PUT-002378.18/2025/PP/M.IXB Tahun 2026

P U T U S A N

Nomor PUT-002378.18/2025/PP/M.IXB Tahun 2026

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

PENGADILAN PAJAK

memeriksa dan memutus sengketa Banding pada tingkat pertama dan terakhir dengan acara biasa mengenai banding terhadap Keputusan Direktur Jenderal Pajak KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2017 Nomor Objek Pajak 13.01.130.205.210.0003.2 Tahun Pajak 2024 Nomor 00020/670/24/202/24 tanggal 28 Maret 2024, yang terdaftar dalam berkas sengketa Nomor 002378.18/2025/PP, telah mengambil putusan sebagai berikut dalam sengketa antara:

PT MUTIARA AGAM, NPWP 01.256.506.5-201.000, beralamat di Desa Tiku V Jorong RT 000 RW 000, Tanjung Mutiara, Kab. Agam, Sumatera Barat dan alamat korespondensi di Ruko Permata Kota Blok P21 Angke, Penjaringan Jakarta Utara 14450, yang hadir dalam persidangan yang diberi kuasa oleh Nurman Mulyadi, jabatan Direktur Utama, yang hadir dalam persidangan yang diberi kuasa oleh Iin Kusumastiwi, jabatan Direktur,

Selanjutnya dalam persidangan diwakili oleh:

1. Nama: Rudy Santoso,

Jabatan: Kuasa Hukum,

Izin Kuasa Hukum: KEP-1431/PP/IKH/2023 tanggal 23

Oktober 2023,

Surat Kuasa Khusus: 0024/SKK/BANDING-PAJAK/MAG/

VIII/2025 tanggal 19 Agustus 2025,

2. Nama: Rendy Johan Bong,

Jabatan: Kuasa Hukum,

Izin Kuasa Hukum: KEP-1204/PP/IKH/2023 tanggal 15

September 2023,

Surat Kuasa Khusus: 001/SKK/BANDING-PAJAK/MAG/

VIII/2025 tanggal 19 Agustus 2025,

untuk selanjutnya disebut sebagai Pemohon Banding;

LAWAN

DIREKTUR JENDERAL PAJAK, beralamat di Jalan Jenderal Gatot Subroto No. 40-42, Jakarta 12190, yang hadir dalam persidangan yaitu:

1. Nama/NIP: Ahmad Taufiq Zuhdi / 19810721 200112 1 002,

Jabatan: Pemeriksa Pajak Pertama,

2. Nama/NIP: Syafrinaldi / 19840318 200901 1 013,

Jabatan: Pemeriksa Pajak Pertama,

3. Nama/NIP: Kusumastuti / 19850315 200701 2 002,

Jabatan: Pemeriksa Pajak Pertama,

4. Nama/NIP: Badhowi / 19770523 199903 1 005,

Jabatan: Pemeriksa Pajak Pelaksana Lanjutan,

Unit Organisasi: Direktorat Keberatan dan Banding, Kantor Pusat DJP; Surat Tugas: ST-4698/PJ.07/2025 tanggal 27 Oktober 2025;

selanjutnya disebut sebagai Terbanding,

Pengadilan Pajak tersebut;

Telah membaca Penetapan Ketua Pengadilan Pajak Nomor PEN-

658/PP/BR/2025 tanggal 02 Juli 2025,

Telah membaca Surat Banding Pemohon Banding Nomor

001/PP/BANDING/PPB2024/MAG/III/2025 tanggal 18 Maret 2025,

Telah membaca Surat Uraian Banding Terbanding Nomor S-00001/SUB-

CT/WPJ.27/2025 tanggal 26 Mei 2025,

Telah mendengar keterangan para pihak yang bersengketa dalam

persidangan;

Telah membaca dan memeriksa bukti-bukti tertulis maupun surat lainnya

yang disampaikan para pihak yang diajukan dalam persidangan;

DUDUK PERKARA

Menimbang bahwa Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Tahun Pajak

2024 Nomor 00020/670/24/202/24 tanggal 28 Maret 2024 diterbitkan oleh Kantor Pelayanan Pajak Pratama Bukittinggi dengan perhitungan sebagai berikut:

Menimbang bahwa atas Surat Ketetapan Pajak tersebut, Pemohon

Banding mengajukan keberatan dengan Surat Nomor 006/MAG/TAX-V/2024 tanggal 28 Mei 2024 dengan perhitungan pajak menurut Pemohon Banding sebagai berikut:

Menimbang bahwa atas keberatan Pemohon Banding tersebut, Terbanding

dengan Keputusan Nomor KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024, menyatakan Menolak, dengan perhitungan sebagai berikut:

namun Pemohon Banding tidak setuju dengan Surat Keputusan Keberatan a quo sehinggamengajukanbandingdenganSuratNomor

001/PP/BANDING/PPB2024/MAG/III/2025 tanggal 18 Maret 2025 yang diterima di Pengadilan Pajak pada hari Selasa tanggal 18 Maret 2025 (melalui E-Tax Court);

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam Surat Banding Nomor

001/PP/BANDING/PPB2024/MAG/III/2025 tanggal 18 Maret 2025, pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:

I. Pemenuhan Ketentuan Formal Pengajuan Banding

1. Bahwa Pemohon Banding mengajukan banding berdasarkan ketentuan pasal 27 ayat (1) Undang-undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 16 Tahun 2009 (UU KUP), yaitu mengajukan banding atas keputusan keberatan;

2. Pemenuhan Ketentuan Pasal 35 Undang-undang Pengadilan Pajak:

a. Bahwa Surat Banding ini dibuat dalam bahasa Indonesia dan ditujukan kepada Pengadilan Pajak;

b. Bahwa Surat banding disampaikan masih dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak diterima Keputusan yang dibanding, karena surat Keputusan Keberatan Nomor : KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 dan diterima pada tanggal 20 Desember 2024 melalui kurir JNE dengan nomor resi : PDGEC05286252524;

3. Pemenuhan ketentuan Pasal 36 Undang-undang Pengadilan Pajak:

a. Bahwa terhadap 1 (satu) Keputusan diajukan 1 (satu) Banding;

b. Bahwa banding diajukan dengan disertai alasan-alasan yang jelas sebagaimana akan diuraikan pada bagian selanjutnya;

c. BahwaSuratKeputusanKeberatanNomor:KEP- 00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 dan diterima pada tanggal 20 Desember 2024;

d. Bahwa Surat banding dilampiri bukti pembayaran pajak dengan jumlah yang telah dilunasi sebesar Rp1.101.379.745,- tanggal 31 Desember 2024 pada Bank CIMB Niaga dengan NTPN FA1E04EU9ONKO5HB, sebagaimana yang disetujui Pemohon Banding;

4. Pemenuhan Ketentuan Pasal 37 Undang-undang Pengadilan Pajak:

Bahwa Surat Banding ditanda tangani oleh Nurman Mulyadi jabatan selaku Direktur Utama yang dibuktikan dengan Akta Perubahan nomor 44 tanggal 18 Agustus 2023 oleh Notaris Jap Sun Jaw, S.H;

Bahwa dengan demikian surat banding yang diajukan Pemohon Banding terhadap surat keputusan nomor KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 telah memenuhi ketentuan formal sebagaimana dipersyaratkan dalam UU KUP dan UU Pengadilan Pajak;

II. Pemenuhan Ketentuan Formal Penerbitan Surat Keputusan Keberatan:

bahwa Pemohon Banding tidak setuju terhadap koreksi Terbanding dengan alasan terdapat Cacat Formal atas Penerbitan Surat Keputusan Keberatan oleh Terbanding, dengan penjelasan sebagai berikut:

1. bahwa dalam penerbitan Surat Keputusan Keberatan oleh Terbanding terdapat kesalahan/keliruan dalam hal pencatuman Tahun Pajak dan Nomor Objek Pajak yang tidak sesuai dengan permohonan keberatan oleh Pemohon Banding;

2. bahwa dalam Surat Keputusan Terbanding menyatakan sebagai berikut: “Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor : KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2017 Nomor Objek Pajak 13.01.130.205.210-0003.2”

bahwa faktanya sesuai dengan surat keberatan yang dimohonkan oleh Pemohon Banding, dalam hal ini Surat Keputusan yang dimaksud seharusnya menyatakan sebagai berikut :

“Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor : KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024 Nomor Objek Pajak 13.06.100.202.110-0001.1”

3. bahwa dalam Penerbitan Surat Keputusan Keberatan sebagai pelaksanaan Keputusan Perpajakan terdapat kesalahan/kekeliruan sehingga tidak sesuai dengan peraturan perundang-undangan perpajakan yang berlaku beserta petunjuk pelaksanaannya, khususnya yang mengatur tentang tata cara pengajuan dan penyelesaian keberatan, sehingga berakibat Surat Keputusan Keberatan menjadi “cacat hukum”, dikarenakan konsekuensi kepastian hukum menjadi kabur, maka Surat Keputusan Keberatan mengakibatkan batal demi hukum.

4. bahwa berdasarkan Pasal 81 ayat (1) UU Pengadilan Pajak, setelah sengketa masuk ke Pengadilan Pajak, Direktur Jenderal Pajak tidak dapat lagi mengubah keputusan keberatan yang disengketakan. Hal ini sejalan dengan asas finalitas administratif, dimana keputusan keberatan adalah keputusan final di tingkata administratif sebelum masuk ke pengadilan, sehingga perubahan atau pembetulan tersebut tidak sah secara hukum.

Menimbang bahwa Terbanding tidak setuju dengan pendapat Pemohon Banding dan memberikan tanggapan sebagai berikut:

1. bahwa terdapat kesalahan penulisan Tahun Pajak dan Nomor Objek Pajak dalam Surat Keputusan Keberatan Nomor KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024. Atas kesalahan tersebut telah dibetulkan melalui Surat Keputusan Pembetulan Nomor KEP-02090/NKEB-CT/WPJ.27/2025 tanggal 16 September 2025 dengan rincian pembetulan sebagai berikut:

2. bahwa ketentuan tentang pembetulan atas produk hukum yang diterbitkan DJP diatur dalam Pasal 16 UU KUP dengan penjelasan sebagai berikut:

a. Pasal 16 ayat (1) UU KUP memberikan kewenangan kepada Direktur Jenderal Pajak, baik atas permohonan Wajib Pajak maupun karena jabatan, untuk melakukan pembetulan terhadap berbagai produk keputusan perpajakan, termasuk Surat Keputusan Keberatan, apabila dalam penerbitannya terdapat kesalahan tulis, kesalahan hitung, dan/atau kekeliruan penerapan ketentuan perpajakan.

b. Pembetulan dimaksudkan untuk menjalankan asas pemerintahan yang baik terhadap kesalahan yang bersifat manusiawi dan tidak mengandung sengketa antara fiskus dan Wajib Pajak. Ruang lingkup pembetulan terbatas pada kesalahan administratif, seperti kesalahan nama, NPWP, jenis pajak, Masa atau Tahun Pajak, dan unsur administratif lainnya.

c. Pembetulan dapat berupa penambahan, pengurangan, atau penghapusan sesuai sifat kesalahan, dan dapat diajukan berulang kali apabila masih

ditemukan kesalahan, baik atas permohonan Wajib Pajak maupun karena jabatan oleh Direktur Jenderal Pajak.

3. Ketentuan tentang pembetulan atas produk hukum yang diterbitkan DJP juga diatur dalam PMK 118 Tahun 2024 dengan penjelasan sebagai berikut: ▪ PMK 118 Tahun 2024 menegaskan kewenangan Direktur Jenderal Pajak

untuk melakukan pembetulan, termasuk terhadap Surat Keputusan Keberatan, baik atas permohonan Wajib Pajak maupun karena jabatan, apabila terdapat kesalahan tulis, kesalahan hitung, dan/atau kekeliruan penerapan ketentuan perpajakan.

▪ Kesalahan tulis mencakup kesalahan administratif seperti penulisan nomor

objek pajak, jenis pajak, masa atau tahun pajak, serta unsur administratif lainnya sepanjang tidak memengaruhi jumlah pajak terutang.

▪ Selain itu, Direktur Jenderal Pajak berwenang menerbitkan Surat

Keputusan Pembetulan secara jabatan apabila kesalahan tersebut diketahui berdasarkan dokumen, data, atau informasi yang tersedia.

”4. bahwa kesalahan dalam Surat Keputusan Keberatan berupa penulisan Tahun

Pajak dan Nomor Objek Pajak telah diakui oleh Pemohon Banding dan Terbanding, sehingga tidak mengandung persengketaan antara fiskus dan Wajib Pajak. Kesalahan tersebut kemudian dibetulkan oleh Terbanding melalui Surat Keputusan Pembetulan, yang menegaskan bahwa kekeliruan bersifat administratif. Oleh karena itu, sesuai Pasal 16 ayat (1) UU KUP beserta Penjelasannya, kesalahan dimaksud merupakan kesalahan tulis yang dapat dibetulkan dan tidak menimbulkan sengketa.

5. Pengujian Pemenuhan Ketentuan Pembetulan Berdasarkan Pasal 16 UU KUP dan PMK 118 Tahun 2024, dengan penjelasan sebagai berikut:

a. bahwa Surat Keputusan Pembetulan yang diterbitkan Terbanding telah memenuhi seluruh ketentuan Pasal 16 UU KUP juncto PMK 118 Tahun 2024. Direktur Jenderal Pajak berwenang melakukan pembetulan secara jabatan terhadap Surat Keputusan Keberatan apabila terdapat kesalahan tulis, termasuk kesalahan Tahun Pajak dan Nomor Objek Pajak, sebagaimana diatur dalam Pasal 16 ayat (1) UU KUP, Pasal 2 ayat (1) huruf g, dan Pasal 7 ayat (1) PMK 118 Tahun 2024.

b. Pembetulan tersebut dilakukan dalam rangka menjalankan asas pemerintahan yang baik atas kesalahan yang bersifat manusiawi dan tidak mengandung persengketaan antara fiskus dan Wajib Pajak, yang juga diakui oleh kedua belah pihak. Produk hukum yang dibetulkan, yaitu Surat Keputusan Keberatan, termasuk objek yang secara tegas dapat dibetulkan, dan kesalahan yang diperbaiki berada dalam ruang lingkup kesalahan tulis yang diperkenankan serta tidak memengaruhi jumlah pajak terutang.

c. Selain itu, ketentuan Pasal 16 UU KUP dan PMK 118 Tahun 2024 tidak mengatur batas waktu penerbitan pembetulan secara jabatan. Dengan demikian, penerbitan Surat Keputusan Pembetulan Secara Jabatan Nomor KEP-02090/NKEB-CT/WPJ.27/2025 tanggal 16 September 2025 adalah sah, tepat kewenangan, dan sesuai peraturan perundang-undangan perpajakan.

