PUT-001054.18/2025/PP/M.XVA Tahun 2026

P U T U S A N

Nomor PUT-001054.18/2025/PP/M.XVA Tahun 2026

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

PENGADILAN PAJAK,

memeriksa dan memutus sengketa pajak pada tingkat pertama dan terakhir dengan acara biasa secara elektronik melalui e-Tax Court mengenai banding terhadap Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-00226/KEB/PJ/WPJ.14/2024 tanggal 11 November 2024 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atas Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Tahun Pajak 2024 Nomor Objek Pajak (NOP) 65.04.020.727.110-0057.1, yang terdaftar dalam berkas sengketa Nomor 001054.18/2025/PP, telah mengambil putusan sebagai berikut dalam sengketa antara:

PT BULUNGAN SURYAMAS PRATAMA, NPWP 02.322.981.8-727.001 (0023229818723000), beralamat di Jalan Jelarai, Tanjung Selor Hilir, Tanjung Selor, Kab. Bulungan, Kalimantan Utara 77212, dan alamat korespondensi di Ruko Permata Kota, Jalan Pangeran Tubagus Angke Nomor 170 Blok P21, Pejagalan, Kec. Penjaringan, Jakarta Utara, DKI Jakarta 14450, dalam hal ini diwakili oleh Sdr. Dewi Puspita Sari, jabatan Direktur,

Selanjutnya dalam persidangan diwakili oleh:

1. Nama: Rendy Johan Bong,

Izin Kuasa Hukum: KEP-1204/PP/IKH/2023 tanggal 15 September 2023,

Surat Kuasa Khusus: 003A/SKK/BANDING-PAJAK/BSMP/IV/2025 tanggal 23April2025,

2. Nama: Rudy Santoso,

Izin Kuasa Hukum: KEP-1431/PP/IKH/2023 tanggal 23 Oktober 2023,

Surat Kuasa Khusus: 003B/SKK/BANDING-PAJAK/BSMP/IV/2025 tanggal 23 April 2025, untuk selanjutnya disebut sebagai Pemohon Banding;

Lawan

DIREKTUR JENDERAL PAJAK, berkedudukan di Jalan Jend. Gatot Subroto 40-42, Jakarta 12190, dalam hal ini diwakili oleh:

1. Nama/NIP: Retno Rahayu / 19770319 199903 2 001, Jabatan: Pemeriksa Pajak Pertama,

Unit Organisasi: Direktorat Keberatan dan Banding,

2. Nama/NIP: Fernando Ginting /19841115 200901 1 004, Jabatan: Pemeriksa Pajak Pertama,

Unit Organisasi: Direktorat Keberatan dan Banding,

3. Nama/NIP: Van Topet Sitinjak/19860426 200812 1 002, Jabatan: Pemeriksa Pajak Pertama,

Unit Organisasi: Direktorat Keberatan dan Banding, berdasarkan Surat Tugas Nomor ST-4865/PJ.07/2025 tanggal 6 November 2025, untuk selanjutnya disebut sebagai Terbanding;

Pengadilan Pajak tersebut;

Telah membaca Penetapan Ketua Pengadilan Pajak Nomor PEN- 354/PP/BR/2025 tanggal 16 April 2025;

Telah membaca Surat Banding Pemohon Banding Nomor 003/PP/BANDING/PPB2024/BSMP/II/2025 tanggal 3 Februari 2025;

Telah membaca Surat Uraian Banding Terbanding Nomor S- 20/SUB/WPJ.14/2025 tanggal 7 Maret 2025;

Telah mendengar keterangan para pihak yang bersengketa dalam persidangan;

Telah membaca dan memeriksa bukti-bukti yang disampaikan para pihak dalam persidangan;

DUDUK PERKARA

Menimbang bahwa SPPT PBB Tahun Pajak 2024 Nomor 00047/670/24/727/24 tanggal 2 April 2024 atas NOP 65.04.020.727.110-0057.1, diterbitkan oleh Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama Tanjung Redeb, dengan penghitungan sebagai berikut:

I. DATA OBJEK PAJAK

II. PENGHITUNGAN PBB TERUTANG

Menimbang bahwa atas SPPT PBB tersebut, Pemohon Banding mengajukan keberatan dengan Surat Nomor 008/BSMP/TAX-V/2024 tanggal 28 Mei 2024, dengan perhitungan pajak menurut Pemohon Banding sebagai berikut:

I. DATA OBJEK PAJAK

II. PENGHITUNGAN PBB TERUTANG

Menimbang bahwa atas keberatan Pemohon Banding tersebut, Terbanding dengan Keputusan Nomor KEP-00226/KEB/PJ/WPJ.14/2024tanggal 11 November 2024 menyatakan menerima sebagian keberatan Pemohon Banding, dengan penghitungan sebagai berikut:

namun Pemohon Banding tidak setuju dengan Keputusan Keberatan a quo sehingga mengajukan banding dengan Surat Nomor 003/PP/BANDING/PPB2024/ BSMP/II/2025 tanggal 3 Februari 2025 yang diterima di Pengadilan Pajak pada hari Sabtu, tanggal 8 Februari 2025 (melalui e-Tax Court).

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam Surat Banding Nomor 003/PP/BANDING/PPB2024/BSMP/II/2025 tanggal 3 Februari 2025, pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:

I. PEMENUHAN KETENTUAN FORMAL PENGAJUAN BANDING

1. bahwa Pemohon Banding mengajukan banding berdasarkan ketentuan Pasal 27 ayat (1) Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2009 (Undang-Undang KUP), yaitu mengajukan banding atas keputusan keberatan;

2. Pemenuhan Ketentuan Pasal 35 Undang-Undang Pengadilan Pajak:

a. Surat Banding ini dibuat dalam bahasa Indonesia dan ditujukan kepada Pengadilan Pajak;

b. Surat banding disampaikan masih dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak diterima Keputusan yang dibanding, karena Keputusan Keberatan Nomor KEP-00226/KEB/PJ/WPJ.14/2024 tanggal 11 November 2024 dan diterima pada tanggal 3 Desember 2024;

3. Pemenuhan Ketentuan Pasal 36 Undang-Undang Pengadilan Pajak:

a. Terhadap 1 (satu) Keputusan diajukan 1 (satu) Banding;

b. Banding diajukan dengan disertai alasan-alasan yang jelas sebagaimana akan diuraikan pada bagian selanjutnya;

c. Keputusan Keberatan Nomor KEP-00226/KEB/PJ/WPJ.14/2024 tanggal 11 November 2024 dan diterima pada tanggal 3 Desember 2024;

d. Surat banding dilampiri bukti pembayaran pajak dengan jumlah yang telah dilunasi sebesar Rp249.220.333,00 tanggal 31 Desember 2024 pada Bank

UOB Indonesia dengan NTPN 71CA500QQJU6196N, sebagaimana yang disetujui Pemohon Banding;

4. Pemenuhan Ketentuan Pasal 37 Undang-Undang Pengadilan Pajak:

bahwa Surat Banding ditanda tangani oleh DEWI PUSPITA SARI, jabatan selaku Direktur yang dibuktikan dengan Akta Perubahan Nomor 42 tanggal 18 Agustus 2023 oleh Notaris JAP SUN JAW, S.H.;

bahwa dengan demikian surat banding yang diajukan Pemohon Banding terhadap Keputusan Nomor KEP-00226/KEB/PJ/WPJ.14/2024 tanggal 11 November 2024 telah memenuhi ketentuan formal sebagaimana dipersyaratkan dalam Undang- Undang KUP dan Undang-Undang Pengadilan Pajak;

