Penelitian sementara dan sesuai dengan data yang ada memenuhi ketentuan formal sebagaimana diatur dalam Pasal 27 dan Pasal 32 Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang- Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang- Undang,Pasal 36 ayat (2) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak;

b. Keputusan Terbanding a quo diterbitkan berdasarkan kuasa Pasal 26 Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang dan telah sesuai dengan data dan ketentuan yang berlaku;

c. Koreksi Terbanding telah sesuai dengan ketentuan perundang- undangan perpajakan yang berlaku;

2. Usul

bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas, maka diusulkan kepada Pengadilan Pajak untuk Menolak permohonan banding Pemohon Banding dan tetap mempertahankan Keputusan Terbanding a quo atas nama PT Nusa Kirana Real Estate, NPWP 01.002.916.3-046.000;

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam Surat Bantahan Nomor

001/NK/VIII/2025 tanggal 28 Agustus 2025, pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:

I. Bahwa Pemohon Banding tidak setuju atas koreksi Terbanding terhadap

Dasar Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa (PPN) Rp946.341.431.608,00 dengan alasan sebagai berikut:

1. Berdasarkan hasil pemeriksaan terhadap Pemohon Banding, Terbanding menetapkan nilai transaksi antara Pemohon Banding dengan PT Citratama Inti Persada menggunakan nilai SSP PPh Final yaitu sebesar Rp653.839.600.000,00 berdasarkan nilai NJOP sebagai Harga Jual.

2. Menurut Wajib Pajak, atas transaksi antara Pemohon Banding dengan PT Citratama Inti Persada dengan nomor Faktur Pajak: 010.007-19.85140877 dan nomor Faktur Pajak pengganti : 011.007-19.85140877 yang sebenarnya terjadi, Pemohon Banding menggunakan nilai transaksi sebesar Rp246.794.930.680,00;

3. Alasan Banding Bahwa Pemohon Banding tidak setuju atas koreksi Terbanding terhadap Dasar Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa (PPN) Rp407.044.669.320,00 dengan alasan sebagai berikut :

Kronologis

- Pada tanggal 22 November 2019 dilaksanakan penandatanganan Akta PPJB No. 102 dibuat dihadapan Julius Bilal Tadjoedin, S.H., M.Kn. antara Pemohon Banding dengan PT Citratama Inti Persada atas SHGB No. 1464 dengan luas 240.897 m2 senilai Rp281.876.000.000,00;

- Pada tanggal 17 Desember 2019 dilaksanakan penandatanganan AJB No. 353/2019 dibuat dihadapan Johny Dwikora Aron, SH selaku PPAT di daerah kerja kota administrasi Jakarta Utara antara Pemohon Banding dan PT Citratama Inti Persada dengan nilai sesuai akta PPJB yaitu sebesar Rp281.876.000.000,00;

- Adanya penerbitan Faktur Pajak sebesar Rp281.876.000.000,00 nomor Faktur Pajak : 010.007-19.85140877 berdasarkan AJB No. 353/2019 dibuat dihadapan Johny Dwikora Aron, SH selaku PPAT di daerah kerja kota

administrasi Jakarta Utara antara Pemohon Banding dan PT Citratama Inti Persada;

- Pada tanggal 17 Desember 2019 terjadi pembayaran dari PT Citratama Inti Persada;

- Pada tanggal 29 Maret 2022 terjadi Kesepakatan Bersama No.08 terkait perubahan luasan karena pengurangan fasum fasos;

- Adanya Faktur Pajak pengganti sebesar Rp246.794.930.680,00 nomor Faktur Pajak : 011.007-19.85140877 berdasarkan Kesepakatan Bersama No.08 terkait perubahan luasan karena pengurangan fasum fasos.

- Pada tanggal 07 Juni 2023 terbit Surat Pemeriksaan Pajak No.S234/KPP.2109/PaPj.2/2023 oleh KPP Madya Dua Jakarta Utara.