6. Pengujian Pemenuhan Ketentuan Pembetulan Berdasarkan UU Pengadilan Pajak dengan pen jelasan sebagai berikut:

a. UU Pengadilan Pajak mengatur pembetulan khusus terhadap putusan Pengadilan Pajak, yaitu melalui acara cepat untuk membetulkan kesalahan tulis dan/atau kesalahan hitung dalam putusan, dengan jangka waktu 30 hari sejak kekeliruan diketahui atau permohonan diterima. Ketentuan tersebut tidak mengatur batas waktu kapan kekeliruan harus diketahui, serta pembetulan tetap dimungkinkan meskipun telah diajukan upaya hukum lanjutan.

b. UU Pengadilan Pajak tidak mengatur maupun membatasi jangka waktu penerbitan Surat Keputusan Pembetulan atas produk hukum yang diterbitkan DJP. Oleh karena itu, tidak terdapat pembatasan waktu atas diketahuinya kesalahan tulis dalam produk DJP yang menjadi dasar pembetulan secara jabatan berdasarkan UU KUP, meskipun produk tersebut telah diajukan upaya hukum.

c. Dengan demikian, penerbitan Surat Keputusan Pembetulan Secara Jabatan atas kesalahan tulis dalam Surat Keputusan Keberatan yang baru diketahui saat persidangan telah sesuai dengan UU KUP dan tidak bertentangan dengan UU Pengadilan Pajak.

7. Surat Keputusan Keberatan secara eksplisit merujuk kepada surat permohonan keberatan Pemohon Banding sehingga Terbanding telah memberikan jawaban atas permohonan keberatan Pemohon Banding, dengan penjelasan sebagai berikut:

a. Pemohon Banding mengajukan permohonan keberatan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024 Nomor 00020/670/24/202/24 tanggal 28 Maret 2024 melalui surat Nomor 006/MAG/TAX-V/2024 tanggal 11 Juni 2024, yang diterima KPP Pratama Bukittinggi pada 27 Juni 2024.

b. Permohonan keberatan tersebut kemudian diputus oleh Terbanding melalui Surat Keputusan Keberatan Nomor KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024. Surat Keputusan Keberatan tersebut secara tegas mencantumkan nomor surat permohonan keberatan Pemohon Banding, sehingga jelas merupakan jawaban resmi Terbanding atas keberatan yang diajukan Pemohon Banding.

8. Pengujian Pemenuhan Jangka Waktu Penerbitan Surat Keputusan Keberatan:

a. Pasal 26 ayat (1) UU KUP mewajibkan Direktur Jenderal Pajak memberikan keputusan atas keberatan paling lama 12 bulan sejak surat keberatan diterima.SuratKeputusanKeberatanNomorKEP- 00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 diterbitkan sebagai jawaban atas permohonan keberatan Pemohon Banding tertanggal 11 Juni 2024 dan diterbitkan dalam jangka waktu 6 bulan, sehingga masih dalam batas waktu yang ditentukan UU KUP.

b. Adanya kesalahan penulisan Tahun Pajak dan Nomor Objek Pajak dalam Surat Keputusan Keberatan kemudian dibetulkan melalui Surat Keputusan Pembetulan Secara Jabatan Nomor KEP-02090/NKEB-CT/WPJ.27/2025 tanggal 16 September 2025. Surat Keputusan Pembetulan tidak menggantikan Surat Keputusan Keberatan secara keseluruhan karena ruang lingkupnya terbatas pada objek yang dibetulkan, tidak memuat rujukan permohonan keberatan, dan secara tegas merujuk pada Surat Keputusan Keberatan semula.

c. Oleh karena itu, Surat Keputusan Keberatan dan Surat Keputusan Pembetulan merupakan satu kesatuan, di mana keputusan atas keberatan

telah diambil tepat waktu, sedangkan pembetulan hanya menyempurnakan kesalahan administratif yang tidak disengketakan para pihak. Dengan demikian, penerbitan Surat Keputusan Pembetulan tidak mengubah substansi maupun tenggat waktu penyelesaian keberatan dan tidak menjadi dasar pembatalan Surat Keputusan Keberatan.

9. bahwa Terbanding berpendapat bahwa Surat Keputusan Keberatan Nomor KEP- 00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 telah diterbitkan tepat waktu, serta penerbitan Surat Keputusan Pembetulan Secara Jabatan Nomor KEP-02090/NKEB-CT/WPJ.27/2025 tanggal 16 September 2025 untuk membetulkan kesalahan penulisan Tahun Pajak dan Nomor Objek Pajak telah sesuai dengan kewenangan Terbanding berdasarkan Pasal 16 ayat (1) UU KUP beserta Penjelasannya juncto PMK 118 Tahun 2024.

bahwa berdasarkan berkas banding, bukti dan fakta persidangan serta dalil-dalil para fihak Pengadilan Pajak berpendapat:

a. bahwa telah terjadi kesalahan dalam penerbitan Surat Keputusan Keberatan oleh Terbanding, yaitu kesalahan dalam penulisan Tahun Pajak dan Nomor Obyek Pajak (NOP) sebagai berikut:

Tertulis:

“Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor : KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2017 Nomor Objek Pajak 13.01.130.205.210-0003.2”

Seharusnya:

“Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor : KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024 Nomor Objek Pajak 13.06.100.202.110-0001.1”

b. bahwa atas kesalahan tersebut Terbanding telah menerbitkan Surat Keputusan Pembetulan secara jabatan Nomor KEP-02090/NKEB-CT/WPJ.27/2025 tanggal 16 September 2025, yang menurut Terbanding telah sesuai dengan kewenangannya berdasarkan Pasal 16 ayat (1) UU KUP beserta Penjelasannya juncto PMK 118 Tahun 2024.

c. bahwa Pembetulan Keputusan secara jabatan oleh Terbanding dilakukan setelah Pemohon Banding mengajukan banding dan telah disidangkan di Pengadilan Pajak.

d. bahwa menurut Pemohon Banding, penerbitan Surat Keputusan Keberatan tidak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan yang mengatur tata cara pengajuan dan penyelesaian keberatan, sehingga mengakibatkan keputusan tersebut cacat hukum dan batal demi hukum; selain itu, berdasarkan Pasal 81 ayat (1) Undang-Undang Pengadilan Pajak, setelah sengketa diajukan ke Pengadilan Pajak, Direktur Jenderal Pajak tidak berwenang mengubah keputusan keberatan yang disengketakan, sehingga setiap perubahan atau pembetulan atas keputusan tersebut adalah tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat.

e. bahwa berdasarkan bukti dan fakta persidangan serta dalil para fihak Pengadilan Pajak berpendapat:

a. Menimbang, bahwa atas kesalahan penulisan tahun pajak dan nomor obyek pajak (NOP) oleh Terbanding menurut Pengadilan Pajak adalah masalah formal yang fundamental karena berkaitan dengan identifikasi obyek pajak yang sangat substantif dalam perhitungan PBB.

b. Menimbang bahwa objek sengketa dalam perkara a quo adalah Keputusan Keberatan Terbanding yang telah diajukan banding oleh Pemohon Banding dan telah diregister serta disidangkan di Pengadilan Pajak. Oleh karena itu, sejak diajukannya banding, objek sengketa tersebut menjadi tetap dan tidak dapat diubah secara sepihak oleh Terbanding.

c. Menimbang, bahwa ketentuan Pasal 27 ayat (1) Undang-Undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan secara tegas menentukan bahwa banding hanya dapat diajukan terhadap keputusan keberatan, sehingga yang menjadi dasar pemeriksaan Majelis adalah keputusan keberatan sebagaimana diterbitkan pada saat diajukan banding. Undang-undang a quo tidak memberikan kewenangan kepada Terbanding untuk membetulkan atau mengubah substansi keputusan keberatan yang telah menjadi objek sengketa di Pengadilan Pajak;

d. Menimbang, bahwa sejak perkara diperiksa oleh Pengadilan Pajak, kewenangan untuk menilai, mengoreksi, dan memutus benar atau tidaknya keputusan keberatan sepenuhnya berada pada Pengadilan Pajak sebagaimana diatur dalam Pasal 77 ayat (1) Undang-Undang Pengadilan Pajak. Tindakan Terbanding yang membetulkan keputusan keberatan di tengah proses persidangan merupakan tindakan yang berada di luar kewenangannya dan karenanya tidak mengikat Majelis Hakim.

e. Menimbang, bahwa pembetulan keputusan keberatan secara sepihak di tengah proses persidangan juga bertentangan dengan asas kepastian hukum, due process of law, dan fair trial, karena mengubah posisi hukum para pihak serta berpotensi merugikan Pemohon Banding yang mendasarkan dalil dan pembuktiannya pada keputusan keberatan semula;

f. Menimbang, bahwa oleh karena pembetulan keputusan keberatan dilakukan setelah perkara diperiksa di Pengadilan Pajak dan tanpa dasar kewenangan, maka menurut Pengadilan Pajak pembetulan tersebut tidak dapat dipertimbangkan dan harus dikesampingkan.

g. bahwa dengan demikian, karena Surat Keputusan Pembetulan Secara Jabatan Nomor KEP-02090/NKEB-CT/WPJ.27/2025 tanggal 16 September 2025 tidak dapat dipertimbangkan dan dikesampingkan oleh Pengadilan Pajak, maka Surat Keputusan Keberatan Nomor : KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2017 Nomor Objek Pajak 13.01.130.205.210-0003.2” yang dijadikan dasar pemeriksaan banding di Pengadilan Pajak, dinyatakan cacat formal.

III. Mengenai Ketetapan Semula dan Keputusan Yang Dibanding

1. Bahwa Pemohon Banding telah menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan Nomor : 00020/670/24/202/24 tanggal 28 Maret 2024 Tahun Pajak 2024 Nomor Objek Pajak 13.06.100.202.110-0001.1 dan Lokasi Objek Pajak: Labuan Muara, Putus, Masang, Ujung Labung, Tanjung Mutiara, Agam, Sumatera Barat oleh KPP Pratama Bukittinggi, dengan rincian sebagai berikut :

2. Bahwa atas ketetapan tersebut, Pemohon Banding telah mengajukan keberatan kepada KPP Pratama Bukittinggi dengan surat Nomor 006/MAG/TAX-V/2024 tanggal 28 Mei 2024 yang disampaikan secara langsung dan diterima oleh KPP Pratama Bukittinggi tanggal 27 Juni 2024 dengan Bukti;

BahwapenerimaanSurat(BPS)Nomor:Form- 05003925/BPS/KPP.270303/2024 tanggal 27 Juni 2024 yang pada intinya Pemohon Banding tidak setuju atas perhitungan pajak tersebut diatas, dan menurut Pemohon Banding perhitungan pajak yang seharusnya adalah sebagai berikut :

3. Bahwa atas surat keberatan yang diajukan Pemohon Banding, telah diterbitkan SuratKeputusanDirekturJenderalPajakNomor:KEP- 00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Nomor : 00020/670/24/202/24 tanggal 28 Maret 2024 Tahun Pajak 2017 Nomor Objek Pajak 13.01.130.205.210-0003.2, (dalam hal ini seharusnya Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor : KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Nomor : 00020/670/24/202/24 tanggal 28 Maret 2024 Tahun Pajak 2024 Nomor Objek Pajak 13.06.100.202.110-0001.1) dengan perhitungan sebagai berikut :

IV. Mengenai Pokok Sengketa dan Alasan Banding

Bahwa yang menjadi pokok sengketa dalam permohonan banding ini adalah koreksi Terbanding yang tidak disetujui oleh Pemohon Banding dengan rincian sebagai berikut:

Bahwa dengan perincian perhitungan sebagai berikut :

Bahwa alasan yang mendasari banding atas masing-masing koreksi yang diajukan banding tersebut di atas adalah sebagai berikut:

1. Koreksi NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sejumlah Rp531.385.305.304 Menurut Terbanding :

Bahwa Terbanding melakukan koreksi atas NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sejumlah Rp531.385.305.304, dengan alasan:

Menimbang:

a. bahwa berdasarkan Surat Keberatan Wajib Pajak atas nama PT Mutiara Agam nomor 006/MAG/TAX-V /2024 tanggal 11 Juni 2024 yang diterima oleh Kantor Pelayanan Pajak Pratama Bukittinggi tanggal 27 Juni 2024 berdasarkan LPAD/BPS nomor Form-05003925/BPS/KPP.270303/2024 tanggal 27 Juni 2024 tentang keberatan Wajib Pajak atas SPPT PBB Nomor 00020/670/24/202/24 tanggal 28 Maret 2024 Tahun Pajak 2024;

b. bahwa berdasarkan laporan penelitian keberatan Pajak Bumi dan Bangunan nomor LAP-8926/WPJ.27/2024 tanggal 11 Desember 2024;

c. bahwa berdasarkan pertimbangan sebagaimana dimaksud dalam huruf a dan huruf b, perlu menetapkan Keputusan Direktur Jenderal Pajak tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Nomor 00020/670/24/202/24 tanggal 28 Maret 2024;

Mengingat:

1. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan UndangUndang Nomor 12 Tahun 1994;

2. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 253/PMK.03/2014 tentang Tata Cara Pengajuan dan Penyelesaian Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan sebagairnana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 249/PMK.03/2016;

3. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 210/PMK.01/2017 tentang Organisasi dan Tata Kerja lnstansi Vertikal Direktorat Jenderal Pajak sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 184/PMK.01/2020;

4. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor 50 Tahun 2022 tentang Pelimpahan Wewenang Direktur Jenderal Pajak kepada Para Pejabat di Lingkungan Direktorat Jenderal Pajak

Memutuskan:

Menetapkan:

Keputusan Direktur Jenderal Pajak tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Nomor 00020/670/24/202/24 tanggal 28 Maret 2024.

Pertama:

1. Menolak keberatan Wajib Pajak dalam suratnya nomor 006/MAG/TAX- V/2024 tanggal 11 Juni 2024.

2. Menambah besarnya jumlah PBB yang terutang atas pengajuan keberatan PBB:

a. Wajib Pajak:

Nama: PT Mutiara Agam

NPWP: 012565065201000/

0012565065201000

NITKU: 0012565065201000000000

Alamat: Desa Tiku V Jorong RT 000 RW 000,

Tanjung Mutiara, Kab. Agam, Sumatera Barat

b. SPPT PBB:

Nomor: 00020/670/24/202/24

Tanggal: 28 Maret 2024

PBB yang terutang: Rp2.406.268.473,00

c. Objek Pajak:

Nomor Objek Pajak: 13.06.100.202.110-0001.1

Alamat: Labuan, Muara Putus, Masang, Ujung

Labung, Tanjung Mutiara, Kab. Agam, Sumatera Barat

Kedua:

Sesuai dengan diktum PERTAMA, besarnya PBB yang terutang menjadi sebesar Rp2.569.646.093,00 (Dua Milyar Lima Ratus Enam Puluh Sembilan Juta Enam Ratus Empat Puluh Enam Ribu Sembilan Puluh Tiga Rupiah). Ketiga:

Perhitungan besarnya PBB yang terutang sebagaimana dimaksud pada diktum KEDUA adalah sebagai berikut:

Menurut Pemohon Banding:

Bahwa Pemohon Banding tidak setuju terhadap koreksi Terbanding dengan alasan:

a. Cacat Formal atas Penerbitan Surat Keputusan Keberatan oleh Terbanding.