II. MENGENAI KETETAPAN SEMULA DAN KEPUTUSAN YANG DIBANDING

1. bahwa Pemohon Banding telah menerima SPPT PBB Tahun Pajak 2024 Nomor 00047/670/24/727/24 tanggal 2 April 2024 NOP 65.04.020.727.110.0057.1 dan Lokasi Objek Pajak: Sekatak Buji, Sekatak, Bulungan, Kalimantan Utara oleh KPP Pratama Tanjung Redeb, dengan rincian sebagai berikut:

2. bahwa atas ketetapan tersebut, Pemohon Banding telah mengajukan keberatan kepada KPP Pratama Tanjung Redeb dengan Surat Nomor 008/BSMP/TAX- V/2024 tanggal 28 Mei 2024 yang disampaikan secara langsung dan diterima oleh KPP Pratama Tanjung Redeb tanggal 13 Juni 2024 dengan Bukti Penerimaan Surat (BPS) Nomor FORM-05001596/BPS/KPP.140703/2024 tanggal 13 Juni 2024 yang pada intinya Pemohon Banding tidak setuju atas perhitungan pajak tersebut di atas, dan menurut Pemohon Banding perhitungan pajak yang seharusnya adalah sebagai berikut:

3. bahwa atas surat keberatan yang diajukan Pemohon Banding, telah diterbitkan Keputusan Terbanding Nomor KEP-00226/KEB/PJ/WPJ.14/2024 tanggal 11 November 2024 tentang Keberatan PBB atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024 Nomor 00047/670/24/727/24 tanggal 2 April 2024 Nomor Objek Pajak 65.04.020.727.110.0057.1 dengan perhitungan sebagai berikut:

III. MENGENAI POKOK SENGKETA DAN ALASAN BANDING bahwa yang menjadi pokok sengketa dalam permohonan banding ini adalah koreksi Terbanding yang tidak disetujui oleh Pemohon Banding dengan rincian sebagai berikut:

bahwa dengan perincian perhitungan sebagai berikut:

bahwa alasan yang mendasari banding atas masing-masing koreksi yang diajukan banding tersebut di atas adalah sebagai berikut:

Koreksi NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB sejumlah Rp62.502.008.806,00 bahwa Pemohon Banding tidak setuju terhadap koreksi Terbanding dengan alasan:

1. bahwa yang menjadi koreksi Terbanding dan yang menjadi sengketa atas NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sejumlah Rp62.502.008.806 adalah sebagai berikut:

2. bahwa Pemohon Banding menilai bahwa penilaian harga NJOP untuk areal produktif adalah tidak sesuai dengan harga nilai pasar yang berlaku. Pemohon Banding melakukan penghitungan dengan melalui pendekatan harga areal tanaman per tahun tanam untuk areal produktif dari penilaian yang dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Penilaian yang dilakukan oleh KJPP adalah penilaian harga berdasarkan nilai pasar wajar yang berlaku dan merupakan penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan. Pemohon Banding pada saat keberatan melampirkan rincian penghitungan KJPP dan laporan hasil penilaian KJPP;

3. bahwa untuk Areal Pengaman dan Emplasmen Pemohon Banding menilai bahwa seharusnya harga NJOP atas dua areal tersebut adalah senilai harga wajar atas tanah saja pada daerah tersebut mengingat tidak adanya tanaman pada dua areal tersebut. Pemohon Banding menggunakan harga NJOP atas tanah untuk dua areal tersebut yang dikeluarkan oleh KJPP. Penilaian yang dilakukan oleh KJPP adalah penilaian harga berdasarkan nilai pasar wajar yang berlaku dan merupakan penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan. Pemohon Banding pada saat keberatan melampirkan rincian penghitungan KJPP dan laporan hasil penilaian KJPP;

4. bahwa untuk harga NJOP atas bangunan Pemohon Banding menilai bahwa harga yang ditetapkan oleh KPP adalah tidak sesuai. Pemohon Banding menilai bahwa NJOP atas bangunan seharusnya adalah senilai harga pasar wajar atas bangunan di lokasi Pemohon Banding. Pemohon Banding melampirkan penetapan NJOP bangunan yang Pemohon Banding tetapkan berdasarkan

Surat Perjanjian Kerja (SPK) yang Pemohon Banding sepakati dengan pihak ketiga. Penetapan harga NJOP Bangunan berdasarkan SPK tersebut adalah harga NJOP yang sesuai untuk lokasi tersebut;

5. bahwa Pemohon Banding bersedia untuk dilakukan penilaian langsung ke lokasi agar dapat diperoleh penilaian yang sesungguhnya sesuai dengan keadaan yang sebenarnya;

6. bahwa menurut Pemohon Banding NJOP Bumi dan Bangunan Tahun Pajak 2024 dapat dirinci sebagai berikut:

NJOP Bumi per NJOP Bumi (Rp)

NJOP Bumi: Luas M? M’(Rp} menurut | menurut Pemohon

Pemohon Banding Banding

Area Procuxt'f | zosgas22| 9.206 | 97.390.200462

Area Be. Proc. <t'f 42.747 826

Area ~cax Proust’ f 25.467.620.747

Area Pengawas 508.746.962

Area Ery asbes 59.632.728

Total Bumi | 47.540.000; | 123.463.939.734

Nilai NJOP Bumi (NJOP Bumi P| 3.597 16

Rp/Luas M’) Pembulatan ! ,

NJOP Bangunan: rs

Perkastora- 1.224.800.000 so Po - tare En ee :

camisuidore Lo | :

Paar < ee ee -

Total Bumi Lo sg| oo | 1.373.307.000

Nilai NJOP Bangunan (NJOP

Bangunan Rp/Luas M3) 1.531.000

Pembulatan

7. bahwa berdasarkan uraian di atas menurut perhitungan Pemohon Banding, ketetapan PBB yang seharusnya adalah sebagai berikut:

Bumi: 47.540.000m2 x Rp2.597,16/m2= Rp123.468.939.734 (a) Bangunan: 897m2 x Rp1.531.000/m2= Rp1.373.307.000 (b)+ NJOP: (a+b)= Rp124.842.246.734 (c) Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)= Rp0 (d)- NJOP untuk penghitungan PBB (c-d)= Rp124.842.246.734 (e) NJKP: 40% x (e)= Rp49.936.898.694 (f) PBB yang terutang: 0,5% x (f)= Rp249.684.493 (g)

8. bahwa berdasarkan penjelasan dan fakta-fakta tersebut di atas koreksi atas NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sejumlah Rp187.344.255.540 adalah tidak tepat, maka Pemohon Banding mohon agar koreksi ini dibatalkan, dan menetapkan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB yang seharusnya adalah Rp124.842.246.734 oleh Majelis Hakim;

IV. KESIMPULAN DAN USUL PEMOHON BANDING bahwa berdasarkan penjelasan dan uraian di atas, Pemohon Banding menyimpulkan bahwa:

1. Surat Banding telah memenuhi seluruh ketentuan formal pengajuan banding sebagaimana diatur dalam Pasal 27 Undang-Undang KUP serta Pasal 35, 36, dan 37 Undang-Undang Pengadilan Pajak;

bahwa selanjutnya, Pemohon Banding mengusulkan kepada Majelis Hakim Pengadilan Pajak yang terhormat agar:

1. Menyatakan bahwa banding yang diajukan Pemohon Banding dapat diterima karena telah memenuhi seluruh ketentuan formal;

2. Mengabulkan seluruhnya banding yang diajukan Pemohon Banding;

3. Menetapkan permohonan banding Pemohon Banding terhadap Keputusan Terbanding Nomor KEP-00226/KEB/PJ/WPJ.14/2024 tanggal 11 November 2024 tentang Keberatan PBB atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024 Nomor 00047/670/24/727/24 tanggal 2 April 2024 NOP 65.04.020.727.110.0057.1, yang diterbitkan Terbanding, menjadi sebagai berikut:

bahwa dengan perhitungan ketetapan PBB yang seharusnya adalah sebagai berikut:

Bumi: 47.540.000m2 x Rp2.597,16/m2= Rp123.468.939.734 (a) Bangunan: 897m2 x Rp1.531.000/m2= Rp1.373.307.000 (b)+ NJOP: (a+b)= Rp124.842.246.734 (c) Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)= Rp0 (d)- NJOP untuk penghitungan PBB (c-d)= Rp124.842.246.734 (e) NJKP: 40% x (e)= Rp49.936.898.694 (f) PBB yang terutang: 0,5% x (f)= Rp249.684.493 (g) bahwa demikian surat banding ini disampaikan dengan harapan agar Majelis Hakim Pengadilan Pajak yang memeriksa dan mengadili sengketa ini dapat memutuskan dengan pertimbangan yang seadil-adilnya;

Menimbang bahwa kepada Terbanding dalam Surat Uraian Banding Nomor S-20/SUB/WPJ.14/2025 tanggal 7 Maret 2025, pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:

I. PENELITIAN PERSYARATAN FORMAL

1. Persyaratan Formal bahwa berdasarkan penelitian Surat Banding Pemohon Banding Nomor 003/PP/BANDING/PPB2024/BSMP/II/2025 tanggal 3 Februari 2025 yang diterima di Pengadilan Pajak tanggal 8 Februari 2025, diketahui hal-hal sebagai berikut:

YaTidak a. Banding diajukan dengan Surat Banding dalam Bahasa Indonesia √ kepada Pengadilan Pajak;

b. Banding diajukan dalam jangka waktu dari 3 (tiga) bulan sejak √ tanggal diterima surat keputusan yang dibanding;

c. Banding diajukan di luar jangka waktu 3 (tiga) bulan karena keadaan√ di luar kekuasaan Pemohon Banding dengan dilampiri bukti pendukung adanya keadaan di luar kekuasaan Pemohon Banding;

d. Terhadap 1 (satu) keputusan diajukan 1 (satu) surat banding;√ e. Banding diajukan dengan disertai alasan-alasan yang jelas;√ f. Banding diajukan dengan mencantumkan tanggal diterima Surat √

Keputusan Terbanding Nomor KEP-00226/KEB/PJ/WPJ.14/2024 tanggal 11 November 2024 yang diterima tanggal 3 Desember 2024;

g. Surat Banding dilampiri salinan surat keputusan yang dibanding, √ yaitu Surat Keputusan Terbanding Nomor KEP-00226/KEB/

PJ/WPJ.14/2024 tanggal 11 November 2024;

h. Bukti Pembayaran:

- Surat banding dilampiri bukti pembayaran atas pajak yang masih harus dibayar sesuai yang telah disetujui dalam pembahasan akhir hasil pemeriksaan;

- Surat banding tidak dilampiri bukti pembayaran pajak karena √ tidak ada pajak yang masih harus dibayar yang disetujui dalam pembahasan akhir hasil pemeriksaan;

i. Surat Banding ditandatangani oleh DEWI PUSPITA SARI, bertindak selaku:

YaTidak

- Pemohon Banding;

- Ahli Warisnya;

- Pengurus yang berkedudukan di Indonesia;√

- Pengurus yang tidak berkedudukan di Indonesia;

- Kuasa Hukumnya dengan dilampiri surat kuasa khusus;

j. Penandatanganan surat banding:

- Berkedudukan di Indonesia√

- Melampirkan bukti keberadaan pada saat penandatanganan surat banding

2. Kesimpulan Pemenuhan Persyaratan Formal bahwa berdasarkan hal-hal yang diuraikan di atas, maka permohonan banding Pemohon Banding memenuhi ketentuan formal sebagaimana diatur dalam Pasal 27 dan Pasal 32 Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (Undang-Undang KUP), Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2) dan Pasal 36 ayat (1), ayat (2), ayat (3) dan ayat (4) serta Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak;

II. URAIAN MENGENAI KETETAPAN SEMULA, KEBERATAN, DAN

KEPUTUSAN ATAS KEBERATAN

1. bahwa SPPT PBB Tahun Pajak 2024 Nomor 00047/670/24/727/24 tanggal 2 April 2024 diterbitkan oleh KPP Pratama Tanjung Redeb, dengan perhitungan sebagai berikut:

2. bahwa atas ketetapan tersebut, Pemohon Banding mengajukan keberatan dengan Surat Nomor 008/BSMP/TAX-V/2024 tanggal 28 Mei 2024;

3. bahwa atas surat keberatan Pemohon Banding telah diterbitkan Keputusan Terbanding Nomor KEP-00226/KEB/PJ/WPJ.14/2024 tanggal 11 November 2024 dengan penghitungan sebagai berikut:

III. ANALISIS POKOK SENGKETA bahwa setelah membaca surat banding, mempelajari Laporan Penelitian Keberatan, berkas surat menyurat yang berlangsung selama proses penyelesaian keberatan, surat keberatan Pemohon Banding, dengan ini disampaikan analisa pokok sengketa atas surat banding dari Pemohon Banding sebagai berikut:

1. Dasar Hukum a. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang PBB sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994, diatur hal-hal sebagai berikut:

- Pasal 1 angka 1:

“Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya;”

- Pasal 1 angka 4:

“Surat Pemberitahuan Objek Pajak adalah surat yang digunakan oleh Pemohon Banding untuk melaporkan data objek pajak menurut ketentuan undang-undang ini;”

- Pasal 4 ayat (1) “Yang menjadi subjek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan;”

- Pasal 5:

“Tarif Pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar 0,5% (lima persepuluh persen);”

- Pasal 6 ayat (1):

“Dasar pengenaan pajak adalah NJOP;”

- Pasal 6 ayat (2):

“Besarnya NJOP sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) ditetapkan setiap tiga tahun Oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan daerahnya;”

- Pasal 6 ayat (3):

“Dasar penghitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak Yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% (dua puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen) dari NJOP;”

- Pasal 8 ayat (2):

“Saat yang menentukan pajak yang terhutang adalah menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari;”

- Pasal 9 ayat (1):

“Dalam rangka pendataan, subjek pajak wajib mendaftarkan objek pajaknya dengan mengisi Surat Pemberitahuan Objek Pajak;”

- Pasal 10 ayat (1):

“Berdasarkan Surat Pemberitahuan Objek Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (1), Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang;”

- Pasal 15 ayat (1) huruf a:

“Wajib Pajak dapat mengajukan Keberatan pada Direktur Jenderal Pajak atas Surat Pemberitahuan Pajak Terutang;”

- Pasal 15 ayat (2):

“Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan menyatakan alasan secara jelas;”

- Pasal 15 ayat (3):

“Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya surat sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) oleh Wajib Pajak, kecuali apabila Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaannya;”

- Pasal 16 ayat (3):