- Pada tanggal 5 April 2024 pemeriksaan selesai dengan diterbitkannya Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar (SKPKB)

Sengketa Koreksi DPP Harga Jual

- Pemohon Banding melakukan penjualan tanah dengan Harga lebih murah dari harga NJOP karena dengan pertimbangan sebagai berikut :

a. Perusahaan Pemohon Banding sedang kesulitan dana untuk operasional dan pembayaran bunga bank, sehingga Pemohon Banding perlu dana secepatnya

b. Jumlah luas tanah yang akan dijual cukup besar, sehingga akan sulit mencari pembeli yang mau membeli tanah secara keseluruhan sekaligus.

c. Dari luas tanah yang dijual tersebut tentu tidak seluruhnya bisa dimanfaatkan oleh pembeli sehingga luas efektif yang bisa dimanfaatkan pembeli berkurang.

d. Transaksi penjualan tidak memiliki hubungan dengan transaksi antar perusahan yang terkoneksi atau terafiliasi.

- Menurut Pasal 1 Angka 18 Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa, harga jual didefinisikan sebagai uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk PPN yang dipungut

menurut undang-undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.

- Terbanding melakukan koreksi berdasarkan Pasal 87 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah yang mengatur DPP atas Pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak

- Pemohon Banding berpendapat Pasal 87 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 hanya untuk menghitung BPHTB dan PPh Final sehingga Pemohon Banding membayar PPh Final dengan menggunakan NJOP sementara untuk PPN, Pemohon Banding menggunakan Harga sesuai AJB dikarenakan Pasal 1 angka 18 Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa jelas mendefinisikan bahwa harga jual sebagai uang termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk PPN yang dipungut menurut undang-undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.

- Antara Pemohon Banding dengan Pembeli tidak ada hubungan istimewa sehingga Harga Jual yang seharusnya adalah harga yang diterima oleh Pemohon Banding dan Terbanding tidak dapat menilai kembali Harga Jual antara Pemohon banding dengan Pembeli;

- Nilai Harga jual yang Pemohon Banding terbitkan faktur pajaknya sudah sesuai dengan Akta Jual Beli (AJB) yang telah disepakati kedua belah pihak.

- Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Pasal 87 ayat 1, 2 dan 3 disebutkan :

a. Dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak;

b. Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1), dalam hal : a. jual beli adalah harga transaksi;

c. Jika Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a sampai dengan huruf n tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi dan Bangunan.

bahwa atas dasar aturan tersebut di atas Pemohon Banding menggunakan harga NJOP yang menjadi dasar setoran PPh final Pasal 4 ayat 2;

bahwa berdasarkan penjelasan diatas, menurut Wajib Pajak bahwa nilai DPP harga penjualan ke PT Citratama Inti Persada adalah sebesar Rp246.794.930.680.

II. Perhitungan yang seharusnya menurut Pemohon Banding

bahwa berdasarkan penjelasan diatas, maka jumlah Pajak Pertambahan Nilai Dalam Negeri yang masih harus Terutang menurut Pemohon Banding adalah sebagai berikut:

bahwa berdasarkan penjelasan dan uraian diatas, Pemohon Banding menyimpulkan bahwa :

1. Jumlah pajak yang terutang menurut surat ketetapan pajak/pemotongan atau pemungutan*) sebesar : Rp69.029.932.806,00

2. Jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan Wajib Pajak sebesar : Rp28.325.465.874,00

3. Jumlah pajak yang terutang yang disetujui dalam pembahasan akhir hasil pemeriksaan sebesar: Rp0,00

4. Jumlah yang telah dilunasi sebesar Rp0,00;

III. Kesimpulan dan Usul Pemohon Banding

Kesimpulan

bahwa berdasarkan penjelasan dan uraian diatas, Pemohon Banding menyimpulkan bahwa :

1. Surat Banding telah memenuhi seluruh ketentuan formal pengajuan banding sebagaimana diatur dalam Pasal 27 Undang-Undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan serta Pasal 35, 36, dan 37 Undang-Undang Pengadilan Pajak.