1. Bahwa dalam penerbitan Surat Keputusan Keberatan oleh Terbanding terdapat kesalahan/keliruan dalam hal pencatuman Tahun Pajak dan Nomor Objek Pajak yang tidak sesuai dengan permohonan keberatan oleh Pemohon Banding sebagaimana dalam tangkapan layar dibawah ini , Terbanding menyatakan sebagai berikut:

2. Bahwa dalam Surat Keputusan Terbanding menyatakan sebagai berikut: “KeputusanDirekturJenderalPajakNomor:KEP- 00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2017 Nomor Objek Pajak 13.01.130.205.210- 0003.2”

Bahwa faktanya sesuai dengan surat keberatan yang dimohonkan oleh Pemohon Banding, dalam hal ini Surat Keputusan yang dimaksud seharusnya menyatakan sebagai berikut :

“KeputusanDirekturJenderalPajakNomor:KEP- 00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024 Nomor Objek Pajak 13.06.100.202.110- 0001.1”

3. Bahwa dalam Penerbitan Surat Keputusan Keberatan sebagai pelaksanaan Keputusan Perpajakan terdapat kesalahan/kekeliruan sehingga tidak sesuai dengan peraturan perundang-undangan perpajakan yang berlaku beserta petunjuk pelaksanaannya, khususnya yang mengatur tentang tata cara pengajuan dan penyelesaian keberatan, sehingga berakibat Surat Keputusan Keberatan menjadi “cacat hukum”, dikarenakan konsekuensi kepastian hukum menjadi kabur, maka Surat Keputusan Keberatan mengakibatkan batal demi hukum;

b. Atas Pokok Sengketa

1. Bahwa yang menjadi koreksi Terbanding dan yang menjadi sengketa atas NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sejumlah Rp531.385.305.304 adalah sebagai berikut:

c.3NJOPsebagaidasar

1.284.835.046.320753.449.741.016531.385.305.304 pengenaan PBB

2. Bahwa Pemohon Banding menilai bahwa penilaian harga NJOP untuk areal produktif adalah tidak sesuai dengan harga nilai pasar yang berlaku. Pemohon Banding melakukan penghitungan dengan melalui pendekatan harga areal tanaman per tahun tanam untuk areal produktif dari penilaian yang dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Penilaian yang dilakukan oleh KJPP adalah penilaian harga berdasarkan nilai pasar wajar yang berlaku dan merupakan penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan. Pemohon Banding pada saat keberatan melampirkan rincian penghitungan KJPP dan laporan hasil penilaian KJPP;

3. Bahwa untuk Areal Pengaman dan Emplasmen Pemohon Banding menilai bahwa seharusnya harga NJOP atas dua areal tersebut adalah senilai harga wajar atas tanah saja pada daerah tersebut mengingat tidak adanya tanaman pada dua areal tersebut. Pemohon Banding menggunakan harga NJOP atas tanah untuk dua areal tersebut yang dikeluarkan oleh KJPP. Penilaian yang dilakukan oleh KJPP adalah penilaian harga berdasarkan nilai pasar wajar yang berlaku dan merupakan penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan. Pemohon Banding pada saat keberatan melampirkan rincian penghitungan KJPP dan laporan hasil penilaian KJPP;

4. Bahwa Pemohon Banding bersedia untuk dilakukan penilaian langsung ke lokasi agar dapat diperoleh penilaian yang sesungguhnya sesuai dengan keadaan yang sebenarnya;

5. Bahwa menurut Pemohon Banding NJOP Bumi dan Bangunan tahun pajak 2024 dapat dirinci sebagai berikut:

6. Bahwa berdasarkan uraian diatas menurut perhitungan Pemohon Banding, ketetapan PBB yang seharusnya adalah sebagai berikut:

Bumi: 66.888.286m2 x Rp 11.137/m2= Rp 744.928.283.946(a) Bangunan :5.901m2 x Rp 1.444.070/m2= Rp 8.521.457.070(b)+ Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) : (a+b)= Rp 753.449.741.016(c) Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) = Rp 12.000.000(d)- NJOP untuk penghitungan PBB (c-d)= Rp 753.437.741.016(e) Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) : 40% x (e)= Rp 301.375.096.406(f) PBB yang terutang : 0,5% x (f)= Rp 1.506.875.482(g)

7. Bahwa berdasarkan penjelasan dan fakta-fakta tersebut di atas koreksi atas NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sejumlah Rp1.284.835.046.320 oleh Terbanding adalah tidak tepat, maka kami mohon agar koreksi ini dibatalkan, dan menetapkan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB yang seharusnya adalah Rp753.437.741.016 oleh Majelis Hakim;

V.Kesimpulan dan Usul Pemohon Banding

Bahwa berdasarkan penjelasan dan uraian di atas, Pemohon Banding menyimpulkan bahwa :

1. Surat Banding telah memenuhi seluruh ketentuan formal pengajuan banding sebagaimana diatur dalam pasal 27 UU KUP serta pasal 35, 36, dan 37 UU Pengadilan Pajak.

Bahwa selanjutnya, Pemohon Banding mengusulkan kepada Majelis Hakim Pengadilan Pajak yang terhormat agar :

1. Menyatakan bahwa banding yang diajukan Pemohon Banding dapat diterima karena telah memenuhi seluruh ketentuan formal.

2. Mengabulkan seluruhnya banding yang diajukan Pemohon Banding.

3. Menetapkan permohonan banding Pemohon Banding terhadap Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor : KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Nomor : 00020/670/24/202/24 tanggal 28 Maret 2024 Tahun Pajak 2017 Nomor Objek Pajak 13.0l.130.205.210-0003.2, yang diterbitkan Terbanding, menjadi sebagai berikut:

“KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024 Nomor Objek Pajak 13.06.100.202.110-0001.1”

Bahwa dengan perhitungan ketetapan PBB yang seharusnya adalah sebagai berikut:

Bumi: 66.888.286m2 x Rp 11.137/m2= Rp 744.928.283.946 (a) Bangunan :5.901m2 x Rp 1.444.070/m2= Rp 8.521.457.070(b)+ Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) : (a+b)= Rp 753.449.741.016 (c) Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) = Rp 12.000.000(d)- NJOP untuk penghitungan PBB (c-d)= Rp 753.437.741.016 (e) Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) : 40% x (e)= Rp 301.375.096.406 (f) PBB yang terutang : 0,5% x (f)= Rp 1.506.875.482(g) Bahwa demikian surat banding ini disampaikan dengan harapan agar Majelis Hakim Pengadilan Pajak yang memeriksa dan mengadili sengketa ini dapat memutuskan dengan pertimbangan yang seadil-adilnya;

Bahwa atas perhatian dan terkabulnya permohonan ini, kami ucapkan terima kasih; bahwa Pemohon Banding dalam Surat Bandingnya melampirkan dokumen sebagai berikut:

1. SalinanSuratKeputusanTerbandingNomorKEP- 00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024;

2. Salinan Surat Keberatan Nomor 006/MAG/TAX-V/2024 tanggal 28 Mei 2024;

3. Salinan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Nomor 00020/670/24/202/24 tanggal 28 Maret 2024;

4. Salinan Bukti Penerimaan Negara dengan Kode Billing 029501986412075 tanggal bayar 31 Desember 2024 sebesar Rp1.101.379.745,00;

5. Salinan Bermeterai Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham PT Mutiara Agam Nomor 44 tanggal 18 Agustus 2023, dibuat di hadapan Jap Sun Jaw, S.H., Notaris di Kota Jakarta Utara;

6. Salinan Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan PT MUTIARA AGAM, Kementerian Hukum dan HAM nomor AHU-AH.01.09- 0158319 tanggal 30 Agustus 2023;

7. Salinan Bermeterai Akta Pendirian Pemohon Banding;

8. Pakta Integritas Pemohon Banding;

Menimbang bahwa Terbanding dalam Surat Uraian Banding Nomor S-

00001/SUB-CT/WPJ.27/2025 tanggal 26 Mei 2025, pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:

I. KETENTUAN FORMAL

1. Berdasarkan penelitian surat banding pemohon banding Nomor 001/PP/BANDING/PPB2024/MAG/III/2025 tanggal 18 Maret 2025 yang diterima di Pengadilan Pajak tanggal 18 Maret 2025 diketahui hal-hal sebagai berikut:

- Berkedudukan di IndonesiaYa

- Melampirkan bukti keberadaan pada saatTidak

penandatanganan surat banding

k. Surat Keputusan yang diajukan banding bukanTidak merupakan objek yang dapat diajukan banding.

2. Kesimpulan Pemenuhan Persyaratan Formal

Bahwa berdasarkan hal-hal yang diuraikan pada angka 1, maka permohonan Banding Pemohon Banding memenuhi ketentuan formal sebagaimana diatur dalam Pasal 27 dan Pasal 32 Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang- Undang, Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2) dan Pasal 36 ayat (1), ayat (2), ayat

(3) dan ayat (4) serta Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak. Namun demikian akan dilakukan penelitian lebih lanjut dan mendalam tentang pemenuhan formal pada saat persidangan;

II. ANALISIS POKOK SENGKETA

Bahwa setelah membaca surat banding, mempelajari Laporan Penelitian Keberatan, berkas surat-menyurat yang berlangsung selama proses penyelesaian keberatan, surat keberatan pemohon banding, dengan ini disampaikan analisis pokok sengketa atas surat banding dari pemohon banding sebagai berikut:

Pokok sengketa:

NJOP sebagai dasar Pengenaan PBB

2. Menurut terbanding

2.1 Cacat Formal atas Penerbitan Surat Keputusan Keberatan oleh

Terbanding.

a) Menurut pemohon banding

- Bahwa menurut pemohon banding terdapat kesalahan penulisan tahun pajak dalam Surat Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 dimana terdapat kesalahan tulis tahun pajak tertulis 2017 seharusnya adalah 2024;

b) Dasar Hukum

- Pasal 16 beserta penjelasannya UU Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (selanjutnya disebut UU KUP);

c) Data dan Fakta

- BahwaSuratKeputusanTerbandingNomorKEP- 00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024 Nomor Objek Pajak 13.0l.130.205.210-0003.2;

d) Tanggapan Terbanding

3) Bahwa benar terdapat kesalahan tulis dalam Surat Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024;

4) Bahwa kesalahan tulis tersebut adalah kekeliruan penulisan tahun pajak yang seharusnya tertulis adalah untuk tahun pajak 2024 namun tertulis tahun pajak 2017;

5) Pasal 16 UU KUP menyebutkan bahwa atas permohonan Wajib Pajak atau karena jabatannya, Direktur Jenderal Pajak dapat membetulkan surat ketetapan pajak, Surat Tagihan Pajak, Surat

Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan, Surat Keputusan Pengurangan Sanksi Administrasi, Surat Keputusan Penghapusan Sanksi Administrasi, Surat Keputusan Pengurangan Ketetapan Pajak, Surat Keputusan Pembatalan Ketetapan Pajak, Surat Keputusan Pengembalian Pendahuluan Kelebihan Pajak, atau Surat Keputusan Pemberian Imbalan Bunga, yang dalam penerbitannya terdapat kesalahan tulis, kesalahan hitung, dan/atau kekeliruan penerapan ketentuan tertentu dalam peraturan perundang- undangan perpajakan;

6) Bahwa berdasarkan ketentuan perpajakan a quo, Direktur Jenderal Pajak telah menerbitkan Surat Keputusan Pembetulan Secara Jabatan nomor KEP-00121/NKEB-CT/WPJ.27/2025 tanggal 14 Mei 2025, atas Surat Keputusan nomor KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024;

2.2 Koreksi NJOP sebagai dasar pengenaan PBB

a) Menurut pemohon banding

1) Bahwa yang menjadi koreksi Terbanding dan yang menjadi sengketa atas NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sejumlah Rp531.385.305.304 adalah sebagai berikut:

2) Bahwa Pemohon Banding menilai bahwa penilaian harga NJOP untuk areal produktif adalah tidak sesuai dengan harga nilai pasar yang berlaku. Pemohon Banding melakukan penghitungan dengan melalui pendekatan harga areal tanaman per tahun tanam untuk areal produktif dari penilaian yang dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Penilaian yang dilakukan oleh KJPP adalah penilaian harga berdasarkan nilai pasar wajar yang berlaku dan merupakan penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan. Pemohon Banding pada saat keberatan melampirkan rincian penghitungan KJPP dan laporan hasil penilaian KJPP;

3) Bahwa untuk Areal Pengaman dan Emplasemen Pemohon Banding menilai bahwa seharusnya harga NJOP atas dua areal tersebut adalah senilai harga wajar atas tanah saja pada daerah tersebut mengingat tidak adanya tanaman pada dua areal tersebut. Pemohon Banding menggunakan harga NJOP atas tanah untuk dua areal tersebut yang dikeluarkan oleh KJPP. Penilaian yang dilakukan oleh KJPP adalah penilaian harga berdasarkan nilai pasar wajar yang berlaku dan merupakan penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan. Pemohon Banding pada saat keberatan melampirkan rincian penghitungan KJPP dan laporan hasil penilaian KJPP;

4) Bahwa Pemohon Banding bersedia untuk dilakukan penilaian langsung ke lokasi agar dapat diperoleh penilaian yang sesungguhnya sesuai dengan keadaan yang sebenarnya;

5) Bahwa menurut Pemohon Banding NJOP Bumi dan Bangunan tahun pajak 2024 dapat dirinci sebagai berikut:

6) Bahwa berdasarkan uraian diatas menurut perhitungan Pemohon Banding, ketetapan PBB yang seharusnya adalah sebagai berikut:

Bumi: 66.888.286m2 x Rp 11.137/m2= Rp 744.928.283.946 (a)

Bangunan :5.901m2 x Rp 1.444.070/m2= Rp8.521.457.070 (b)+

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) : (a+b)= Rp 753.449.741.016 (c)

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) = Rp12.000.000 (d)-

NJOP untuk penghitungan PBB (c-d)= Rp 753.437.741.016 (e)

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) : 40% x (e)= Rp 301.375.096.406 (f)

PBB yang terutang : 0,5% x (f)= Rp1.506.875.482 (g)

7) Bahwa berdasarkan penjelasan dan fakta-fakta tersebut diatas koreksi atas NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sejumlah Rp1.284.835.046.320 oleh Terbanding adalah tidak tepat, maka kami mohon agar koreksi ini dibatalkan, dan menetapkan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB yang seharusnya adalah Rp753.437.741.016;

b) Dasar Hukum

1) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 (selanjutnya disebut UU PBB), mengatur:

Pasal 1 angka 1

Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya. Pasal 2 ayat (1)

Yang menjadi objek pajak adalah bumi dan/atau bangunan.

Pasal 2 ayat (2)

Klasifikasi objek pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur oleh Menteri Keuangan.

Pasal 4 ayat (1)

Yang menjadi subyek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.

Pasal 4 ayat (2)

Subyek pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi wajib pajak menurut Undang-undang ini.