“Keputusan Direktur Jenderal Pajak atas Keberatan dapat berupa menerima seluruhnya atau sebagian, menolak atau menambah besarnya jumlah pajak yang terhutang;” b. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 186/PMK.03/2019 tentang Klasifikasi dan Tata Cara Penetapan NJOP PBB sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 234/PMK.03/2022, antara Iain mengatur:

- Pasal 2 huruf a:

“Objek pajak PBB Sektor Perkebunan meliputi bumi dan/atau bangunan yang berada di kawasan perkebunan;”

- Pasal 11:

“NJOP PBB merupakan hasil penjumlahan antara NJOP Bumi dan NJOP bangunan;”

- Pasal 14 ayat (1):

“Untuk menetapkan NJOP Bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11, bumi yang merupakan objek pajak PBB Sektor Perkebunan meliputi:

a. Areal Produktif Perkebunan merupakan areal yang telah ditanami tanaman perkebunan, meliputi tanah dan pengembangan tanah berupa tanaman;

b. Areal Belum Produktif Perkebunan merupakan areal yang belum ditanami tanaman perkebunan, meliputi areal yang belum diolah, areal yang sudah diolah tetapi belum ditanami, dan areal pembibitan;

c. Areal Tidak Produktif Perkebunan merupakan areal yang tidak dapat diusahakan untuk kegiatan usaha perkebunan;

d. Areal Pengaman Perkebunan merupakan areal yang dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman kegiatan usaha perkebunan; dan e. Areal Emplasemen Perkebunan merupakan areal yang di atasnya dimanfaatkan untuk bangunan serta fasilitas penunjangnya;”

- Pasal 14 ayat (2):

“NJOP bumi untuk areal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:

a. NJOP bumi untuk Areal Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (I) hurufa berupa:

1. tanah, ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis; dan

2. pengembangan tanah, ditentukan berdasarkan penghitungan Biaya Investasi Tanaman;

b. NJOP bumi untuk Areal Belum Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis;

c. NJOP bumi untuk Areal Tidak Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis;

d. NJOP bumi untuk Areal Pengaman Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf d ditentukan berdasarkan penyesuaian terhadap NJOP bumi per meter persegi untuk Areal Belum Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud dalam huruf b; dan e. NJOP bumi untuk Areal Emplasemen Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf e ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis;”

- Pasal 14 ayat (3):

“NJOP bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 untuk objek pajak PBB Sektor Perkebunan merupakan penjumlahan NJOP bumi untuk Areal Produktif Perkebunan, Areal Belum Produktif Perkebunan, Areal Tidak Produktif Perkebunan, Areal Pengaman Perkebunan, dan Areal Emplaseme Perkebunan;”

- Pasal 14 ayat (4):

“NJOP bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 untuk objek pajak PBB Sektor Perkebunan ditentukan berdasarkan Nilai Perolehan Baru;” c. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 253/PMK.03/2014 tentang Tata Cara Pengajuan dan Penyelesaian Keberatan PBB sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 249/PMK.03/2016, antara lain mengatur:

- Pasal 1:

“Surat Keberatan adalah surat yang diajukan oieh Pemohon Banding kepada Direktur Jenderal Pajak mengenai keberatan atas SPPT atau SKP PBB;”

- Pasal 2 huruf a:

“Pemohon Banding dapat mengajukan Keberatan kepada Direktur Jenderal Pajak atas suatu SPPT;”

- Pasal 3:

“Keberatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 hanya diajukan terhadap materi dalam penetapan besarnya PBB yang terutang pada SPPT atau SKP PBB;”

- Pasal 4 ayat (1):

“Keberatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 diajukan dengan menyampaikan Surat Keberatan;”

- Pasal 4 ayat (2):

“Surat Keberatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:

a. satu Surat Keberatan untuk satu SPPT atau SKP PBB;

b. diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia;

c. ditujukan kepada Direktur Jenderal Pajak dan disampaikan melalui KPP;

d. dilampiri dengan fotokopi SPPT atau SKP PBB asli diajukan keberatan;

e. dikemukakan jumlah PBB yang terutang menurut penghitungan Wajib Pajak dan disertai dengan alasan pengajuan keberatan;

f. diajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya SPPT atau SKP PBB, kecuali Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu tersebut tidak dapat dipenuhi karena keadaan di Iuar kekuasaannya dengan disertai bukti pendukung; dan g. ditandatangani oleh Wajib Pajak, atau dalam hal Surat Keberatan ditandatangani oleh bukan Wajib Pajak, Surat Keberatan tersebut harus dilampiri dengan surat kuasa khusus sebagaimana diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan;”

2. Data dan Fakta a. bahwa Pemohon Banding menyampaikan Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) PBB Sektor Perkebunan Tahun Pajak 2024, NOP 65.04.020.727.110- 0057.1 pada tanggal 6 Maret 2024, dengan perincian data SPOP sebagai berikut:

b. bahwa pada tanggal 22 Maret 2024, Pemohon Banding menyampaikan Pembetulan Lampiran L-1 Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) PBB Sektor Perkebunan Tahun Pajak 2024, NOP 65.01.090.727.110-0045.1, dengan perincian data SPOP sebagai berikut:

c. bahwa berdasarkan SPOP PBB yang dikembalikan Pemohon Banding tersebut, Kepala KPP Pratama Tanjung Redeb menerbitkan SPPT PBB NOP 65.04.020.727.110-0057.1 tanggal 2 April 2024 Tahun Pajak 2024, dengan penghitungan sebagai berikut:

d. bahwa Pemohon Banding mengajukan Keberatan atas SPPT PBB NOP 65.04.020.727.110-0057.1 tanggal 2 April 2024, Tahun Pajak 2024, dengan alasan sebagai berikut:

i. bahwa Pemohon Banding menilai bahwa penilaian harga NJOP untuk areal produktif adalah tidak sesuai dengan harga nilai pasar yang berlaku. Pemohon Banding melakukan penghitungan dengan melalui pendekatan harga areal tanaman per tahun ini wajar yang berlaku dan merupakan penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan. Pemohon Banding melampirkan rincian penghitungan KJPP dan laporan hasil penilaian KJPP sebagai lampiran dari surat keberatan yang disampaikan;

ii. bahwa untuk Areal Pengaman dan Emplasmen Pemohon Banding menilai bahwa seharusnya harga NJOP atas dua areal tersebut adalah senilai harga wajar atas tanah saja pada daerah tersebut mengingat tidak adanya tanaman pada dua areal tersebut. Pemohon Banding menggunakan harga NJOP atas tanah untuk dua areal tersebut yang dikeluarkan oleh KJPP . Penilaian yang dilakukan oleh KJPP adalah penilaian harga berdasarkan nilai pasar wajar yang berlaku dan merupakan penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan. Pemohon Banding melampirkan rincian penghitungan KJPP dan laporan hasil penilaian KJPP sebagai lampiran surat keberatan;

iii. bahwa untuk harga NJOP atas bangunan, Pemohon Banding menilai bahwa harga yang ditetapkan oleh KPP adalah tidak sesuai. Pemohon Banding menilai bahwa NJOP atas bangunan seharusnya adalah senilai harga pasar wajar atas bangunan di lokasi Pemohon Banding. Pemohon Banding melampirkan penetapan NJOP bangunan yang Pemohon Banding tetapkan berdasarkan Surat Perjanjian Kerja (SPK) yang Pemohon Banding sepakati

dengan pihak ketiga. Penetapan harga NJOP Bangunan berdasarkan SPK tersebut adatah harga NJOP yang sesuai untuk lokasi tersebut;