2. Tidak tepat menggunakan NJOP sebagai DPP untuk pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa (PPN);

Usul

bahwa selanjutnya, Pemohon Banding mengusulkan kepada Majelis agar :

1. Menyatakan bahwa banding yang diajukan Pemohon Banding dapat diterima karena telah memenuhi seluruh ketentuan formal.

2. Mengabulkan seluruhnya banding yang diajukan Pemohon Banding, sehingga dengan demikian:

a. Membatalkan Surat Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor Nomor KEP

– 00044/KEB/WPJ.21/2025 tanggal 19 Februari 2025 tentang Keberatan Wajib Pajak Atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa (PPN) Tahun 2019.

b. Membatalkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa (PPN) Tahun 2019 Nomor 00030/207/19/098/24 tanggal 05 April 2024.

V. Penutup

bahwa demikianlah Surat Bantahan ini Pemohon Banding ajukan. Pemohon Banding sangat berterima kasih sekali apabila Majelis dapat mempertimbangkan dan menerima penjelasan Pemohon Banding tersebut di atas;

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam persidangan mengajukan

alat bukti berupa (fotokopi) surat atau tulisan yang telah diberi meterai cukup serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, masing-masing diberi tanda P-1 sampai dengan P-27 sebagai berikut:

Bukti P-1. Keputusan Terbanding Nomor KEP-00044/KEB/WPJ.21/2025 tanggal

19 Februari 2025;

Bukti P-2. Surat Keberatan Nomor 012.01/DIR.R/NK/VI/2024 tanggal 27 Juni

2024;

Bukti P-3. Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang

dan Jasa Nomor 00030/207/19/098/24 tanggal 05 April 2025 Masa Pajak Desember 2019;

Bukti P-4. Salinan Pengikatan Untuk Jual Beli Nomor 102 tanggal 22 November

2019;

Bukti P-5. Salinan Akta Jual Beli Nomor 353/2019 tanggal 17 Desember 2019; Bukti P-6. Faktur Pajak Nomor 010.007-19.85140877;

Bukti P-7. Mutasi Rekening Bank BRI;

Bukti P-8. Surat Kuasa Khusus Nomor 019.K/DIR.R/NK/V/2025 tanggal 17 Mei

2025 atas nama Rindra;

Bukti P-9. Salinan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Nusa

Kirana Real Estate Nomor 16 tanggal 5 September 2024 yang dibuat oleh Sri Ismiyati, S.H., Notaris di Jakarta;

Bukti P-10. Pakta Integritas Pemohon Banding;

Bukti P-11. Pakta Integritas Kuasa Hukum atas nama Rindra;

Bukti P-12. Surat Kuasa Khusus Nomor 012.01/DIR.R/NK/X/2025 tanggal 7

Oktober 2025 atas nama Rindra;

Bukti P-13. Salinan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham PT Nusa

Kirana Real Estate Nomor 26 tanggal 19 Februari 2019 yang dibuat oleh Tjong Sendrawan, S.H., Notaris di Jakarta Utara;

Bukti P-14. Penjelasan Tertulis tanggal 20 Oktober 2025;

Bukti P-15. Penjelasan Tertulis tanggal 17 November 2025;

Bukti P-16. Buku Besar Bank BRI Tahun 2019;

Bukti P-17. Laporan Keuangan PT Nusa Kirana Real Estate Tahun 2019; Bukti P-18. Mutasi Rekening Bank BRI Periode Agustus 2019;

Bukti P-19. Bukti Pembayaran PPh sebesar Rp18.669.517.500,00;

Bukti P-20. SPT Masa PPN Masa Pajak Desember 2019;

Bukti P-21. Penjelasan Tertulis tanggal 8 November 2025;

Bukti P-22. Laporan Laba Rugi PT Nusa Kirana Real Estate Tahun 2018, 2019 dan

2020;