Pasal 9 ayat (1)

Dalam rangka pendataan, subyek pajak wajib mendaftarkan objek pajaknya dengan mengisi Surat Pemberitahuan Objek Pajak

Pasal 9 ayat (2)

Surat Pemberitahuan Objek Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) harus diisi dengan jelas, benar, dan lengkap serta ditandatangani dan disampaikan kepada Direktorat Jenderal Pajak yang wilayah kerjanya meliputi letak objek pajak, selambat lambatnya 30 (tiga puluh) hari setelah tanggal diterimanya Surat Pemberitahuan Objek Pajak oleh subyek pajak. Penjelasan Pasal 9 ayat (2)

Yang dimaksud dengan jelas, benar dan lengkap adalah:

Jelas dimaksudkan agar penulisan data yang diminta dalam Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) dibuat sedemikian rupa sehingga tidak menimbulkan salah tafsir yang dapat merugikan negara maupun wajib pajak sendiri. Benar, berarti data yang dilaporkan harus sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, seperti luas tanah dan/atau bangunan, tahun dan harga perolehan dan seterusnya sesuai dengan kolom kolom/pertanyaan yang ada pada Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP).

Pasal 10 ayat (1)

Berdasarkan Surat Pemberitahuan Objek Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (1), Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang.

Penjelasan Pasal 10 ayat (1)

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) diterbitkan atas dasar Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP), namun untuk membantu wajib pajak, Surat Pemberitahuan Pajak Terutang dapat diterbitkan berdasarkan data objek pajak yang telah ada pada Direktorat Jenderal Pajak.

Pasal 15 ayat (1) huruf a

Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan pada Direktur Jenderal Pajak atas Surat Pemberitahuan Pajak Terutang.

2) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 48/PMK.03/2021 tentang Tata Cara Pendaftaran, Pelaporan, dan Pendataan Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan mengatur:

Pasal 11 ayat (1)

Wajib Pajak wajib melakukan Pelaporan atas Objek Pajak yang telah terdaftar dengan menggunakan SPOP yang disampaikan oleh Direktorat Jenderal Pajak.

Pasal 11 ayat (3) huruf a

Tanggal penyampaian SPOP oleh Direktorat Jenderal Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan tanggal diterimanya SPOP oleh Wajib Pajak, meliputi:

a. tanggal 1 Februari Tahun Pajak PBB terutang, untuk objek pajak PBB Sektor Perkebunan, objek pajak PBB Sektor Pertambangan Minyak dan Gas Bumi, dan objek pajak PBB Sektor Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi;

Pasal 12

(1) SPOP sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (1) merupakan SPOP Elektronik.

(2) Direktorat Jenderal Pajak menyampaikan SPOP Elektronik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada Wajib Pajak secara elektronik melalui saluran tertentu meliputi:

a. laman Direktorat Jenderal Pajak; atau

b. saluran lain yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak.

Pasal 14 ayat (1)

SPOP sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (1) dan Pasal 13 ayat

(1) wajib diisi dengan jelas, benar, dan lengkap serta ditandatangani oleh Wajib Pajak atau kuasa Wajib Pajak dan disampaikan kepada Direktorat Jenderal Pajak melalui KPP tempat Objek Pajak terdaftar paling lama 30 (tiga puluh) hari setelah tanggal diterimanya SPOP.

3) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 186/PMK.03/2019 tentang Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 234/PMK.03/2022 (selanjutnya disebut PMK Nomor 186), mengatur:

Pasal 1 angka 2

Pajak Bumi dan Bangunan yang selanjutnya disingkat PBB adalah pajak sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang PBB selain PBB Perdesaan dan Perkotaan.

Pasal 1 angka 3

Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya disingkat NJOP adalah harga rata- rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

Pasal 1 angka 6

Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis adalah suatu pendekatan atau metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya. Pasal 1 angka 7

Nilai Perolehan Baru adalah suatu pendekatan atau metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek pajak tersebut.

Pasal 1 angka 9

Biaya Investasi Tanaman adalah jumlah biaya tenaga kerja, bahan, dan alat yang diinvestasikan untuk pembukaan lahan, penanaman, dan pemeliharaan tanaman, yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak. Pasal 2 huruf a

Objek pajak diklasifikasikan menjadi:

c. objek pajak PBB Sektor Perkebunan meliputi bumi dan/atau bangunan yang berada di kawasan perkebunan;

Pasal 10

Nilai Jual Objek Pajak merupakan dasar pengenaan pajak PBB.

Pasal 11

NJOP PBB merupakan hasil penjumlahan antara NJOP bumi dan NJOP bangunan.

Pasal 12

(1) Penilaian objek pajak untuk penetapan NJOP bumi dan NJOP bangunan dilakukan oleh Penilai Pajak.

(2) Penilai Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:

a. pejabat fungsional penilai pajak;

b. pejabat fungsional asisten penilai pajak; dan

c. petugas penilai pajak.

Pasal 14

(1) Untuk menetapkan NJOP bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11, bumi yang merupakan objek pajak PBB Sektor Perkebunan meliputi:

a. Areal Produktif Perkebunan merupakan areal yang telah ditanami tanaman perkebunan, meliputi tanah dan pengembangan tanah berupa tanaman;

b. Areal Belum Produktif Perkebunan merupakan areal yang belum ditanami tanaman perkebunan, meliputi areal yang belum diolah, areal yang sudah diolah tetapi belum ditanami, dan areal pembibitan;

c. Areal Tidak Produktif Perkebunan merupakan areal yang tidak dapat diusahakan untuk kegiatan usaha perkebunan;

d. Areal Pengaman Perkebunan merupakan areal yang dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman kegiatan usaha perkebunan; dan

e. Areal Emplasemen Perkebunan merupakan areal yang di atasnya dimanfaatkan untuk bangunan serta fasilitas penunjangnya.

(2) NJOP bumi untuk areal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:

a. NJOP bumi untuk Areal Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a berupa:

1. tanah, ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis; dan

2. pengembangan tanah, ditentukan berdasarkan penghitungan Biaya Investasi Tanaman;

b. NJOP bumi untuk Areal Belum Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis;

c. NJOP bumi untuk Areal Tidak Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis;

d. NJOP bumi untuk Areal Pengaman Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf d ditentukan berdasarkan penyesuaian terhadap NJOP bumi per meter persegi untuk Areal Belum Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud dalam huruf b; dan

e. NJOP bumi untuk Areal Emplasemen Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf e ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis.

(3) NJOP bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 untuk objek pajak PBB Sektor Perkebunan merupakan penjumlahan NJOP bumi untuk Areal Produktif Perkebunan, Areal Belum Produktif Perkebunan, Areal Tidak Produktif Perkebunan, Areal Pengaman Perkebunan, dan Areal Emplasemen Perkebunan.

4) Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-11/PJ/2022 tentang Pedoman Pelaksanaan Penilaian Objek Pajak Untuk Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan mengatur diantaranya:

E. Uraian

1. Pengertian

c. Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya disingkat NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

d. Penilaian adalah serangkaian kegiatan untuk menentukan NJOP dalam rangka melaksanakan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang PBB.

g. Penilai Pajak yang selanjutnya disebut Penilai adalah Pegawai Negeri Sipil di lingkungan Direktorat Jenderal Pajak yang diberi tugas, wewenang, dan tanggung jawab untuk melaksanakan Penilaian.

2. Ketentuan Penilaian

a. Tujuan Penilaian

1) Penetapan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sebagaimana dimaksud pada angka 1) dilakukan dalam rangka:

a) penerbitan SPPT;

b) penerbitan SKP PBB;

c) penyelesaian upaya hukum oleh Wajib Pajak berupa:

2) keberatan PBB.

b. Objek Penilaian

1) Objek Penilaian meliputi bumi dan/atau bangunan.

a) Bumi terdiri atas:

(1) permukaan bumi, yang meliputi:

(a) tanah, termasuk pengembangan tanah berupa tanaman; dan

(b) perairan darat serta laut wilayah Indonesia; dan

(2) tubuh bumi di bawah permukaan bumi.

b) Bangunan merupakan konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada bumi sebagaimana dimaksud dalam huruf a).

c. Pelaksana Penilaian

1) Penilaian sebagaimana dimaksud dalam huruf a angka 1) dilakukan oleh Penilai, yang meliputi:

a) Pejabat Fungsional Penilai Pajak;

d. Jenis Penilaian

Jenis Penilaian meliputi Penilaian kantor dan Penilaian lapangan.

1) Penilaian kantor meliputi kegiatan:

a) menganalisis data Objek Pajak; dan

b) melakukan Penilaian atas Objek Pajak dalam rangka penerbitan SPPT, berdasarkan data dan/atau informasi dalam SPOP yang disampaikan oleh Wajib Pajak.

3) Penilaian kantor sebagaimana dimaksud pada angka 1) dan Penilaian lapangan sebagaimana dimaksud pada angka 2) dapat dilakukan dengan cara:

b. Penilaian individual, untuk Objek Pajak yang memiliki karakteristik yang spesifik, menggunakan kertas kerja dan/atau analisis tertentu sesuai kaidah Penilaian. Contoh Objek Pajak yang memiliki karakteristik yang spesifik, antara lain areal onshore, tubuh bumi eksploitasi atau operasi produksi yang terdapat hasil produksi, bangunan platform, konveyor, sumur minyak dan gas bumi, sumur panas bumi, kilang, pipa, fasilitas penampungan, dan bangunan dengan karakteristik yang spesifik lainnya.

3. Penetapan NJOP PBB

a. Dalam rangka penetapan NJOP PBB, Penilai melakukan Penilaian Objek Pajak dengan menggunakan Pendekatan Penilaian dan/atau berdasarkan Keputusan Direktur Jenderal Pajak mengenai NJOP bumi per meter persegi untuk penetapan NJOP PBB.

4. Pendekatan Penilaian

a. Pendekatan Penilaian sebagaimana dimaksud pada angka 3 huruf a, meliputi:

1) Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis;

2) Nilai Jual Pengganti; dan

3) Nilai Perolehan Baru.

b. Pendekatan Penilaian sebagaimana dimaksud dalam huruf a digunakan dalam Penilaian kantor maupun Penilaian lapangan yang dapat dilakukan dengan cara Penilaian massal maupun Penilaian individual.

5. Pendekatan Penilaian Berupa Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis

a. Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis sebagaimana dimaksud pada angka 4 huruf a angka 1) berbasis pada pendekatan data pasar.

b. Pendekatan Penilaian ini digunakan untuk penentuan NJOP bumi permukaan bumi onshore yang meliputi tanah dan/atau perairan darat, yaitu terdiri dari:

1) areal belum produktif, areal tidak produktif, dan areal emplasemen, pada objek pajak PBB Sektor Perkebunan;

c. Teknis Penilaian dengan menggunakan pendekatan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis dilakukan dengan cara:

1) mengumpulkan data paling sedikit 3 (tiga) objek pembanding berupa transaksi jual beli yang terjadi secara wajar atau penawaran;

2) melakukan analisis terhadap data masing-masing objek pembanding sebagaimana dimaksud pada angka 1) untuk menentukan nilai jual bumi per meter persegi objek pembanding berdasarkan kondisi pada Tanggal Penilaian, dengan melakukan penyesuaian harga berdasarkan jenis transaksi dan waktu transaksi;

3) menghitung estimasi NJOP per meter persegi Objek Pajak yang dinilai melalui perbandingan dengan masing-masing objek pembanding sebagaimana dimaksud pada angka 2) dan melakukan penyesuaian harga berdasarkan lokasi, fisik, jenis penggunaan, dan keluasan; dan

4) membuat rata-rata estimasi NJOP per meter persegi Objek Pajak yang dinilai sebagaimana dimaksud pada angka 3) untuk menentukan NJOP per meter persegi Objek Pajak yang dinilai.

d. Penyesuaian sebagaimana dimaksud dalam huruf c angka 2) dilakukan terhadap masing-masing objek pembanding yang meliputi jenis transaksi dan waktu transaksi yang dituangkan dalam bentuk persentase dengan ketentuan:

1) penyesuaian untuk jenis transaksi jual beli sebesar 0% (nol persen) atau penyesuaian untuk jenis transaksi penawaran diberikan persentase sesuai dengan kewajaran negosiasi harga penawaran yang memungkinkan terjadinya harga transaksi; dan

2) penyesuaian untuk waktu transaksi jual beli atau penawaran diberikan persentase sesuai dengan kewajaran dan prinsip time value of money pada Tanggal Penilaian.

e. Penyesuaian sebagaimana dimaksud dalam huruf c angka 3) dilakukan terhadap masing-masing objek pembanding yang meliputi penyesuaian lokasi, fisik, jenis penggunaan, dan keluasan menggunakan persentase yang wajar dari data objek pembanding terhadap objek Penilaian dengan ketentuan:

1) jika kondisi objek pembanding dan objek Penilaian sama, maka objek pembanding diberikan penyesuaian 0 (nol);

2) jika kondisi objek pembanding lebih baik dari objek Penilaian, maka objek pembanding diberikan penyesuaian negatif; atau

3) jika kondisi objek pembanding lebih buruk dari objek Penilaian, maka objek pembanding diberikan penyesuaian positif.

f. NJOP bumi per meter persegi untuk:

1) areal produktif pada objek pajak PBB Sektor Perkebunan; dan

2) areal produktif pada hutan tanaman pada objek pajak PBB Sektor Perhutanan, ditentukan dengan cara menambahkan NJOP bumi per meter persegi areal belum produktif dengan pengembangan tanah berdasarkan biaya investasi tanaman sebagaimana ditetapkan dalam Keputusan Direktur Jenderal Pajak mengenai penetapan biaya investasi tanaman.

g. NJOP bumi per meter persegi untuk:

1) areal pengaman pada objek pajak PBB Sektor Perkebunan;

2) areal pengaman pada objek pajak PBB Sektor Perhutanan;

3) areal produktif, areal tidak produktif, dan areal pengaman, pada objek pajak PBB Sektor Pertambangan Minyak dan Gas Bumi;

4) areal produktif, areal tidak produktif, dan areal pengaman, pada objek pajak PBB Sektor Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi,

ditentukan berdasarkan penyesuaian terhadap NJOP bumi per meter persegi untuk areal belum produktif.

c) Data dan Fakta

1) Perhitungan NJOP dihitung berdasarkan data Laporan Penilaian Laporan Hasil Penilaian Aset Kantor Jasa Penilai Publik Firman Azis & Rekan.

2) Perhitungan NJOP dihitung berdasarkan data Laporan Penilaian Laporan Hasil Penilaian Aset Kantor Jasa Penilai Publik Firman Azis & Rekan.

3) Pendekatan Penilaian yang diterapkan oleh Kantor Jasa Penilai Publik Firman Azis & Rekan adalah:

a. Nilai Tanah menggunakan pendekatan pendapatan menggunakan discounted cashflow karena tidak terdapat data pasar yang sebanding dengan obyek penilaian.

b. Tanaman menghasilkan menggunakan pendekatan pendapatan.

c. Tanaman Belum Menghasilkan menggunakan pendekatan biaya serta faktor kondisi tanaman di lapangan.