iv. bahwa Pemohon Banding bersedia untuk dilakukan penilaian langsung ke lokasi agar dapat diperoleh penilaian yang sesungguhnya sesuai dengan keadaan yang sebenarnya;

v. bahwa penghitungan PBB menurut keberatan Pemohon Banding adalah sebagai berikut:

e. bahwa menindaklanjuti Keberatan Pemohon Banding tersebut, Terbanding (Peneliti Keberatan) mengirimkan Nota Dinas Nomor ND-142/WPJ.146/2024 tanggal 28 Juni 2024, hal Permintaan Data, Informasi, dan/atau Dokumen Dalam Rangka Penyelesaian Keberatan atas SPPT PBB kepada Kepala KPP Pratama Tanjung Redeb. Kepala KPP Pratama Tanjung Redeb melalui email, menyampaikan data, informasi, dan/atau dokumen berupa SPOP dan LSPOP PBB Tahun Pajak 2024, Formulir Data Masukan (FDM) dan Rincian Perhitungan Nilai (RPN) Tahun Pajak 2024, Analisis Penentuan NJOP Bumi Per Meter Persegi Tahun Pajak 2024 untuk Areal Produktif, Areal Belum Produktif, Areal Emplasemen, dan Areal Pengaman;

f. bahwa Terbanding (Peneliti Keberatan) mengirimkan surat pemanggilan kepada Pemohon Banding dalam rangka pembahasan dan klarifikasi keberatan PBB Nomor S-358/WPJ.14/2024 tanggal 10 Juli 2024;

bahwa Pemohon Banding hadir dan memberikan penjelasan sebagaimana yang tertuang dalam Berita Acara Pembahasan dan Klarifikasi Keberatan Nomor BA- 2295/WPJ.146/2024 tanggal 18 Juli 2024;

g. bahwa Terbanding (Peneliti Keberatan) melakukan permintaan bantuan melakukan penilaian terkait surat keberatan kepada Kepala Bidang Pendaftaran,

Ekstensifikasi, dan Penilaian DJP Kalimantan Timur dan Utara , dengan Nota Dinas Nomor ND-125/WPJ.146/2024 tanggal 28 Juni 2024;

h. bahwa berdasarkan Surat Tugas Nomor ST-559/WPJ.14/2024 tanggal 29 Agustus 2024, Terbanding (Peneliti Keberatan) bersama Fungsional Penilai PBB Kanwil DJP Kalimantan Timur dan Utara:

1. Agus Prayitno;

2. Tri Hardianto;

pada tanggal 2-5 September 2024 melakukan kunjungan ke Lokasi Objek PBB yang akan dilakukan penilaian;

bahwa berdasarkan hasil Laporan Penilaian Objek Pajak PBB Nomor Lap- 053/WPJ.143/2024 tanggal 11 September 2024, dengan Kesimpulan Penilaian sebagai berikut:

Terbilang: Seratus Delapan Puluh TuJuh Milyar Tiga Ratus Empat Puluh Empat Juta Dua Ratus Lima Puluh Lima Ribu Lima Ratus Empat Puluh Rupiah

3. Tanggapan Terbanding a. bahwa dalam surat permohonan banding Pemohon Banding mengemukakan bahwa Pemohon Banding tidak setuju terhadap nilai NJOP Bumi per meter terhadap Nilai Bumi Areal Produktif, areal pengaman dan emplasemen dengan alasan tidak sesuai dengan harga pasar yang berlaku dan Pemohon Banding melakukan penghitungan dengan melalui pendekatan harga areal tanaman per tahun tanam untuk areal produktif dari penilaian yang dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Penilaian yang dilakukan oleh KJPP adalah penilaian harga berdasarkan nilai pasar wajar yang berlaku dan merupakan penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan. Pemohon Banding pada saat keberatan melampirkan rincian penghitungan dan laporan hasil penilaian KJPP;

b. bahwa Terbanding berpendapat untuk menghitung NJOP Bumi sektor Perkebunan telah diatur di dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 186/PMK.03/2019 tentang Klasifikasi Objek Pajak Dan Tata Cara Penetapan NJOP PBB sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2022;

c. bahwa SPPT PBB tersebut diterbitkan oleh Kepala KPP Pratama Tanjung Redeb berdasarkan SPOP dan LSPOP yang disampaikan oleh Pemohon Banding sebagaimana diatur dalam Pasal 10 ayat (1) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang PBB sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994;

d. bahwa penentuan NJOP Bumi per m2 atas Areal Produktif Perkebunan Tahun Pajak 2024 yang dilakukan oleh Penilai PBB telah sesuai dengan ketentuan sebagaimana diatur dalam Pasal 14 ayat (2) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 186/PMK.03/2019, dengan tata cara yang sesuai dengan yang diatur dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-17/PJ/2020;

e. bahwa terkait alasan keberatan Pemohon Banding yang menyatakan bahwa berdasarkan penilaian yang dilakukan oleh kantor jasa penilai yang ditunjuk oleh Pemohon Banding, harga Bumi Tahun 2024 = Rp2.597,00 per m2 dan harga bangunan Tahun 2024 = Rp1.531.000,00 per m2, sedangkan menurut penilai PNN KPP Pratama Tanjung Redeb, NJOP bumi per m2 sebesar Rp3.900,00 per m2 dan NJOP bangunan per m2 sebesar Rp2.160.820,00 telah dilakukan peninjauan lapangan oleh Terbanding (Peneliti Keberatan) dan Tim Penilai PBB Kanwil DJP Kalimantan Timur;

f. bahwa alasan Pemohon Banding pada Surat Permohonan Banding pada dasarnya sama dengan alasan Pemohon Banding pada Surat Pengajuan Keberatan;

4. bahwa berdasarkan data dan fakta sebagaimana diuraikan di atas, Terbanding berpendapat bahwa penetapan NJOP PBB Tahun Pajak 2024 sebesar Rp187.344.255.540,00 telah sesuai dengan ketentuan yang berlaku;

IV.KESIMPULAN DAN USUL

1. Kesimpulan bahwa berdasarkan penelitian surat banding, data, dan dokumen sebagaimana diuraikan di atas, maka disimpulkan bahwa:

a. Surat Banding Nomor 003/PP/BANDlNG/PPB2024/BSMP/II/2025 tanggal 3 Februari 2025 berdasarkan Penelitian sementara dan sesuai dengan data yang ada memenuhi ketentuan formal sebagaimana diatur dalam Pasal 27 dan Pasal 32 Undang-Undang KUP, dan Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2); serta

Pasal 33 ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4), serta Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak;

b. bahwa Keputusan Terbanding Nomor KEP-00226/KEB/PJ/WPJ.14/2024 tanggal 11 November 2024 yang diterbitkan berdasarkan kuasa Pasal 26 Undang-Undang KUP, telah sesuai dengan data dan ketentuan yang berlaku;

c. bahwa koreksi Terbanding telah sesuai dengan ketentuan perundang- undangan perpajakan yang berlaku;

2. Usul bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas, maka diusulkan kepada Pengadilan Pajak untuk menolak permohonan banding Pemohon Banding dan tetap mempertahankan Keputusan Terbanding Nomor KEP-00226/KEB/PJ/WPJ. 14/2024 tanggal 11 November 2024 tentang Keberatan PBB atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024 NOP 65.04.020.727.110-0057.1, atas nama Pemohon Banding,NPWP02.322.981.8-727.001/0023229818723000;NITKU 0023229818723000000001;