Bukti P-23. Salinan Akta Kesepakatan Bersama Nomor 8 tanggal 29 Maret 2022

yang dibuat oleh Syarifa, S.H., M.Kn., Notaris di Kota Jakarta Barat;

Bukti P-24. Perbandingan Nilai NJOP dan Nilai Transaksi;

Bukti P-25. Surat Keterangan Penelitian Formal Bukti Pemenuhan Kewajiban

PenyetoranPajakPenghasilanNomorSKET- 20/PHTB/KPP.210403/2023 tanggal 17 Januari 2023;

Bukti P-26. Salinan Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 102 tanggal 22 November

2019 yang dibuat oleh Julius Bilal Tadjoedin, S.H., M.Kn., Notaris di Kabupaten Tangerang;

Bukti P-27. Kesimpulan Akhir tanggal 19 Januari 2026;

Menimbang bahwa Terbanding dalam persidangan mengajukan alat bukti

berupa (fotokopi) surat atau tulisan yang telah diberi meterai cukup serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, masing-masing diberi tanda T-1 sampai dengan T-18 sebagai berikut:

Bukti T-1. LHP, KKP dan LPK;

Bukti T-2. Matriks Sengketa;

Bukti T-3. Penjelasan Tertulis tanggal 7 Oktober 2025;

Bukti T-4. Penjelasan Tertulis tanggal 18 November 2025;

Bukti T-5. Rincian Nilai Penjualan Tanah;

Bukti T-6. Bukti Penerimaan Negara dan Bukti Pembayaran;

Bukti T-7. Surat Keterangan Penelitian Formal Bukti Pemenuhan Kewajiban

Penyetoran Pajak Penghasilan PT Nusa Kirana Real Estate;

Bukti T-8. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan

Perdesaan dan Perkotaaan;

Bukti T-9. Salinan Akta Kesepakatan Bersama Nomor 8 tanggal 29 Maret 2022

yang dibuat oleh Syarifa, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta Barat;

Bukti T-10. Salinan Akta Jual Beli Nomor 353/2019;

Bukti T-11. Faktur Pajak;

Bukti T-12. SPT Masa PPN Masa Pajak Desember 2019;

Bukti T-13. Bukti Penerimaan Elektronik atas Penyampaian SPT;

Bukti T-14. Penjelasan Tertulis tanggal 9 Desember 2025;

Bukti T-15. Bukti Pemindahbukuan Nomor KET-00296/PBK/KPP.2109/2023

tanggal 13 Maret 2023 atas nama PT Nusa Kirana Real Estate sebesar Rp18.669.517.500,00;

Bukti T-16. Bukti Pemindahbukuan Nomor KET-00297/PBK/KPP.2109/2023

tanggal 13 Maret 2023 atas nama PT Nusa Kirana Real Estate sebesar Rp17.501.360.000,00;

Bukti T-17. Bukti Pemindahbukuan Nomor KET-00298/PBK/KPP.2109/2023

tanggal 13 Maret 2023 atas nama PT Nusa Kirana Real Estate sebesar Rp17.142.302.500,00;

Bukti T-18. Kesimpulan Akhir tanggal 20 Januari 2026;

PERTIMBANGAN HUKUM

Kewenangan Pengadilan Pajak

bahwa objek sengketa berupa Keputusan Terbanding Nomor KEP- 00044/KEB/WPJ.21/2025 tanggal 19 Februari 2025 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Masa Pajak Desember 2019 Nomor 00030/207/19/098/24 tanggal 05 April 2025 termasuk sengketa pajak sehingga berdasarkan ketentuan Pasal 31 ayat (1) dan/atau ayat (2) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak merupakan kewenangan Pengadilan Pajak;

Ketentuan Formal

Menimbang bahwa sesuai peraturan perundangan-undangan peradilan

pajak, pemeriksaan materi sengketa banding dilakukan setelah pemeriksaan atas pemenuhan ketentuan formal;