4) Berdasarkan ketentuan perpajakan pihak yang berwenang melakukan penilaian atas SPOP PBB yang disampaikan Wajib Pajak adalah Pejabat Fungsional Penilai Pajak bukan KJPP atau pihak ketiga diluar DJP.

d) Menurut terbanding

10. Bahwa Wajib Pajak mendasarkan perhitungan Nilai Jual Objek Pajak berdasarkan Laporan Penilaian Aset PT Mutiara Agam yang dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik Firman Azis & Rekan;

11. Bahwa berdasarkan laporan a quo dan keterangan Wajib Pajak pada saat pembahasan sengketa keberatan, tujuan dilakukannya penilaian adalah untuk mengungkapkan dan menyatakan opini Nilai Wajar atas objek penilaian dengan tujuan laporan keuangan sesuai Standar Akuntansi Keuangan terkait Aktiva Tetap (PSAK) 16 per tanggal 31 Desember 2023 pada PT Mutiara Agam dan bukan untuk kepentingan lainnya, dan KJPP yang ditunjuk untuk melakukan penilaian merupakan pihak yang ditunjuk/rekanan bank untuk pengawasan atas kredit yang diberikan Bank Exim di tahun 2023;

12. Bahwa tanggal penilaian Kantor Jasa Penilai Publik Firman Azis & Rekan adalah tanggal 31 Desember 2023

13. Bahwa informasi mengenai pendekatan penilaian untuk nilai tanah dan nilai tanaman di atasnya yang dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik Firman Azis & Rekan adalah sebagai berikut:

Sumber Laporan Penilaian Aset PT Mutiara Agam halaman 18 dan 19.

Bahwa berdasarkan informasi di atas, Pendekatan Penilaian yang diterapkan oleh Kantor Jasa Penilai Publik Firman Azis & Rekan adalah:

- Nilai Tanah menggunakan pendekatan pendapatan menggunakan discounted cashflow karena tidak terdapat data pasar yang sebanding dengan obyek penilaian.

- Tanaman menghasilkan menggunakan pendekatan pendapatan.

- Tanaman Belum Menghasilkan menggunakan pendekatan biaya serta faktor kondisi tanaman di lapangan.

14. Bahwa berdasarkan hasil penelitian terhadap Laporan Hasil Penilaian Aset Kantor Jasa Penilai Publik Firman Azis & Rekan tidak terdapat informasi mengenai perhitungan atas penerapan pendekatan pendapatan yang dijadikan dasar Wajib Pajak dalam menentukan besarnya Nilai Jual Objek Pajak menurut Wajib Pajak yaitu sebesar Rp1.973 per meter persegi yang diperoleh dari hasil membagi nilai wajar tanah sebesar Rp127.157.409.000 dibagi dengan luas tanah seluas 6.445.86 Ha. Sehingga tidak terdapat penjelasan maupun informasi memadai mengenai nilai wajar tanah sebesar Rp127.157.409.000 yang dijadikan dasar Wajib Pajak dalam menghitung NJOP Bumi per meter perseginya yang dapat dipertimbangkan oleh Tim Peneliti dalam memproses keberatan Wajib Pajak;

15. Bahwa Tim Peneliti telah mengirimkan Surat Permintaan Keterangan atau Bukti kepada Kantor Jasa Penilai Publik Firman Azis & Rekan melalui surat nomor S-389/WPJ.27/2024 tanggal 26 Agustus 2024 untuk memberikan keterangan atau bukti sebagai berikut:

a) Maksud dan Tujuan Penilaian Aset Kebun PT Mutiara Agam No. File 00112/2.006901/PI/01//0256/1/III/2024 yang berlokasi di Desa Tiku V Jorong, Tanjung Mutiara, Kab. Agam, Sumatera Barat;

b) Pendekatan penilaian atas lahan/tanah HGU PT Mutiara Agam seluas 6.445,86 dengan hasil penilaian sebesar Rp127.157.409.000 sebagaimana terdapat dalam Laporan Penilaian di atas beserta penjelasannya.

c) Perhitungan penilaian atas lahan/tanah HGU PT Mutiara Agam di atas.

d) Data pembanding yang digunakan apabila pendekatan yang dilakukan merupakan pendekatan data pasar.

Bahwa surat tersebut dikirim pada tanggal 26 Agustus 2024 dan telah diterima Kantor Jasa Penilai Publik Firman Azis & Rekan pada tanggal 28 Agustus 2024;

Bahwa hingga surat keputusan keberatan diterbitkan, Tim peneliti belum mendapatkan keterangan atau bukti tersebut dari Kantor Jasa Penilai Publik Firman Azis & Rekan;

16. Perbandingan metode dan nilai bumi menurut Wajib Pajak dan SPPT PBB 2024 adalah sebagai berikut:

17. Pasal 2 ayat (1) UU PBB menyebutkan bahwa yang menjadi objek pajak adalah bumi dan/atau bangunan.

18. Pasal 2 ayat (2) UU PBB menyebutkan bahwa klasifikasi objek pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur oleh Menteri Keuangan.

19. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 186/PMK.03/2019 tentang Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak

Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 234/PMK.03/2022 mengatur sebagai berikut:

- Pasal 1 angka 2:

Pajak Bumi dan Bangunan yang selanjutnya disingkat PBB adalah pajak sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang PBB selain PBB Perdesaan dan Perkotaan.

- Pasal 1 angka 3:

Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya disingkat NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

- Pasal 2 huruf a

Objek pajak diklasifikasikan menjadi:

a. objek pajak PBB Sektor Perkebunan meliputi bumi dan/atau bangunan yang berada di kawasan perkebunan;

- Pasal 10

Nilai Jual Objek Pajak merupakan dasar pengenaan pajak PBB.

- Pasal 11

NJOP PBB merupakan hasil penjumlahan antara NJOP bumi dan NJOP bangunan.

- Pasal 12

(1) Penilaian objek pajak untuk penetapan NJOP bumi dan NJOP bangunan dilakukan oleh Penilai Pajak.

(2) Penilai Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:

a. pejabat fungsional penilai pajak;

b. pejabat fungsional asisten penilai pajak; dan

c. petugas penilai pajak.

- Pasal 14

20. Untuk menetapkan NJOP bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11, bumi yang merupakan objek pajak PBB Sektor Perkebunan meliputi:

a. Areal Produktif Perkebunan merupakan areal yang telah ditanami tanaman perkebunan, meliputi tanah dan pengembangan tanah berupa tanaman;

b. Areal Belum Produktif Perkebunan merupakan areal yang belum ditanami tanaman perkebunan, meliputi areal yang belum diolah, areal yang sudah diolah tetapi belum ditanami, dan areal pembibitan;

c. Areal Tidak Produktif Perkebunan merupakan areal yang tidak dapat diusahakan untuk kegiatan usaha perkebunan;

d. Areal Pengaman Perkebunan merupakan areal yang dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman kegiatan usaha perkebunan; dan

e. Areal Emplasemen Perkebunan merupakan areal yang di atasnya dimanfaatkan untuk bangunan serta fasilitas penunjangnya.

21. NJOP bumi untuk areal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:

a. NJOP bumi untuk Areal Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a berupa:

1. tanah, ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis; dan

2. pengembangantanah,ditentukanberdasarkan penghitungan Biaya Investasi Tanaman;

b. NJOP bumi untuk Areal Belum Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis;

c. NJOP bumi untuk Areal Tidak Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis;

d. NJOP bumi untuk Areal Pengaman Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf d ditentukan berdasarkan penyesuaian terhadap NJOP bumi per meter persegi untuk Areal Belum Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud dalam huruf b; dan

e. NJOP bumi untuk Areal Emplasemen Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf e ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis.

22. NJOP bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 untuk objek pajak PBB Sektor Perkebunan merupakan penjumlahan NJOP bumi untuk Areal Produktif Perkebunan, Areal Belum Produktif Perkebunan, Areal Tidak Produktif Perkebunan, Areal Pengaman Perkebunan, dan Areal Emplasemen Perkebunan.

23. Pengaturan lebih lanjut tentang Pedoman Pelaksanaan Penilaian Objek Pajak Untuk Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan diatur dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-11/PJ/2022 yaitu: E. Uraian

1. Pengertian

a. Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya disingkat NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

b. Penilaian adalah serangkaian kegiatan untuk menentukan NJOP dalam rangka melaksanakan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang PBB.

c. Penilai Pajak yang selanjutnya disebut Penilai adalah Pegawai Negeri Sipil di lingkungan Direktorat Jenderal Pajak yang diberi tugas, wewenang, dan tanggung jawab untuk melaksanakan Penilaian.

2. Ketentuan Penilaian

a. Tujuan Penilaian

1) Penetapan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sebagaimana dimaksud pada angka 1) dilakukan dalam rangka:

a) penerbitan SPPT;

b) penerbitan SKP PBB;

c) penyelesaian upaya hukum oleh Wajib Pajak berupa:

2) keberatan PBB.

b. Objek Penilaian

1) Objek Penilaian meliputi bumi dan/atau bangunan.

a) Bumi terdiri atas:

(1) permukaan bumi, yang meliputi:

(a) tanah, termasuk pengembangan tanah berupa tanaman; dan

(b) perairan darat serta laut wilayah Indonesia; dan

(2) tubuh bumi di bawah permukaan bumi.

b) Bangunan merupakan konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada bumi sebagaimana dimaksud dalam huruf a).

c. Pelaksana Penilaian

1) Penilaian sebagaimana dimaksud dalam huruf a angka 1) dilakukan oleh Penilai, yang meliputi:

a) Pejabat Fungsional Penilai Pajak;

d. Jenis Penilaian

Jenis Penilaian meliputi Penilaian kantor dan Penilaian lapangan.

1) Penilaian kantor meliputi kegiatan:

a) menganalisis data Objek Pajak; dan

b) melakukan Penilaian atas Objek Pajak dalam rangka penerbitan SPPT, berdasarkan data dan/atau informasi dalam SPOP yang disampaikan oleh Wajib Pajak.

2) Penilaian kantor sebagaimana dimaksud pada angka 1) dan Penilaian lapangan sebagaimana dimaksud pada angka 2) dapat dilakukan dengan cara:

b. Penilaian individual, untuk Objek Pajak yang memiliki karakteristik yang spesifik, menggunakan kertas kerja dan/atau analisis tertentu sesuai kaidah Penilaian. Contoh Objek Pajak yang memiliki karakteristik yang spesifik, antara lain areal onshore, tubuh bumi eksploitasi atau operasi produksi yang terdapat hasil produksi, bangunan platform, konveyor, sumur minyak dan gas bumi, sumur panas bumi, kilang, pipa, fasilitas penampungan, dan bangunan dengan karakteristik yang spesifik lainnya.

3. Penetapan NJOP PBB

a. Dalam rangka penetapan NJOP PBB, Penilai melakukan Penilaian Objek Pajak dengan menggunakan Pendekatan Penilaian dan/atau berdasarkan Keputusan Direktur Jenderal Pajak mengenai NJOP bumi per meter persegi untuk penetapan NJOP PBB.

4. Pendekatan Penilaian

a. Pendekatan Penilaian sebagaimana dimaksud pada angka 3 huruf a, meliputi:

1) Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis;

2) Nilai Jual Pengganti; dan

3) Nilai Perolehan Baru.

b. Pendekatan Penilaian sebagaimana dimaksud dalam huruf a digunakan dalam Penilaian kantor maupun Penilaian lapangan yang dapat dilakukan dengan cara Penilaian massal maupun Penilaian individual.

5. Pendekatan Penilaian Berupa Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis

a. Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis sebagaimana dimaksud pada angka 4 huruf a angka 1) berbasis pada pendekatan data pasar.

b. Pendekatan Penilaian ini digunakan untuk penentuan NJOP bumi permukaan bumi onshore yang meliputi tanah dan/atau perairan darat, yaitu terdiri dari:

1) areal belum produktif, areal tidak produktif, dan areal emplasemen, pada objek pajak PBB Sektor Perkebunan;

c. Teknis Penilaian dengan menggunakan pendekatan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis dilakukan dengan cara:

1) mengumpulkan data paling sedikit 3 (tiga) objek pembanding berupa transaksi jual beli yang terjadi secara wajar atau penawaran;

2) melakukan analisis terhadap data masing-masing objek pembanding sebagaimana dimaksud pada angka 1) untuk menentukan nilai jual bumi per meter persegi objek pembanding berdasarkan kondisi pada Tanggal Penilaian, dengan melakukan penyesuaian harga berdasarkan jenis transaksi dan waktu transaksi;

3) menghitung estimasi NJOP per meter persegi Objek Pajak yang dinilai melalui perbandingan dengan masing-masing objek pembanding sebagaimana dimaksud pada angka 2) dan melakukan penyesuaian harga berdasarkan lokasi, fisik, jenis penggunaan, dan keluasan; dan

4) membuat rata-rata estimasi NJOP per meter persegi Objek Pajak yang dinilai sebagaimana dimaksud pada angka 3) untuk menentukan NJOP per meter persegi Objek Pajak yang dinilai.

d. Penyesuaian sebagaimana dimaksud dalam huruf c angka 2) dilakukan terhadap masing-masing objek pembanding yang meliputi jenis transaksi dan waktu transaksi yang dituangkan dalam bentuk persentase dengan ketentuan:

1) penyesuaian untuk jenis transaksi jual beli sebesar 0% (nol persen) atau penyesuaian untuk jenis transaksi penawaran diberikan persentase sesuai dengan kewajaran negosiasi harga penawaran yang memungkinkan terjadinya harga transaksi; dan

2) penyesuaian untuk waktu transaksi jual beli atau penawaran diberikan persentase sesuai dengan kewajaran dan prinsip time value of money pada Tanggal Penilaian.

e. Penyesuaian sebagaimana dimaksud dalam huruf c angka 3) dilakukan terhadap masing-masing objek pembanding yang meliputi penyesuaian lokasi, fisik, jenis penggunaan, dan keluasan menggunakan persentase yang wajar dari data objek pembanding terhadap objek Penilaian dengan ketentuan:

1) jika kondisi objek pembanding dan objek Penilaian sama, maka objek pembanding diberikan penyesuaian 0 (nol);

2) jika kondisi objek pembanding lebih baik dari objek Penilaian, maka objek pembanding diberikan penyesuaian negatif; atau

3) jika kondisi objek pembanding lebih buruk dari objek Penilaian, maka objek pembanding diberikan penyesuaian positif.

f. NJOP bumi per meter persegi untuk:

1) areal produktif pada objek pajak PBB Sektor Perkebunan; dan

2) areal produktif pada hutan tanaman pada objek pajak PBB Sektor Perhutanan, ditentukan dengan cara menambahkan NJOP bumi per meter persegi areal belum produktif dengan pengembangan tanah berdasarkan biaya investasi tanaman sebagaimana ditetapkan dalam Keputusan Direktur Jenderal Pajak mengenai penetapan biaya investasi tanaman.

g. NJOP bumi per meter persegi untuk:

1) areal pengaman pada objek pajak PBB Sektor Perkebunan;

2) areal pengaman pada objek pajak PBB Sektor Perhutanan;

3) areal produktif, areal tidak produktif, dan areal pengaman, pada objek pajak PBB Sektor Pertambangan Minyak dan Gas Bumi;

4) areal produktif, areal tidak produktif, dan areal pengaman, pada objek pajak PBB Sektor Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi,

ditentukan berdasarkan penyesuaian terhadap NJOP bumi per meter persegi untuk areal belum produktif.