Menimbang bahwa kepada Pemohon Banding telah dikirimkan salinan Surat Uraian Banding melalui Surat Panitera Pengadilan Pajak Nomor B- 001054.18.2025/PAN/2025/11-03-2025 dengan permintaan agar Pemohon Banding menyampaikan Surat Bantahan, namun sampai denganjangka waktu yang telah ditentukan dalam Pasal 45 ayat (3) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak, Pengadilan Pajak tidak menerima Surat Bantahan dimaksud;

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam persidangan mengajukan alat bukti berupa surat atau tulisan yang telah diberi meterai cukup serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, masing-masing diberi tanda P-1 sampai dengan P-27 sebagai berikut:

Bukti P-1. Pakta Integritas tertanggal 3 Februari 2025 a.n. Sdr. DEWI PUSPITA

SARI, selaku pengurus Pemohon Banding;

Bukti P-2. Fotokopi bermeterai Bukti PenerimaanNegaraNTPN

71CA500QQJU6196N pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp249.220.333,00;

Bukti P-3. Fotokopi bermeterai Keputusan Terbanding Nomor KEP-00226/

KEB/PJ/WPJ.14/2024 tanggal 11 November 2024;

Bukti P-4. Fotokopi bermeterai Surat Keberatan Nomor 008/BSMP/TAX-V/2024 tanggal 28 Mei 2024;

Bukti P-5. Fotokopi bermeterai SPPT PBB Tahun Pajak 2024 Nomor

00047/670/24/727/24 tanggal 2 April 2024;

Bukti P-6. Fotokopi bermeterai Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang

Saham PT BULUNGAN SURYA MAS PRATAMA Nomor 42 tanggal 18 Agustus 2023 yang dibuat oleh Notaris JAP SUN JAW, S.H., di Jakarta;

Bukti P-7. Fotokopi bermeterai Akta Pendirian PT BULUNGAN SURYA MAS

PRATAMA Nomor 26 tanggal 18 Januari 2005 yang dibuat oleh Notaris MUCHLIS TABRANI, S.H., di Tarakan;

Bukti P-8. Pakta Integritas tertanggal 3 Februari 2025 a.n. Sdr. DEWI PUSPITA

SARI selaku pengurus Pemohon Banding;

Bukti P-9. Fotokopi KTP Jakarta Utara a.n. Sdr. DEWI PUSPITA SARI;

Bukti P-10. Surat Kuasa Khusus Nomor 003A/SKK/BANDING-PAJAK/

BSMP/IV/2025 tanggal 23 April 2025 dari Sdr. DEWI PUSPITA SARI kepada Sdr. RENDY JOHAN BONG sebagai Kuasa Hukum Pemohon Banding;

Bukti P-11. Pakta Integritas tertanggal 23 April 2025 a.n. Sdr. RENDY JOHAN

BONG selaku Kuasa Hukum Pemohon Banding;

Bukti P-12. Fotokopi Keputusan Izin Kuasa Hukum Nomor KEP-1204/PP/

IKH/2023 tanggal 15 September 2023 a.n. Sdr. RENDY JOHAN BONG;

Bukti P-13. Fotokopi Kartu Tanda Pengenal Kuasa Hukum Nomor KHP-00176 a.n.

Sdr. RENDY JOHAN BONG;

Bukti P-14. Fotokopi KTP Jakarta Utara a.n. Sdr. RENDY JOHAN BONG; Bukti P-15. Surat Kuasa Khusus Nomor 003B/SKK/BANDING-PAJAK/

BSMP/IV/2025 tanggal 23 April 2025 dari Sdr. DEWI PUSPITA SARI kepada Sdr. RUDY SANTOSO sebagai Kuasa Hukum Pemohon Banding;

Bukti P-16. Pakta Integritas tertanggal 26 September 2024 a.n. Sdr. RUDY

SANTOSO selaku Kuasa Hukum Pemohon Banding;

Bukti P-17. Fotokopi Keputusan Izin Kuasa Hukum Nomor KEP-1431/PP/

IKH/2023 tanggal 23 Oktober 2023 a.n. Sdr. RUDY SANTOSO; Bukti P-18. Fotokopi Kartu Tanda Pengenal Kuasa Hukum Nomor KHP-00051 a.n.

Sdr. RUDY SANTOSO;

Bukti P-19. Fotokopi KTP Jakarta Barat a.n. Sdr. RUDY SANTOSO;

Bukti P-20. Matriks Pokok Sengketa versi Pemohon Banding tertanggal 2 Juni 2025;

Bukti P-21. Penjelasan Tertulis Nomor 003/PP/BANDING/PBB/BSMP/VIII/2025 tanggal 4 Agustus 2025;

Bukti P-22. Fotokopi Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) PBB Tahun Pajak 2024;

Bukti P-23. Fotokopi Laporan Penilaian Aset 00940/2.0028-00/PI/01/0294/

1/VI/2024 tanggal 25 Juni 2024

Bukti P-24. Fotokopi Surat Perjanjian Kerja Pembangunan Perumahan Panggung

G6 antara PT Gunung Agung Perkasa dengan CV Delson Karya Utama Nomo 005/DKU/GAP-HO/Legal-SPK/VI/2023 tanggal 23 Juni 2023;

Bukti P-25. Fotokopi Surat Pemberitahuan Objek Pajak PBB Tahun Pajak 2024

NOP 65.04.020.727.110-0057.1;

Bukti P-26. Penjelasan Tertulis Nomor 001/PP/BANDING/PBB/BSMP/IX/2025 tanggal 29 September 2025;

Bukti P-27. Penjelasan Akhir Nomor 003/PP/BANDING/PBB/BSMP/X/2025 tanggal 24 Oktober 2025;

Menimbang bahwa Terbanding dalam persidangan mengajukan alat bukti berupa surat atau tulisan yang telah diberi meterai cukup serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, masing-masing diberi tanda T-1 sampai dengan T-11 sebagai berikut:

Bukti T-1. Fotokopi Keputusan Terbanding Nomor KEP-00226/KEB/PJ/WPJ.

14/2024 tanggal 11 November 2024;

Bukti T-2. Fotokopi SPPT PBB Tahun Pajak 2024 Nomor 00047/670/24/727/24 tanggal 2 April 2024;

Bukti T-3. Matriks Pokok Sengketa versi Terbanding tertanggal 7 Juli 2025; Bukti T-4. Fotokopi Laporan Penilaian Objek Pajak PBB NOP 65.04.020.727.110- 0057.1 tertanggal 11 September 2024;

Bukti T-5. Fotokopi Kertas Kerja Penilaian PBB;

Bukti T-6. Fotokopi Laporan Hasil Penelitian Keberatan PBB Nomor LAP.KBP-

6225/WPJ.14/2024 tanggal 6 November 2024;

Bukti T-7. Fotokopi SPPT Tahun Pajak 2024 Nomor 00047/670/24/727/24 tanggal 2 April 2024 atas NOP 65.04.020.727.110-0057.1;

Bukti T-8. Fotokopi SPPT Tahun Pajak 2023 Nomor 00068/670/23/727/23 tanggal 4 Mei 2023 atas NOP 65.04.020.727.110-0057.1;

Bukti T-9. Fotokopi Kertas Kerja Penilaian NJOP PBB Sektor Perkebunan Tahun

Pajak 2021, Tahun Pajak 2022, Tahun Pajak 2023, dan Tahun Pajak 2024;

Bukti T-10. Fotokopi SPPT Tahun Pajak 2021 Nomor 00066/670/21/727/21 tanggal 13 April 2021 atas NOP 65.04.020.727.110-0057.1;