Pemenuhan Ketentuan Formal Pengajuan Banding

bahwa Surat Banding Nomor 020.K/DIR.R/NK/V/2025 tanggal 17 Mei 2025 dibuat dalam Bahasa Indonesia ditujukan kepada Pengadilan Pajak, diajukan masih dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan, menyatakan tidak setuju terhadap Keputusan Terbanding dan diajukan untuk satu Keputusan, memuat alasan-alasan yang jelas dan mencantumkan tanggal diterimanya Surat Keputusan Terbanding, dilampiri dengan salinan keputusan yang dibanding, telah terpenuhi kewajiban pembayaran sebesar 50% dari pajak terutang, dan ditandatangani oleh pengurus/kuasa yang berhak menandatangani sehingga memenuhi ketentuan Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2), Pasal 36 ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4), Pasal 37 ayat (1) Undang- Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak;

Pokok Sengketa

Menimbang bahwa terbukti pokok sengketa dalam banding ini adalah

sebagai berikut:

Menimbang bahwa setelah mempertimbangkan dan menilai alat bukti dan

keterangan yang disampaikan oleh para pihak dalam persidangan, maka pendapat Pengadilan Pajak adalah sebagai berikut:

Koreksi atas Dasar Pengenaan Pajak PPN sebesar Rp407.044.669.320,00

Menimbang, bahwa sengketa yang terjadi adalah koreksi positif DPP

penyerahan yang PPN-nya harus dipungut sendiri sebesar Rp407.044.669.320 atas penjualan tanah yang menurut Terbanding kurang dipungut;

Menimbang, bahwa pendapat Terbanding didasarkan atas ekualisasi

DPP PPh Pasal 4 ayat (2) atas penjualan tanah dengan DPP PPN atas penjualan tanah;

Menimbang, bahwa Pemohon Banding berpendapat tidak ada PPN atas

penjualan tanah yang belum dipungut karena pemungutan PPN didasarkan atas kesepakatan jual-beli tanah sedangkan penyetoran PPh Pasal 4 ayat (2) didasarkan atas NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) tanah;

Menimbang, bahwa Majelis berpendapat sengketa yang terjadi adalah

sengketa yuridis mengenai DPP PPN atas penjualan tanah;

Menimbang, bahwa bahwa Pasal 1 angka 17 Undang-Undang PPN

menyatakan Dasar Pengenaan Pajak adalah jumlah Harga Jual, Penggantian, Nilai Impor, Nilai Ekspor, atau nilai lain yang dipakai sebagai dasar untuk menghitung pajak yang terutang;

Menimbang, bahwa Pasal 4 ayat (1) UU PPN menyatakan Pajak

Pertambahan Nilai dikenakan atas:

a. penyerahan Barang Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha;

b. impor Barang Kena Pajak;

c. penyerahan Jasa Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha;

d. pemanfaatan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean;

e. pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean;

f. ekspor Barang Kena Pajak Berwujud oleh Pengusaha Kena Pajak;

g. ekspor Barang Kena Pajak Tidak Berwujud oleh Pengusaha Kena Pajak; dan

h. ekspor Jasa Kena Pajak oleh Pengusaha Kena Pajak;

Menimbang, bahwa Pasal 4 ayat (2) UU PPh menyatakan Penghasilan

di bawah ini dapat dikenai pajak bersifat final:

a. penghasilan berupa bunga deposito dan tabungan lainnya, bunga obligasi dan surat utang negara, dan bunga simpanan yang dibayarkan oleh koperasi kepada anggota koperasi orang pribadi;

b. penghasilan berupa hadiah undian;

c. penghasilan dari transaksi saham dan sekuritas lainnya, transaksi derivatif yang diperdagangkan di bursa, dan transaksi penjualan saham atau pengalihan penyertaan modal pada perusahaan pasangannya yang diterima oleh perusahaan modal ventura;

d. penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan persewaan tanah dan/atau bangunan; dan

e. penghasilan tertentu lainnya, yang diatur dengan atau berdasarkan Peraturan Pemerintah;

Menimbang, bahwa Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016

tentang Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atastanah dan/atau bangunan, dan perjanjian pengikatan jual beliatas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya menyatakan:

(1) Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari:

a. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;atau

b. perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya,terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final.