Berdasarkan ketentuan di atas dapat disimpulkan bahwa:

a. Nilai Jual Objek Pajak merupakan dasar pengenaan pajak PBB.

b. Penilaian objek pajak untuk penetapan NJOP bumi dan NJOP bangunan dilakukan oleh Penilai Pajak.

c. Untuk menetapkan NJOP bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11, bumi yang merupakan objek pajak PBB Sektor Perkebunan meliputi:

1) Areal Produktif Perkebunan merupakan areal yang telah ditanami tanaman perkebunan, meliputi tanah dan pengembangan tanah berupa tanaman;

2) Areal Belum Produktif Perkebunan merupakan areal yang belum ditanami tanaman perkebunan, meliputi areal yang belum diolah, areal yang sudah diolah tetapi belum ditanami, dan areal pembibitan;

3) Areal Tidak Produktif Perkebunan merupakan areal yang tidak dapat diusahakan untuk kegiatan usaha perkebunan;

4) Areal Pengaman Perkebunan merupakan areal yang dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman kegiatan usaha perkebunan; dan

5) Areal Emplasemen Perkebunan merupakan areal yang di atasnya dimanfaatkan untuk bangunan serta fasilitas penunjangnya.

d. NJOP bumi Perkebunan ditentukan sebagai berikut:

1) NJOP Bumi untuk Areal Produktif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a berupa:

a) tanah, ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis; dan

b) pengembangantanah,ditentukanberdasarkan penghitungan Biaya Investasi Tanaman;

2) NJOP bumi untuk Areal Belum Produktif ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis;

3) NJOP bumi untuk Areal Tidak Produktif berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis;

4) NJOP bumi untuk Areal Pengaman ditentukan berdasarkan penyesuaian terhadap NJOP bumi per meter persegi untuk Areal Belum Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud dalam huruf b; dan

5) NJOP bumi untuk Areal Emplasemen ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis.

dimana tata cara perhitungannya diatur lebih lanjut dalam SE- 11/PJ/2022.

24. Bahwa berdasarkan ketentuan perpajakan a quo, Laporan Hasil Penilaian Aset Kantor Jasa Penilai Publik Firman Azis & Rekan tidak dapat dijadikan sebagai dasar dalam penetapan Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan karena kewenangan untuk melakukan penilaian objek pajak untuk penetapan Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan dilakukan oleh Penilai Pajak;

25. Bahwa penetapan besarnya Pajak Bumi dan Bangunan yang terdapat dalam SPPT PBB 2024 diterbitkan telah berdasarkan data SPOP yang disampaikan oleh Wajib Pajak dan tidak terdapat sengketa mengenai luas Objek Pajak;

26. Bahwa berdasarkan Laporan Hasil Penilaian Aset Kantor Jasa Penilai Publik Firman Azis & Rekan dan keterangan Wajib Pajak tujuan penilaian oleh KJPP adalah untuk mengungkapkan dan menyatakan opini Nilai Wajar atas objek penilaian dengan tujuan laporan keuangan sesuai Standar Akuntansi Keuangan terkait Aktiva Tetap (PSAK) 16 per tanggal 31 Desember 2023 pada PT Mutiara Agam dan bukan untuk kepentingan lainnya, Kantor Jasa Penilai Publik Firman Azis & Rekan yang ditunjuk untuk melakukan penilaian merupakan pihak yang ditunjuk/rekanan Bank, untuk pengawasan atas kredit yang diberikan Bank Exim di tahun 2023;

27. Bahwa di dalam Laporan Hasil Penilaian Aset Kantor Jasa Penilai Publik Firman Azis & Rekan disebutkan bahwa tidak terdapat data pasar yang sebanding dengan obyek penilaian sehingga pendekatan penilaian yang dilakukan adalah Pendekatan Pendapatan;

28. Bahwa jenis penilaian yang dilakukan oleh Tim Penilai adalah penilaian kantor. Adapun data pembanding dan Perhitungan NJOP Bumi menurut Penilai adalah sebagai berikut:

29. Bahwa perhitungan NJOP Bumi Wajib Pajak berdasarkan harga pembanding a quo menurut Penilai adalah sebagai berikut:

a) Areal Belum Produktif:

b) Areal Produktif:

c) Areal Tidak Produktif:

d) Areal Pengaman:

e) Areal Emplasement:

Bahwa perbandingan metode penilaian atas nilai tanah antara Wajib Pajak, Penilai, dengan PMK-234/PMK.03/2022maupun SE- 11/PJ/2022 adalah sebagai berikut:

Bahwa berdasarkan data aquo. Pendekatan Pendapatan dalam rangka Penilaian Aset Wajib Pajak berupa kebun yang diterapkan oleh Kantor Jasa Penilai Publik Firman Azis & Rekan tidak sesuai dengan ketentuan yang terdapat dalam PMK-186/PMK.03/2019 sebagaimana telah diubah dengan PMK-234/PMK.03/2022 dan SE-11/PJ/2022, sehingga tidak dapat diterapkan dalam penetapan Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan, Sedangkan penilaian yang dilakukan oleh pemeriksa telah dilakukan sesuai dengan ketentuan perpajakan tersebut;

30. Bahwa berdasarkan data di atas, dapat disimpulkan bahwa penetapan Nilai Jual Objek Pajak yang terdapat dalam SPPT PBB telah dilakukan sesuai dengan ketentuan perpajakan yang berlaku dan luas Objek Pajak telah sesuai dengan data SPOP Wajib Pajak karena tidak terdapat sengketa mengenai luas Objek Pajak;

31. Bahwa di dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE- 11/PJ/2022 disebutkan bahwa:

- Tujuan Penilaian adalah Penetapan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB yang dilakukan dalam rangka penyelesaian upaya hukum oleh Wajib Pajak berupa keberatan PBB.

- Penilaian lapangan atas Objek Pajak dalam rangka pengawasan sebagaimana dapat dilakukan untuk penghitungan NJOP sebagai dasar penerbitan SPPT, dengan kriteria

a) 2 (dua) tahun atau lebih tidak dilakukan Penilaian lapangan;

b) memiliki potensi kenaikan yang signifikan atas nilai bumi dan/atau bangunan; dan/atau

c) terdapat indikasi penambahan luas bumi dan/atau bangunan yang signifikan.

32. Bahwa berdasarkan ketentuan perpajakan di atas, penghitungan NJOP sebagai dasar penerbitan SPPT dapat dilakukan dengan penilaian Lapangan karena berdasarkan data SPOP PBB Wajib Pajak, terdapat penurunan luas Objek Pajak Bumi yang dilaporkan oleh Wajib Pajak di tahun 2024 (64.460.142 m²) jika dibandingkan dengan luas Objek Pajak Bumi yang dilaporkan Wajib Pajak di tahun sebelumnya (86.250.000 m²);

33. Bahwa di Dalam surat keberatannya, Wajib Pajak menyatakan bahwa kami bersedia untuk dilakukan penilaian langsung ke lokasi agar dapat diperoleh penilaian yang sesungguhnya sesuai dengan keadaan yang sebenarnya; Bahwa menindaklanjuti pernyataan Wajib Pajak a quo, Tim Peneliti telah mengirimkan surat Permintaan Bantuan Penilaian Dalam Rangka Penyelesaian Keberatan PBB a.n. PT Mutiara Agam melalui Nota Dinas nomor ND-7243/WPJ.276/2024 tanggal 24 September 2024;

34. Bahwa menindaklanjuti surat a quo, Tim Penilai telah melakukan penilaian lapangan ke lokasi Objek Pajak PBB PT Mutiara Agam, berdasarkan Laporan Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan nomor LAP- 03/PEN/WPJ.27/2024 tanggal 01 November 2024. Hasil penilaian Objek Pajak PBB Wajib Pajak adalah sebagai berikut:

- Peninjauan lapangan serta pengumpulan data dan informasi dilakukan pada tanggal 15 sampai dengan 17 Oktober 2024 sesuai Surat Tugas nomor ST-8752/WPJ.27/2024 tanggal 14 Oktober 2024, tanggal Penilaian adalah 1 Januari 2024.

- Identitas Wajib Pajak dan Objek Pajak yang dilakukan penilaian adalah sebagai berikut:

NOP: 13.06.100.202.110-0001.1

Nama Objek Pajak: Perkebunan PT Mutiara Agam

Alamat Objek Pajak : Desa Tiku V Jorong Tanjung Mutiara, Kab. Agam

NPWP: 01.256.506.5-201.000

Nama Wajib Pajak: PT Mutiara Agam

- Bahwa data yang digunakan dalam Penilaian Lapangan adalah sebagai berikut:

(1) Data SPOP dan Lampiran Objek Pajak tahun 2024;

(2) Data HGU dan Izin Usaha Perkebunan Objek Pajak;

(3) Peta tahun tanam dan peta batas/patok kebun Objek Pajak;

(4) DatabidangtanahdariwebsiteATR/BPN (https://bhumi.atrbpn.go.id/);

- Bahwa luas areal hasil Penilaian Lapangan diperoleh berdasarkan peta tahun tanam yang dilampirkan oleh wajib pajak pada SPOP tahun 2024 lalu dilakukan verifikasi lapangan dan diolah kembali dengan aplikasi quantum GIS;

- Perhitungan NJOP PBB:

A. Bumi:

a. Areal Produktif:

b. Areal Belum Produktif:

Berdasarkan Penilaian Lapangan, tidak terdapat Areal Belum Produktif.

c. Areal Tidak Produktif:

Berdasarkan Penilaian Lapangan, luas Areal Tidak Produktif adalah seluas 283.122 m2, sedangkan nilai NJOP Areal Tidak Produktif sama dengan nilai NJOP menurut SPPT PBB Wajib Pajak.

d. Areal Pengaman:

Berdasarkan Penilaian Lapangan, luas Areal Pengaman adalah seluas 4.244.458 m2. sedangkan nilai NJOP Areal Pengaman sama dengan nilai NJOP menurut SPPT PBB Wajib Pajak.

e. Areal Emplasemen:

Berdasarkan Penilaian Lapangan, luas Areal Pengaman adalah seluas 453.687 m2. sedangkan nilai NJOP Areal Pengaman sama dengan nilai NJOP menurut SPPT PBB Wajib Pajak.

B. Bangunan

Berdasarkan data a quo, tidak terdapat perbedaan Luas dan NJOP Bangunan menurut SPPT PBB dan menurut Laporan Penilaian.

- Besarnya Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang berdasarkan Laporan Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan nomor LAP-03/PEN/WPJ.27/2024 tanggal 01 November 2024 adalah sebagai berikut:

- Perbandingan besarnya Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang sebelum dan setelah dilakukan Penilaian Lapangan adalah sebagai berikut:

2.406.268.473 1.506.875.4822.569.646.093

35. Bahwa penerbitan SPPT PBB Wajib Pajak dilakukan dengan penilaian kantor berdasarkan data dalam SPOP PBB yang disampaikan Wajib Pajak, sehingga untuk memastikan kebenaran atas data yang disampaikan Wajib Pajak tersebut perlu dilakukan penilaian lapangan;

36. Bahwa berdasarkan hasil Penilaian Lapangan yang dilakukan oleh Tim Penilai terdapat ketidaksesuaian antara data Luas Objek Pajak yang dilaporkan dalam SPOP PBB dengan Luas Objek Pajak yang hasil Penilaian Lapangan yang mengakibatkan berubahnya nilai NJOP PBB bumi per meter perseginya dari nilai semula yang terdapat dalam SPOPT PBB Tahun Pajak 2024 sebesar Rp17.860 per m2 menjadi sebesar Rp18.650 per m2;

37. Pasal 12 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 186/PMK.03/2019 menyebutkan bahwa Penilaian objek pajak untuk penetapan NJOP bumi dan NJOP bangunan dilakukan oleh Penilai Pajak;

38. Bahwa selanjutnya di dalam Pasal 1 angka 5 PMK-147/PMK-03/2019 mengatur bahwa Penilai Pajak adalah PNS yang diberi tugas, tanggung jawab, wewenang dan hak untuk melakukan Penilaian dan/atau Pemetaan yang mempunyai kualifikasi profesional yang pelaksanaan tugas dan fungsinya mensyaratkan penguasaan ilmu pengetahuan, metodologi, dan teknik analisis di bidang Penilaian dan/atau Pemetaan;

39. Bahwa berdasarkan penjelasan di atas, Tim peneliti memiliki keyakinan untuk menggunakan Laporan Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan nomor LAP-03/PEN/WPJ.27/2024 tanggal 01 November 2024 dalam memutuskan sengketa keberatan Wajib Pajak. Tim Peneliti mengusulkan untuk menolak keberatan Wajib Pajak dalam suratnya nomor 006/MAG/TAX-V/2024 tanggal 11 Juni 2024 dan menambah PBB yang masih harus dibayar dalam SPPT PBB Tahun Pajak 2024;

III. KESIMPULAN DAN USUL

1. Kesimpulan

Bahwa berdasarkan penelitian surat banding, data dan dokumen sebagaimana diuraikan pada bagian I s.d. III di atas, maka disimpulkan bahwa:

a. Surat banding Nomor 001/PP/BANDING/PPB2024/MAG/III/2025 tanggal 18 Maret 2025 berdasarkan penelitian sementara dan sesuai dengan data yang ada memenuhi/tidak memenuhi ketentuan formal sebagaimana diatur dalam Pasal 27 dan Pasal 32 Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang

Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang dan dan Pasal 35 ayat (2) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak;

b. Keputusan Terbanding Nomor: KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 yang diterbitkan berdasarkan kuasa Pasal 26 Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang- Undang telah sesuai dengan data dan ketentuan yang berlaku.

c. Koreksi Penelaah Keberatan berdasarkan Laporan Hasil Penilaian telah sesuai dengan ketentuan perundang-undangan perpajakan yang berlaku;

2. Usul

Bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas, maka diusulkan kepada Pengadilan Pajak untuk: menolak permohonan banding Pemohon Banding dan tetap mempertahankan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor:KEP- 00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024 Nomor Objek Pajak 13.06.100.202.110-0001.1 atas nama Pemohon Banding;

Menimbang, bahwa Pemohon Banding dalam persidangan mengajukan

alat bukti berupa surat atau tulisan yang telah diberi meterai cukup serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, masing-masing diberi tanda P-1 sampai dengan P-27 sebagai berikut:

Bukti P-1 SalinanSuratKeputusanTerbandingNomorKEP-

00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024;

Bukti P-2 Salinan Surat Keberatan Nomor 006/MAG/TAX-V/2024 tanggal 28 Mei

2024;