Bukti T-11. Fotokopi SPPT Tahun Pajak 2022 Nomor 00026/670/22/727/22 tanggal 31 Maret 2022 atas NOP 65.04.020.727.110-0057.1;

Bukti T-12. Penjelasan Akhir Nomor S-6924/PJ.07/2025 tanggal 6 Oktober 2025;

PERTIMBANGAN HUKUM

Kewenangan Pengadilan Pajak

Menimbang bahwa objek sengketa berupa Keputusan Terbanding Nomor KEP-00226/KEB/PJ/WPJ.14/2024 tanggal 11 November 2024 tentang Keberatan PBB atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024 NOP 65.04.020.727.110-0057.1, termasuk sengketa pajak sehingga berdasarkan ketentuan Pasal 31 ayat (1) dan ayat (2) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak merupakan kewenangan Pengadilan Pajak;

Ketentuan Formal

Menimbang bahwa sesuai peraturan perundangan-undangan peradilan pajak, pemeriksaan materi sengketa banding dilakukan setelah pemeriksaan atas pemenuhan ketentuan formal;

Pemenuhan Ketentuan Formal Pengajuan Banding bahwa Surat Banding Nomor 003/PP/BANDING/PPB2024/BSMP/II/2025 tanggal 3 Februari 2025, dibuat dalam Bahasa Indonesia ditujukan kepada Pengadilan Pajak, diajukan masih dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan, menyatakan tidak setuju terhadap Keputusan Terbanding dan diajukan untuk satu Keputusan, memuat alasan-alasan yang jelas dan mencantumkan tanggal diterimanya Surat Keputusan Terbanding, dilampiri dengan salinan keputusan yang dibanding, telah terpenuhi kewajiban pembayaran sebesar 50% dari pajak terutang, dan ditandatangani oleh pengurus yang berhak menandatangani sehingga memenuhi ketentuan Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2), Pasal 36 ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4), Pasal 37 ayat (1) Undang- Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak:

POKOK SENGKETA

Menimbang bahwa terbukti pokok sengketa dalam banding ini adalah sebagai berikut:

Menimbang bahwa setelah mempertimbangkan dan menilai bukti-bukti dan keterangan yang disampaikan oleh para pihak dalam persidangan, maka pendapat Majelis Pengadilan Pajak adalah sebagai berikut:

bahwa berdasarkan hasil pemeriksaan dari berkas banding dan penjelasan para pihak dalam persidangan, diketahui bahwa yang menjadi pokok sengketa banding a quo adalah koreksi Terbanding atas NJOP Bumi/m2 dan NJOP Bangunan/m2 PBB Sektor Perkebunan Tahun Pajak 2024 yang tidak disetujui oleh Pemohon Banding, dengan rincian sebagai berikut:

bahwa Terbanding melakukan koreksi/penetapan atas NJOP Bumi/m2 dan NJOP Bangunan/m2 a quo, dengan penjelasan sebagai berikut:

− bahwa Pemohon Banding menyampaikan Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) PBB Sektor Perkebunan Tahun Pajak 2024, NOP 65.04.020.727.110- 0057.1 pada tanggal 6 Maret 2024, dengan rincian data SPOP sebagai berikut:

LUAS BUMI:

KETERANGANSPOP

Luas Areal Produktif10.694.932

Luas Areal Belum Produktif:30.551

- Luas Areal Belum Diolah-

- Luas Areal Pembibitan-

Luas Areal Tidak Produktif18.696.000

Luas Areal Pengaman363.591

Luas Areal Emplasemen42.619

Total Luas29.827.693

LUAS BANGUNAN:

KETERANGANSPOP

Perkantoran800

Bangunan Lainnya (tempat ibadah)97

Total Luas897

− bahwa pada tanggal 22 Maret 2024, Pemohon Banding menyampaikan

Pembetulan Lampiran L-1 Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) PBB Sektor Perkebunan Tahun Pajak 2024, NOP 65.04.020.727.110-0057.1, dengan rincian data SPOP sebagai berikut:

LUAS BUMI:

KETERANGANSPOP

Luas Areal Produktif10.694.932

Luas Areal Belum Produktif:30.551

- Luas Areal Belum Diolah-

- Luas Areal Pembibitan-

Luas Areal Tidak Produktif36.408.307

Luas Areal Pengaman363.591

Luas Areal Emplasemen42.619

Total Luas47.540.000

LUAS BANGUNAN:

KETERANGANSPOP

Perkantoran800

Bangunan Lainnya (tempat ibadah)97

LUAS BUMI:

KETERANGANSPOP

Total Luas897

− bahwa berdasarkan SPOP PBB yang dikembalikan Pemohon Banding tersebut,

Kepala KPP Pratama Tanjung Redeb menerbitkan SPPT PBB NOP 65.04.020.727.110-0057.1 tanggal 2 April 2024 Tahun Pajak 2024, dengan penghitungan sebagai berikut:

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB188.338.750.470 NJOP Tidak Kena Pajak0 NJOP untuk Penghitungan PBB188.338.750.470 NJKP sebagai Dasar Penghitungan PBB75.335.500.188 PBB Terutang376.677.500 bahwa Pemohon Banding mengajukan keberatan atas SPPT PBB Tahun Pajak 2024 NOP NOP 65.04.020.727.110-0057.1 tanggal 2 April 2024, dengan alasan sebagai berikut:

− bahwa Pemohon Banding menilai bahwa penilaian harga NJOP untuk areal produktif adalah tidak sesuai dengan harga nilai pasar yang berlaku. Pemohon Banding melakukan penghitungan dengan melalui pendekatan harga areal tanaman per tahun ini wajar yang berlaku dan merupakan penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan. Pemohon Banding melampirkan rincian penghitungan KJPP dan laporan hasil penilaian KJPP sebagai lampiran dari surat keberatan yang disampaikan;

− bahwa untuk Areal Pengaman dan Emplasmen Pemohon Banding menilai bahwa seharusnya harga NJOP atas 2 (dua) areal tersebut adalah senilai harga wajar atas tanah saja pada daerah tersebut mengingat tidak adanya tanaman pada 2 (dua) areal tersebut. Pemohon Banding menggunakan harga NJOP atas tanah untuk 2 (dua) areal tersebut yang dikeluarkan oleh KJPP. Penilaian yang dilakukan oleh KJPP adalah penilaian harga berdasarkan nilai pasar wajar yang berlaku dan merupakan penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan. Pemohon Banding melampirkan rincian penghitungan KJPP dan laporan hasil penilaian KJPP sebagai lampiran surat keberatan;

− bahwa untuk harga NJOP atas bangunan, Pemohon Banding menilai bahwa harga yang ditetapkan oleh KPP adalah tidak sesuai. Pemohon Banding menilai bahwa NJOP atas bangunan seharusnya adalah senilai harga pasar wajar atas bangunan di lokasi Pemohon Banding. Pemohon Banding melampirkan penetapan NJOP bangunan yang Pemohon Banding tetapkan berdasarkan Surat Perjanjian Kerja (SPK) yang Pemohon Banding sepakati dengan pihak ketiga. Penetapan harga NJOP Bangunan berdasarkan SPK tersebut adatah harga NJOP yang sesuai untuk lokasi tersebut;

− bahwa Pemohon Banding bersedia untuk dilakukan penilaian langsung ke lokasi agar dapat diperoleh penilaian yang sesungguhnya sesuai dengan keadaan yang sebenarnya;