(2) Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.

(3) Penghasilan dari perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b adalah penghasilan dari:

a. pihak penjual yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli pada saat pertama kali ditandatangani; atau

b. pihak pembeli yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli sebelum terjadinya perubahan atau adendum perjanjian pengikatan jual beli, atas terjadinya perubahan pihak pembeli dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut;

Menimbang, bahwa Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016

aquo menyatakan:

(1) Besarnya Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1) huruf a adalah sebesar:

a. 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;

b. 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;atau

c. 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat

penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

(2) Nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah:

a. nilai berdasarkan keputusan pejabat yang berwenang, dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah;

b. nilai menurut risalah lelang, dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Vendu Reglement Staatsblad Tahun 1908 Nomor 189 beserta perubahannya);

c.nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang dipengaruhi hubungan istimewa, selain pengalihan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b;

d. nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa, selain pengalihan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b;atau

e. nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan harga pasar, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.

(3) Besarnya Pajak Penghasilan atas penghasilan dari perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1) huruf b berdasarkan tarif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dari jumlah bruto, yaitu:

a. nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui pengalihan yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa;atau

b. nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui pengalihan yang dipengaruhi hubungan istimewa.

(4) Kriteria Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a dan huruf b, sesuai dengan kriteria Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan;

Menimbang, bahwa Pasal 87 Undang Undang Nomor 28 tahun 2009

tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah menyatakan:

(1) Dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak.

(2) Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1), dalam hal:

a. jual beli adalah harga transaksi;

b. tukar menukar adalah nilai pasar;

c.hibah adalah nilai pasar;

d. hibah wasiat adalah nilai pasar;

e. waris adalah nilai pasar;

f.pemasukan dalam peseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar;

g. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;

h. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;

i.pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar;

j.pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar;

k.penggabungan usaha adalah nilai pasar;

l.peleburan usaha adalah nilai pasar;

m. pemekaran usaha adalah nilai pasar;

n. hadiah adalah nilai pasar; dan/atau

o. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang.

(3) Jika Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a sampai dengan huruf n tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi dan Bangunan;

Menimbang, bahwa berdasarkan pemeriksaan Majelis terhadap

bukti/dokumen dan keterangan para pihak yang disampaikan yang relevan dalam persidangan diketahui fakta-fakta sebagai berikut:

• bahwa Pemohon Banding adalah developer property berupa pengembangan tanah dan persewaan bangunan kantor;

• bahwa Pemohon Banding melakukan penjualan tanah kepada PT. Citratama Inti Persada dengan kronologis transaksi adalah sebagai berikut:

Pada tanggal 22 November 2019 dilaksanakan penandatanganan Akta PPJB No. 102 dibuat dihadapan Julius Bilal Tadjoedin, S.H., M.Kn. antara PT. Nusa Kirana Real Estate dengan PT. Citratama Inti Persada atas SHGB No.1464 dengan luas 240.897m2 senilai Rp281.876.000.000;

Pada tanggal 17 Desember 2019 dilaksanakan penandatanganan AJB No. 353/2019 dibuat dihadapan Johny Dwikora Aron, SH selaku PPAT di daerah kerja kota administrasi Jakarta Utara antara PT. Nusa Kirana Real Estate dan PT. Citratama Inti Persada dengan nilai sesuai akta PPJB yaitu sebesar Rp 281.876.000.000;

Adanya penerbitan Faktur Pajak sebesar Rp 281.876.000.000, nomor Faktur Pajak: 010.007-19.85140877 berdasarkan AJB No.353/2019 dibuat dihadapan Johny Dwikora Aron, SH selaku PPAT di daerah kerja kota administrasi Jakarta Utara antara PT. Nusa Kirana Real Estate dan PT. Citratama Inti Persada;