Bukti P-3 SalinanSuratPemberitahuanPajakTerutangNomor

00020/670/24/202/24 tanggal 28 Maret 2024;

Bukti P-4 Salinan Bukti Penerimaan Negara dengan Kode Billing

029501986412075 tanggal bayar 31 Desember 2024 sebesar Rp1.101.379.745,00;

Bukti P-5 Salinan Bermeterai Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang

Saham PT Mutiara Agam Nomor 44 tanggal 18 Agustus 2023, dibuat di hadapan Jap Sun Jaw, S.H., Notaris di Kota Jakarta Utara;

Bukti P-6 Salinan Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan PT

MUTIARA AGAM, Kementerian Hukum dan HAM nomor AHU- AH.01.09-0158319 tanggal 30 Agustus 2023;

Bukti P-7 Salinan Bermeterai Akta Pendirian Nomor 14 tanggal 1 Desember

1982 dibuat di hadapan Deetje Farida Djanas SH Notaris di Kota Padang;

Bukti P-8 Pakta Integritas Pemohon Banding;

Bukti P-9 Softcopy KTP an Nurman Mulyadi;

Bukti P-10 Softcopy Pakta Integritas Nurman Mulyadi tanggal 19 Agustus 2025; Bukti P-11 Softcopy Pakta Integritas Rendy Johan Bong tanggal 19 Agustus 2025; Bukti P-12 Softcopy Surat Kuasa Khusus Nurman Mulyadi, jabatan Direktur Utama

kepada Rendy Johan Bong jabatan Kuasa Hukum nomor 001/SKK/BANDING-PAJAK/MAG/VIII/2025 tanggal 19 Agustus 2025;

Bukti P-13 Softcopy Salinan Keputusan Ketua Pengadilan Pajak Nomor KEP-

1204/PP/IKH/2023 tanggal 15 September 2023 an Rendy Johan Bong; Bukti P-14 Softcopy Kartu Kuasa Hukum an Rendy Johan Bong (KHP-3022); Bukti P-15 Softcopy KTP an Rendy Johan Bong;

Bukti P-16 Softcopy Surat Kuasa Khusus Nurman Mulyadi, jabatan Direktur Utama

kepada Rudy Santoso jabatan Kuasa Hukum nomor 002/SKK/BANDING-PAJAK/MAG/VIII/2025 tanggal 19 Agustus 2025;

Bukti P-17 Softcopy Salinan Keputusan Ketua Pengadilan Pajak Nomor KEP-

1431/PP/IKH/2023 tanggal 23 Oktober 2023 an Rudy Santoso; Bukti P-18 Softcopy Kartu Kuasa Hukum an Rudy Santoso (KHP-3285);

Bukti P-19 Softcopy KTP an Rudy Santoso;

Bukti P-20 Softcopy Kartu Kuasa Hukum an Rendy Johan Bong (KHP-03051); Bukti P-21 Softcopy Matriks sengketa;

Bukti P-22 Softcopy Penjelasan Tertulis tanggal 2 Oktober 2025;

Bukti P-23 Softcopy Salinan Keputusan Ketua Pengadilan Pajak Nomor KEP-

1789/PP/IKH/2025 tanggal 11 September 2025 an Rendy Johan Bong;

Bukti P-24 Softcopy Surat Keputusan Pembetulan Atas Surat Keputusan

Keberatan Secara Jabatan Nomor KEP-02090/NKEB-CT/WPJ- 27/2025 tanggal 16 September 2025;

Bukti P-25 Softcopy Kartu Kuasa Hukum an Rudy Santoso (KHP-03179);

Bukti P-26 Softcopy Salinan Keputusan Ketua Pengadilan Pajak Nomor KEP-

1930/PP/IKH/2025 tanggal 24 September 2025 an Rudy Santoso; Bukti P-27 SoftcopyKesimpulanAkhirNomor

001/PP/BANDING/PBB/MAG/X/2025 tanggal 28 Oktober 2025; Menimbang, bahwa Terbanding dalam persidangan mengajukan alat bukti

berupa surat atau tulisan yang telah diberi meterai cukup serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, masing-masing diberi tanda T-1 sampai dengan T-9 sebagai berikut:

Bukti T.1. Softcopy Laporan Penelitian Keberatan PBB Nomor LAP-

8926/WPJ.27/2024 tanggal 11 Desember 2024;

Bukti T.2. Softcopy Laporan Penilaian Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan

Nomor LAP-03/PEN/WPJ.27/2024 tanggal 1 November 2024;

Bukti T.3. Softcopy Laporan Penelitian Kantor LAP-038/PEN/KPP.2703/2024

tanggal 29 Maret 2024;

Bukti T.4. Softcopy Matriks sengketa;

Bukti T.5. Softcopy Surat Keputusan Pembetulan Atas Surat Keputusan

Keberatan Secara Jabatan Nomor KEP-02090/NKEB-CT/WPJ-27/2025 tanggal 16 September 2025;

Bukti T.6. Softcopy Pendapat Akhir Nomor S-6889/PJ.07/2025 tanggal 3 Okrober

2025;

Bukti T.7. Softcopy Lampiran 3-Pengumpulan Data Pasar Properti;

Bukti T.8. Softcopy Data Harga Pasar Objek Pembanding;

Bukti T.9. Softcopy Laporan KJPP, Laporan Penilaian Aset;

PERTIMBANGAN HUKUM

Kewenangan Pengadilan Pajak

bahwa objek sengketa berupa Keputusan Terbanding Nomor KEP- 00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 tentang Keberatan Pajak

Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2017 Nomor Objek Pajak 13.01.130.205.210.0003.2 termasuk sengketa pajak sehingga berdasarkan ketentuan Pasal 31 ayat (1) dan ayat (2) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak merupakan kewenangan Pengadilan Pajak;

Ketentuan formal

Menimbang, bahwa sesuai peraturan perundangan-undangan peradilan

pajak, pemeriksaan materi sengketa banding dilakukan setelah pemeriksaan atas pemenuhan ketentuan-ketentuan formal;

Pemenuhan Ketentuan Formal Pengajuan Banding

bahwa Surat Banding Nomor 001/PP/BANDING/PPB2024/MAG/III/2025 tanggal 18 Maret 2025 dibuat dalam Bahasa Indonesia ditujukan kepada Pengadilan Pajak, diajukan masih dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan, menyatakan tidak setuju terhadap Keputusan Terbanding dan diajukan untuk satu Keputusan, memuat alasan-alasan yang jelas dan mencantumkan tanggal diterimanya Surat Keputusan Terbanding, dilampiri dengan salinan keputusan yang dibanding, telah terpenuhi kewajiban pembayaran sebesar 50% dari pajak terutang, dan ditandatangani oleh pengurus/kuasa yang berhak menandatangani sehingga memenuhi ketentuan Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2), Pasal 36 ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4), Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak;

POKOK SENGKETA

Menimbang bahwa terbukti pokok sengketa dalam banding ini adalah sebagai berikut:

Menimbang, bahwa setelah mempertimbangkan dan menilai bukti-bukti

serta fakta yang terungkap dalam persidangan, maka pendapat Pengadilan Pajak adalah sebagai berikut:

Menimbang bahwa Terbanding melakukan koreksi NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sebesar Rp531.385.305.304,00 dengan alasan sebagai berikut:

1. bahwa yang menjadi pokok sengketa dalam sengketa banding ini adalah

a. Koreksi Luas Bumi sebesar 1.546.759 m2

b. Koreksi NJOP Bumi per m2 sebesar Rp7.513,00

c. Koreksi NJOP Bumi sebesar Rp531.385.305.304,00

d. Koreksi PBB Terutang sebesar Rp1.062.770.611,00

2. bahwa berdasarkan hasil penilaian yang dilakukan Tim Penilai Terbanding menetapkan pajak terutang dalam SPPT PBB atas objek sebagai berikut:

3. bahwa penilaian yang dilakukan Terbanding dalam penetapan SPPT PBB adalah penilaian kantor dengan tujuan untuk menentukan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB dengan perhitungan sebagai berikut:

4. bahwa Pemohon Banding mengajukan keberatan atas SPPT PBB berdasarkan perhitungan NJOP yang merujuk pada Laporan Penilaian Aset PT Mutiara Agam oleh KJPP Firman Azis & Rekan, serta menyatakan kesediaan dilakukan penilaian langsung ke lokasi guna memperoleh nilai yang sesuai dengan kondisi sebenarnya.

5. bahwa menindaklanjuti pernyataan Wajib Pajak dalam surat keberatan, Terbanding (Tim Penilai) telah melakukan penilaian lapangan ke lokasi Objek Pajak PBB PT Mutiara Agam yang dituangkan dalam Laporan Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan nomor LAP-03/PEN/WPJ.27/2024 tanggal 01 November 2024.

6. bahwa Pemohon Banding menyatakan luas bumi 66.888.286 m² dengan nilai Rp11.137,00/m² sehingga total nilai bumi Rp744.928.283.946,00. NJOP menurut Pemohon Banding didasarkan pada Laporan Penilaian Aset PT Mutiara Agam oleh KJPP Firman Azis & Rekan, yang bertujuan menilai Nilai Wajar untuk laporan keuangan sesuai PSAK 16 per 31 Desember 2023, bukan untuk kepentingan lain, serta tidak direkomendasikan untuk digunakan di luar tujuan tersebut.

7. bahwa KJPP Firman Azis & Rekan menerapkan pendekatan pendapatan (discounted cash flow) untuk penilaian tanah, pendekatan pendapatan untuk tanaman menghasilkan, serta pendekatan biaya dengan mempertimbangkan kondisi lapangan untuk tanaman belum menghasilkan.

8. bahwa PMK 186 Tahun 2019 menetapkan bahwa penilaian NJOP Bumi menggunakan metode perbandingan harga dengan objek sejenis, sehingga pendekatan pendapatan yang digunakan Pemohon Banding dinilai tidak sesuai dengan ketentuan tersebut.

9. bahwa berdasarkan daftar isi, Laporan Penilaian KJPP seharusnya minimal 124 halaman, namun dokumen yang disampaikan Pemohon Banding hanya sampai halaman 72, sehingga dinilai tidak lengkap;

10. bahwa Laporan Penilaian KJPP tidak memuat perhitungan rinci pendekatan pendapatan yang menjadi dasar penetapan nilai wajar tanah Rp127.157.409.000 atau NJOP Rp1.973/m², sehingga informasinya dinilai tidak memadai. Terbanding telah meminta klarifikasi dan bukti kepada KJPP melalui

surat tertanggal 26 Agustus 2024, namun hingga penerbitan keputusan keberatan tidak ada tanggapan, sehingga kebenaran laporan tersebut tidak dapat dibuktikan.

11. Terbanding berpendapat Pemohon Banding tidak dapat membuktikan kebenaran perhitungan NJOP karena metode pendekatan pendapatan yang digunakan tidak sesuai PMK 186 Tahun 2019 dan Pemohon Banding tidak mampu menjelaskan perhitungannya akibat Laporan Penilaian KJPP yang disampaikan tidak lengkap serta tanpa rincian perhitungan NJOP.

12. bahwa penilaian yang dilakukan oleh Terbanding dalam menetapkan NJOP dan PBB terutang dalam SPPT PBB adalah dengan penilaian kantor, dengan penjelasan sebagai berikut:

a. Berdasarkan hasil penilaian, Terbanding menetapkan SPPT PBB 2024 dengan luas bumi 66.888.286 m², nilai bumi Rp17.860,00 per m², dan total nilai bumi Rp1.194.982.816.830,00. Penetapan PBB tersebut didasarkan pada data SPOP yang disampaikan Pemohon Banding dan tidak terdapat sengketa mengenai luas objek pajak.

b. Tata cara penetapan NJOP PBB sektor perkebunan diatur dalam PMK 186 Tahun 2019, yang mengelompokkan objek pajak bumi ke dalam areal produktif, belum produktif, tidak produktif, pengaman, dan emplasemen beserta tanah dan pengembangannya, dengan metode penilaian yang berbeda sesuai karakteristik masing-masing areal.

c. Dalam SPPT PBB 2024, Terbanding menerapkan metode perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis untuk seluruh areal tanah, sementara pengembangan tanah pada areal produktif dinilai berdasarkan biaya investasi tanaman. Metode ini diterapkan sesuai PMK 186 Tahun 2019.

d. Nilai biaya investasi tanaman yang digunakan Terbanding mengacu pada KEP 59 Tahun 2023. Data pembanding diperoleh dari harga objek sejenis di sekitar lokasi berdasarkan informasi kelurahan (wali nagari) tahun 2022, yang kemudian disesuaikan dengan inflasi tahun 2024 serta kondisi dan lokasi tanah.

e. Terbanding menggunakan objek pembanding sejenis dalam penilaian NJOP dan menuangkan rincian perhitungan nilai jual bumi per meter

persegi dalam Lampiran Pendapat Akhir. Selain itu, dilakukan penyandingan antara penilaian Terbanding dengan Laporan Penilaian KJPP Pemohon Banding, baik dalam SPPT PBB maupun dalam SK Keberatan.

f. Berdasarkan penilaian lapangan, Terbanding menetapkan SK Keberatan dengan luas bumi 68.435.045 m², nilai Rp18.650,00 per m², dan total Rp1.276.509.687.663,00. Terbanding menyimpulkan bahwa metode perbandingan harga dengan objek sejenis yang digunakannya telah sesuai PMK 186 Tahun 2019, sedangkan pendekatan pendapatan yang digunakan Pemohon Banding tidak sesuai ketentuan.

g. Terbanding menolak klaim Pemohon Banding bahwa penilaian KJPP merupakan penilaian nilai pasar wajar karena menggunakan pendekatan pendapatan yang tidak sesuai dengan PMK 186 Tahun 2019 yang mensyaratkan perbandingan harga dengan objek sejenis, serta menolak argumen bahwa NJOP Areal Pengaman dan Emplasemen cukup dinilai berdasarkan harga tanah saja, mengingat adanya konstruksi dan fasilitas penunjang serta perbedaan peruntukan areal yang menyebabkan perbedaan nilai NJOP sehingga dalil Pemohon Banding dinilai tidak berdasar hukum.

13. Terbanding menegaskan bahwa UU Pengadilan Pajak tidak melarang DJP melakukan pembetulan keputusan keberatan setelah sengketa diajukan ke Pengadilan Pajak, bahkan Pemohon Banding mengakui tidak menemukan dasar pasal atas dalil tersebut, sehingga pembetulan secara jabatan atas kesalahan tulis dalam SK Keberatan adalah sah dan tidak cacat formal; kesalahan penulisan Tahun Pajak dan NOP dalam SK Keberatan PBB Tahun Pajak 2024 telah dibetulkan melalui SK Pembetulan yang diakui kedua pihak, bersifat terbatas pada objek yang dibetulkan, tidak menggantikan SK Keberatan secara keseluruhan, tidak mengubah tanggal penerbitannya, dan tidak menimbulkan sengketa substansial, sehingga koreksi Terbanding dinilai telah sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Menimbang bahwa Pemohon Banding tidak setuju dengan koreksi NJOP

sebagai dasar pengenaan PBB sebesar Rp531.385.305.304,00 dengan alasan sebagai berikut:

1. bahwa yang menjadi koreksi Terbanding dan yang menjadi sengketa atas NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sejumlah Rp531.385.305.304 adalah sebagai berikut:

2. bahwa Pemohon Banding menilai NJOP areal produktif tidak sesuai harga pasar karena menghitungnya berdasarkan pendekatan nilai pasar wajar per tahun tanam sebagaimana penilaian KJPP, yang menurut Pemohon Banding dapat dipertanggungjawabkan dan telah dilampirkan dalam proses keberatan.