Pada tanggal 17 Desember 2019 terjadi pembayaran dari PT. Citratama Inti Persada. Sejumlah Rp278.717.285.700 ke rekening Bank BRI; Pada tanggal 29 Maret 2022 terjadi Kesepakatan Bersama No.08 terkait perubahan luasan karena pengurangan fasum fasos;

Adanya Faktur Pajak pengganti sebesar Rp246.794.930.680 nomor Faktur Pajak: 011.007-19.85140877 berdasarkan Kesepakatan Bersama No.08 terkait perubahan luasan karena pengurangan fasum fasos;

• bahwa Terbanding dalam melakukan pemeriksaan menemukan bahwa DPP PPh Pasal 4 ayat (2) atas penjualan tanah sebesar Rp653.839.600.000 sedangkan DPP PPN Penjualan atas tanah sebesar Rp246.794.930.680 sehingga dilakukan koreksi DPP PPN sebesar Rp407.044.669.320;

• bahwa Terbanding berpendapat DPP PPh Pasal 4 ayat (2) atas penjualan tanah seharusnya sama dengan DPP PPN atas penjualan tanah;

• bahwa Pemohon Banding berpendapat penjualan tanah dilakukan berdasarkan nilai transaksi yaitu kesepakatan penjual dan pembeli dengan nilai di bawah NJOP karena pembeli mengalami kesulitan keuangan sehingga DPP PPN yang dipungut adalah sesuai dengan nilai transaksi sebagaimana yang ditunjukkan dalam penerimaan rekening koran;

• bahwa Pemohon Banding menyetor DPP PPh Pasal 4 ayat (2) dengan nilai yang sama dengan BPHTB dalam pengurusan sertifikat tanah;

• bahwa Pemohon Banding tidak memiliki hubungan istimewa dengan PT. Citratama Inti Persada tidak memiliki hubungan istimewa;

Menimbang, bahwa terhadap fakta-fakta di atas, Majelis berpendapat

sebagai berikut:

• bahwa fakta yang terjadi adalah Pemohon Banding melakukan penjualan tanah dengan harga transaksi sebesar Rp246.794.930.680;

• bahwa Pemohon Banding menyetor PPh Pasal 4 ayat (2) dengan DPP yang sama dengan DPP BPHTB yaitu sebesar Rp653.839.600.000;

• bahwa penentuan DPP dalam Undang-Undang PPN berbeda dengan penentuan DPP atas penjualan tanah dalam Undang-Undang PPh dan penentuan DPP atas bea perolehan hak atas tanah dalam Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah;

• bahwa dalam perolehan hak atas tanah (UU BPHTB), DPP didasarkan atas nilai NJOP jika nilai transaksi jual beli berada di bawah NJOP sehingga

Pemohon Banding sudah benar menyetor DPP BPHTB dengan nilai Rp653.839.600.000 sesuai NJOP;

• bahwa untuk PPh Pasal 4 ayat (2), DPP didasarkan atas nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa;

• bahwa fakta yang terjadi, Pemohon Banding menyetor PPh Pasal 4 ayat (2) dengan DPP sebesar Rp653.839.600.000 berdasarkan NJOP yang lebih besar dari nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh yaitu sebesar Rp246.794.930.680, sehingga Pemohon Banding menyetor PPh Pasal 4 ayat

(2) lebih besar dari yang seharusnya;

• bahwa untuk PPN, DPP didasarkan Harga Jual, Penggantian, Nilai Impor, Nilai Ekspor, atau nilai lain;

• bahwa fakta yang terjadi, Pemohon Banding menyetor PPN dengan DPP sesuai harga jual sebesar Rp246.794.930.680;

• bahwa Majelis berpendapat penyetoran PPN oleh Pemohon Banding dengan DPP sebesar Rp246.794.930.680 sudah tepat dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;

Menimbang, bahwa berdasarkan pendapat di atas, Majelis berkesimpulan

untuk mengabulkan seluruhnya banding Pemohon Banding terhadap koreksi positif DPP penyerahan yang PPN-nya harus dipungut sendiri sebesar Rp407.044.669.320 dengan membatalkan koreksi Terbanding;

Menimbang bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas, rekapitulasi

pendapat Pengadilan Pajak atas pokok sengketa adalah sebagai berikut:

Menimbang bahwa atas hasil pemeriksaan dalam persidangan, Pengadilan

Pajak berkesimpulan untuk menggunakan kuasa Pasal 80 ayat (1) huruf b Undang- Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak, sehingga perhitungan menjadi sebagai berikut:

Penyerahan yang PPN-nya harus dipungut sendiri

Rp946.341.431.608,00 menurut Terbanding

Koreksi tidak dapat dipertahankan Pengadilan

Rp407.044.669.320,00 Pajak

Penyerahan yang PPN-nya harus dipungut sendiri

Rp539.296.762.288,00 menurut Pengadilan Pajak

Memperhatikan Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang

Pengadilan Pajak dan peraturan perundang-undangan lain yang terkait;

MENGADILI:

Mengabulkan seluruhnya Banding Pemohon Banding terhadap Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-00044/KEB/WPJ.21/2025 tanggal 19 Februari 2025 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Nomor 00030/207/19/098/24 tanggal 05 April 2025 Masa Pajak Desember 2019 atas nama PT NUSA KIRANA REAL ESTATE, NPWP 01.002.916.3-046.000, beralamat di Jalan Boulevard Raya Kav. I, Kelapa Gading Timur, Kelapa Gading, Kota Adm. Jakarta Utara, DKI Jakarta - 14240, sehingga perhitungan pajak yang harus dibayar menjadi sebagai berikut:

DPP Penyerahan yang PPN-nya harus dipungut

Rp 539.296.762.288,00 sendiri

Pajak Keluaran yang harus dipungut sendiriRp53.929.676.164,00 Pajak yang dapat diperhitungkanRp29.112.317.222,00 PPN yang Kurang BayarRp24.817.358.942,00 Dikompensasikan ke Masa Pajak berikutnya…Rp3.508.106.932,00 PPN yang Kurang BayarRp28.325.465.874,00 Sanksi Administratif Bunga Ps 13 ayat (2) KUPRp12.100.639.021,00 Jumlah PPN yang masih harus dibayarRp40.426.104.895,00

Demikian diputuskan dalam musyawarah Majelis Hakim Pengadilan Pajak pada hari Selasa, tanggal 20 Januari 2026 oleh Dr. Andre Irwanda, S.H., S.E., Ak., M.B.A., M.H., sebagai Hakim Ketua Majelis, Widhi Hartono, S.E., S.H., M.E., dan Drs._Uming, M.Si., masing-masing sebagai Hakim Anggota, dan diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum (dan disampaikan kepada para pihak yang sekaligus pula dipublikasikan untuk umum melalui Sistem Informasi Pengadilan Pajak) pada hari Selasa, tanggal 24 Februari 2026 oleh Majelis Hakim tersebut dan dibantu oleh

Achmad Hidajat, S.Sos., M.M. sebagai Panitera Pengganti serta dihadiri oleh Terbanding dan dihadiri oleh Pemohon Banding;

Hakim-Hakim Anggota:Hakim Ketua Majelis,

ttd.ttd.

Ditandatangani secara elektronikDitandatangani secara elektronik

Widhi Hartono, S.E., S.H., M.E.Dr. Andre Irwanda, S.H., S.E., Ak., M.B.A., M.H.

ttd.

Ditandatangani secara elektronik

Drs. Uming, M.Si.

Panitera Pengganti,

ttd.

Ditandatangani secara elektronik Achmad Hidajat, S.Sos., M.M.