3. bahwa Pemohon Banding berpendapat bahwa NJOP Areal Pengaman dan Emplasemen seharusnya setara harga tanah saja karena tidak terdapat tanaman, dengan menggunakan penilaian nilai pasar wajar berdasarkan perhitungan dan laporan KJPP yang dilampirkan dalam proses keberatan.

4. bahwa Pemohon Banding bersedia untuk dilakukan penilaian langsung ke lokasi agar dapat diperoleh penilaian yang sesungguhnya sesuai dengan keadaan yang sebenarnya.

5. bahwa menurut Pemohon Banding NJOP Bumi dan Bangunan tahun pajak 2024 dapat dirinci sebagai berikut:

6. bahwa berdasarkan uraian di atas menurut perhitungan Pemohon Banding, ketetapan PBB yang seharusnya adalah sebagai berikut:

7. berdasarkan penjelasan dan fakta-fakta tersebut diatas koreksi atas NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sejumlah Rp1.284.835.046.320 oleh Terbanding adalah tidak tepat, maka kami mohon agar koreksi ini dibatalkan, dan menetapkan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB yang seharusnya adalah Rp753.437.741.016 oleh Majelis Hakim.

8. Pemohon Banding mengusulkan agar Majelis Hakim mengabulkan seluruh permohonan banding PT Mutiara Agam atas Keputusan Dirjen Pajak Nomor KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 terkait keberatan PBB SPPT Nomor 00020/670/24/202/24, dengan koreksi Tahun Pajak 2024 dan NOP yang benar, dalam sengketa Nomor 002378.18/2025/PP.

9. bahwa dalam persidangan Pemohon Banding telah mengajukan alat bukti berupa surat atau tulisan yang telah diberi meterai cukup serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, yaitu sebagai berikut:

▪ Matriks Sengketa dan Uraian Penjelasan

▪ Akta Pendirian nomor 4 tanggal 1 Desember 1982 oleh Notaris & PPAT

Deetje Farida Djanas, S.H.

▪ Akta Perubahan nomor 44 tanggal 18 Agustus 2023 oleh Notaris Jap Sun

Jaw, S.H,

▪ SSP Bukti Penerimaan Negara Kas Negara

▪ Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan

Nomor : 00020/670/24/202/24 tanggal 28 Maret 2024 Tahun Pajak 2024 Nomor Objek Pajak (NOP) 13.06.100.202.110-0001.1

▪ Surat Keberatan Nomor : 006/MAG/TAX-V /2024 tanggal 28 Mei 2024 ▪ Surat Keputusan Keberatan Pajak Bumi Bangunan (PBB) nomor KEP-

00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tanggal 19 Desember 2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2017 Nomor Objek Pajak 13.0l.130.205.210-0003.2

Menimbang bahwa berdasarkan pemeriksaan berkas banding dan fakta

persidangan, menurut Pengadilan Pajak sesuai Undang-undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-undang 7 Tahun 2021 Tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan, mengatur:

Pasal 12

(1) Setiap Wajib Pajak wajib membayar pajak yang terutang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan, dengan tidak menggantungkan pada adanya surat ketetapan pajak.;

(2) Jumlah Pajak yang terutang menurut Surat Pemberitahuan yang disampaikan oleh Wajib Pajak adalah jumlah pajak yang terutang sesuai dengan ketentuan perundang-undangan perpajakan;

(3) Apabila Direktur Jenderal Pajak mendapatkan bukti jumlah pajak yang terutang menurut Surat Pemberitahuan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak benar, Direktur Jenderal Pajak menetapkan jumlah pajak yang terutang

bahwa berdasarkan Penjelasan Pasal 29 ayat (2) Undang-undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 16 Tahun 2009

menyatakan: “Pendapat dan simpulan petugas pemeriksa harus didasarkan pada bukti yang kuat dan berkaitan serta berlandaskan ketentuan peraturan perundang- undangan perpajakan;

bahwa berdasarkan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 12 Tahun 1994 mengatur:

Pasal 6

(1). Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Obyek Pajak.

(2). Besarnya Nilai Jual Obyek Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)

ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya.

(3). Dasar penghitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak yang ditetapkan

serendah-rendahnya 20% (dua puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen) dari Nilai Jual Obyek Pajak.

(4). Besarnya persentase Nilai Jual Kena Pajak sebagaimana dimaksud dalam` ayat

(3) ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.

bahwa berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 14 Tahun 2002 Tentang Pengadilan Pajak menyebutkan :

Pasal 69 ayat (1)

(1) Alat bukti dapat berupa:

a. surat atau tulisan;

b. keterangan ahli;

c. keterangan para saksi;

d. pengakuan para pihak; dan/atau

e. pengetahuan Hakim

Selanjutnya pada Penjelasan Pasal 69 ayat (1) ketentuan a quo menyebutkan: Pengadilan Pajak menganut prinsip pembuktian bebas. Majelis atau Hakim Tunggal sedapat mungkin mengusahakan bukti berupa surat atau tulisan sebelum menggunakan alat bukti lain

Pasal 78

Putusan Pengadilan Pajak diambil berdasarkan hasil penilaian pembuktian, dan

berdasarkan peraturan perundang-undangan perpajakan yang bersangkutan, serta berdasarkan keyakinan Hakim.

bahwa berdasarkan berkas banding, bukti dan fakta persidangan serta pendapat dan dalil para pihak Pengadilan Pajak berpendapat:

1. bahwa yang menjadi pokok sengketa adalah luas bumi dan NJOP Bumi, luas bumi menurut Terbanding 68.435.045m2 menurut Pemohon Banding

,

66.888.286m2 sehingga terdapat selisih 1.546.759m2, sedangkan NJOP Bumi menurut Terbanding Rp1.276.313.589.250,00 menurut Pemohon Banding Rp744.928.283.946,00sehinggaterdapatselisihNJOPBumi Rp531.385.305.304,00

2. bahwaTerbandingmelakukankoreksiNJOPBumisebesar Rp531.385.305.304,00 dengan alasan sebagai berikut:

a. bahwa Terbanding menetapkan NJOP dan PBB terutang dalam SPPT PBB 2024 berdasarkan penilaian kantor dengan berpedoman pada data SPOP Pemohon Banding, dengan luas bumi 66.888.286 m², nilai Rp17.860,00 per m², dan total nilai bumi Rp1.194.982.816.830,00 tanpa adanya sengketa luas objek pajak, serta dilakukan sesuai ketentuan PMK Nomor 186 Tahun 2019 tentang penilaian NJOP sektor perkebunan.

b. bahwa dalam penetapan SPPT PBB 2024 tersebut, Terbanding menerapkan metode perbandingan harga dengan objek sejenis untuk seluruh areal tanah dan menilai pengembangan tanah pada areal produktif berdasarkan biaya investasi tanaman sesuai KEP Nomor 59 Tahun 2023, dengan menggunakan data pembanding dari objek sejenis di sekitar lokasi yang disesuaikan dengan inflasi dan kondisi tanah, sebagaimana dituangkan dalam Lampiran Pendapat Akhir serta dibandingkan dengan Laporan Penilaian KJPP Pemohon Banding;

c. bahwa Pemohon Banding menetapkan NJOP berdasarkan Laporan Penilaian KJPP dengan pendekatan pendapatan dan biaya untuk tujuan laporan keuangan, namun Terbanding menilai metode tersebut tidak sesuai PMK Nomor 186 Tahun 2019, sehingga Pemohon Banding dinyatakan tidak dapat membuktikan kebenaran perhitungan NJOP, dan berdasarkan hasil penilaian lapangan Terbanding menetapkan SK Keberatan dengan luas bumi

68.435.045 m², nilai Rp18.650,00 per m², dan total Rp1.276.509.687.663,00 serta menolak seluruh klaim Pemohon Banding.

3. bahwa Pemohon Banding tidak setuju dengan koreksi NJOP Bumi Rp744.928.283.946 dengan alasan bahwa Pemohon Banding menilai NJOP areal produktif dan areal pengaman serta emplasemen tidak sesuai harga pasar karena seharusnya dinilai berdasarkan nilai pasar wajar menurut penilaian KJPP, Pemohon Banding bersedia dilakukan penilaian langsung ke lokasi, dan oleh karena itu memohon agar koreksi NJOP oleh Terbanding dibatalkan serta NJOP yang benar ditetapkan sebesar Rp753.437.741.016.

4. bahwa berdasarkan bukti dan fakta persidangan Pengadilan Pajak berpendapat:

a. bahwa pada dasarnya perbedaan pendapat antara Terbanding dan Pemohon Banding terkait NJOP Bumi dalam penetapan SPPT PBB tahun 2024 adalah Terbanding menggunakan data pembanding atas obyek sejenis di sekitar lokasi yang disesuaikan dengan inflasi dan kondisi tanah serta menilai pengembangan tanah pada areal produktif berdasarkan biaya investasi tanaman sesuai KEP Nomor 59 Tahun 2023, sedangkan menurut Pemohon Banding NJOP areal produktif dan areal pengaman serta emplasemen tidak sesuai harga pasar karena seharusnya dinilai berdasarkan nilai pasar wajar menurut penilaian KJPP;

b. bahwa penilaian NJOP Bumi atas areal produktif, areal pengaman dan emplasemen yang dilakukan oleh pihak independen (KJPP) sebesar Rp744.928.283.946 Pengadilan Pajak meyakini bahwa NJOP tersebut sudah mencerminkan pada nilai pasar wajar;

c. bahwa dalam pemeriksaan formal sebelumnya, Surat Keputusan Pembetulan Secara Jabatan Nomor KEP-02090/NKEB-CT/WPJ.27/2025 tanggal 16 September 2025 telah dinyatakan tidak dapat dipertimbangkan dan harus dikesampingkan oleh Pengadilan pajak, maka Surat Keputusan Keberatan Nomor : KEP-00224/KEB/PJ/WPJ.27/2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2017 Nomor Objek Pajak 13.01.130.205.210-0003.2” yang dijadikan dasar pemeriksaan banding di Pengadilan Pajak, dinyatakan cacat formal.

d. bahwa jikalau pun Surat Keputusan Pembetulan Secara Jabatan Nomor KEP-02090/NKEB-CT/WPJ.27/2025 tanggal 16 September 2025 tidak cacat formal dan dapat dipertimbangkan, sementara Surat Keberatan Pemohon Banding Nomor 006/MAG/TAX-V/2024 tanggal 11 Juni 2024 yang diterima Kantor Pelayanan Pajak Pratama Bukittinggi tanggal 27 Juni 2024berdasarkanLPAD/BPSNomorForm 05003925/BPS/KPP.270303/2024 tanggal 27 Juni 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak atas SPPT PBB Nomor 00020/670/24/202/24 tanggal 28 Maret 2024 Tahun Pajak 2024, maka Surat Keputusan Pembetulan Secara Jabatan Nomor KEP-02090/NKEB-CT/WPJ.27/2025 a quo diterbitkan telah melampaui jangka waktu 12 bulan, maka Pengadilan Pajak berpendapat bahwa sesuai Pasal 26 ayat (5) UU KUP, permohonan keberatan yang diajukan dianggap dikabulkan.

e. bahwa dengan demikian, atas koreksi NJOP Bumi sebesar Rp531.385.305.304,00 Pemohon Banding baik secara formal maupun material dapat membuktikan dalil bantahannya, sehingga Pengadilan Pajak berpendapat bahwa terdapat alasan hukum yang kuat untuk tidak mempertahankan koreksi Terbanding dan mengabulkan banding Pemohon Banding.

Menimbang, bahwa Pengadilan Pajak telah mempertimbangkan seluruh

alat bukti dan dalil-dalil yang disampaikan para pihak, namun untuk mengambil putusan hanya menguraikan alat bukti dan dalil yang relevan dengan perkara ini;

Menimbang bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas, rekapitulasi

pendapat Pengadilan Pajak atas pokok sengketa adalah sebagai berikut:

Menimbang bahwa atas hasil pemeriksaan dalam persidangan, Pengadilan

Pajak berkesimpulan untuk menggunakan kuasa Pasal 80 ayat (1) huruf b Undang- Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak untuk mengabulkan

seluruhnya banding Pemohon Banding, sehingga perhitungan menjadi sebagai berikut:

Memperhatikan Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang

Pengadilan Pajak dan peraturan perundang-undangan lain yang terkait;

MENGADILI:

Mengabulkan seluruhnya Banding Pemohon Banding terhadap Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-00284/KEB/PJ/WPJ.21/2024 tanggal 25 Juli 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Penghasilan Tahun Pajak 2020, atas nama PT MUTIARA AGAM, NPWP 01.256.506.5-201.000, beralamat di Desa Tiku V Jorong RT 000 RW 000, Tanjung Mutiara, Kab. Agam, Sumatera Barat dan alamat korespondensi di Ruko Permata Kota Blok P21 Angke, Penjaringan Jakarta Utara 14450, sehingga perhitungan pajak yang harus dibayar menjadi sebagai berikut:

Demikian diputuskan dalam musyawarah Majelis Hakim Pengadilan Pajak pada hari Kamis tanggal 30 Oktober 2025 oleh Muhammad Amin, S.E., S.H., M.Si, sebagai Hakim Ketua, R. Aryo Hatmoko, S.IP., S.T., S.H., M.H., M.M., dan Dr. Drs. Mokhamad Khifni, Ak., S.H., M.M., M.H., masing-masing sebagai Hakim Anggota.

Putusan diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum dan disampaikan kepada para pihak yang sekaligus pula dipublikasikan untuk umum secara elektronik melalui e-Tax Court pada hari Jumat tanggal 6 Februari 2026 oleh Majelis Hakim tersebut dan dibantu oleh Ajeng Loshita Sari., S.S.T., Ak., M.Ak., sebagai Panitera Pengganti serta dihadiri oleh Terbanding dan Pemohon Banding;

Hakim-Hakim Anggota:Hakim Ketua Majelis,

Ditandatangani Secara ElektronikDitandatangani Secara Elektronik

R. Aryo Hatmoko, S.IP., S.T., S.H., M.H.,Muhammad Amin, S.E., S.H., M.Si.

M.M.

Ditandatangani Secara Elektronik

Dr. Drs. Mokhamad Khifni, Ak., S.H., M.M.,

M.H.

Panitera Pengganti,

Ditandatangani Secara Elektronik Ajeng Loshita Sari., S.S.T., Ak.,

M.Ak.