− bahwa penghitungan PBB menurut keberatan Pemohon Banding adalah sebagai berikut:

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB124.842.246.734 NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak)- NJOP untuk penghitungan PBB124.842.246.734 NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)49.936.898.694 PBB Terutang249.684.493 − bahwa menindaklanjuti Keberatan Pemohon Banding tersebut, Terbanding (Peneliti Keberatan) mengirimkan Nota Dinas Nomor ND-142/WPJ.146/2024 tanggal 28 Juni 2024, hal Permintaan Data, Informasi, dan/atau Dokumen Dalam Rangka Penyelesaian Keberatan atas SPPT PBB kepada Kepala KPP Pratama Tanjung Redeb. Kepala KPP Pratama Tanjung Redeb melalui email, menyampaikan data, informasi, dan/atau dokumen berupa SPOP dan LSPOP PBB Tahun Pajak 2024, Formulir Data Masukan (FDM) dan Rincian Perhitungan Nilai (RPN) Tahun Pajak 2024, Analisis Penentuan NJOP Bumi Per Meter Persegi Tahun Pajak 2024 untuk Areal Produktif, Areal Belum Produktif, Areal Emplasemen, dan Areal Pengaman;

− bahwa Terbanding (Peneliti Keberatan) mengirimkan surat pemanggilan kepada

Pemohon Banding dalam rangka pembahasan dan klarifikasi keberatan PBB Nomor S-358/WPJ.14/2024 tanggal 10 Juli 2024;

− bahwa Pemohon Banding hadir dan memberikan penjelasan sebagaimana yang tertuang dalam Berita Acara Pembahasan dan Klarifikasi Keberatan Nomor BA- 2295/WPJ.146/2024 tanggal 18 Juli 2024;

− bahwa Terbanding (Peneliti Keberatan) melakukan permintaan bantuan melakukan penilaian terkait surat keberatan kepada Kepala Bidang Pendaftaran, Ekstensifikasi, dan Penilaian DJP Kalimantan Timur dan Utara, dengan Nota Dinas Nomor ND-125/WPJ.146/2024 tanggal 28 Juni 2024;

− bahwa berdasarkan Surat Tugas Nomor ST-559/WPJ.14/2024 tanggal 29 Agustus 2024, Terbanding (Peneliti Keberatan) bersama Fungsional Penilai PBB Kanwil DJP Kalimantan Timur dan Utara:

1. Agus Prayitno;

2. Tri Hardianto;

pada tanggal 2-5 September 2024 melakukan kunjungan ke Lokasi Objek PBB yang akan dilakukan penilaian;

− bahwa berdasarkan hasil Laporan Penilaian Objek Pajak PBB Nomor Lap-

053/WPJ.143/2024 tanggal 11 September 2024, dengan Kesimpulan Penilaian sebagai berikut:

bahwa Pemohon Banding tidak setuju atas koreksi a quo, dengan alasan sebagai berikut:

− bahwa Pemohon Banding menilai bahwa penilaian harga NJOP untuk areal produktif adalah tidak sesuai dengan harga nilai pasar yang berlaku. Pemohon Banding melakukan penghitungan dengan melalui pendekatan harga areal tanaman per tahun tanam untuk areal produktif dari penilaian yang dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Penilaian yang dilakukan oleh KJPP adalah penilaian harga berdasarkan nilai pasar wajar yang berlaku dan merupakan penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan dan Pemohon Banding pada saat keberatan melampirkan rincian penghitungan KJPP dan laporan hasil penilaian KJPP;

− bahwa untuk Areal Pengaman dan Emplasmen Pemohon Banding menilai bahwa seharusnya harga NJOP atas 2 (dua) areal tersebut adalah senilai harga wajar atas tanah saja pada daerah tersebut mengingat tidak adanya tanaman pada 2 (dua) areal tersebut. Pemohon Banding menggunakan harga NJOP atas tanah untuk 2 (dua) areal tersebut yang dikeluarkan oleh KJPP, dimana penilaian yang dilakukan oleh KJPP adalah penilaian harga berdasarkan nilai pasar wajar yang berlaku dan merupakan penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan dan Pemohon Banding pada saat keberatan melampirkan rincian penghitungan KJPP dan laporan hasil penilaian KJPP;

− bahwa untuk harga NJOP atas bangunan Pemohon Banding menilai bahwa harga yang ditetapkan oleh KPP adalah tidak sesuai. Pemohon Banding menilai bahwa NJOP atas bangunan seharusnya adalah senilai harga pasar wajar atas bangunan di lokasi Pemohon Banding dan Pemohon Banding melampirkan penetapan NJOP bangunan yang Pemohon Banding tetapkan berdasarkan Surat Perjanjian Kerja (SPK) yang Pemohon Banding sepakati dengan pihak ketiga, dimana penetapan harga NJOP Bangunan berdasarkan SPK tersebut adalah harga NJOP yang sesuai untuk lokasi tersebut;

− bahwa Pemohon Banding bersedia untuk dilakukan penilaian langsung ke lokasi agar dapat diperoleh penilaian yang sesungguhnya sesuai dengan keadaan yang sebenarnya;

− bahwa menurut Pemohon Banding, NJOP Bumi dan Bangunan Tahun Pajak 2024 dapat dirinci sebagai berikut:

MOP Suri per NiO? BamilApI

MOP Ban: | Luas het” Kl Sp! menurut merurut Paes boo

Peoehen Ba-ding Band ng ate! a iret aa H 7 Tae eke ae 7 FS . Sa toe te Pa i ree ngan . Rosceet toe! wie Stet ae

Tora Buri [47 80.000 7 | 123.488.959.744

Alai MOP Gam! (MOP Gum ~

Pe Luas MI Pembu satan 2.557, A6

MI OP Bangunan: : 7 :

woes baa Hee. Dog dormir ee

Tata’ Suri : Bap 0 NI 3. 207.000

Boilai WOOP Gan curan ior

Bangutan As Luas M1) 1.551.000

Pembuleatan

− bahwa berdasarkan uraian di atas menurut perhitungan Pemohon Banding, ketetapan PBB yang seharusnya adalah sebagai berikut:

Bangunan: 897m2 x Rp1.531.000/m2= Rp1.373.307.000 (b)+ NJOP: (a+b)= Rp 124.842.246.734 (c) Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak

= Rp0 (d)- (NJOPTKP)

NJOP untuk Penghitungan PBB (c-d)= Rp 124.842.246.734 (e) NJKP: 40% x (e)= Rp 49.936.898.694 (f) PBB yang Terutang: 0,5% x (f)= Rp249.684.493 (g) bahwa berdasarkan penjelasan dan fakta-fakta tersebut di atas koreksi atas NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sejumlah Rp187.344.255.540 adalah tidak tepat, maka Pemohon Banding mohon agar koreksi ini dibatalkan, dan menetapkan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB yang seharusnya adalah Rp124.842.246.734 oleh Majelis Hakim;

bahwa berdasarkan uraian di atas, berkenaan dengan sengketa terkait NJOP Bumi/m2 dan NJOP Bangunan/m2 a quo, disampaikan sebagai berikut

1. Koreksi atas NJOP Bumi/m2 sebesar Rp1.302,84

bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 3 UU PBB telah mengatur sebagai berikut:

“Nilai Jual Obyek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti.” bahwa dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 186/PMK.03/2019 tentang Klasifikasi Objek Pajak dan Tata Cara Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah terakhir dengan PMK Nomor 234/PMK.03/2022, diatur sebagai berikut:

Pasal 1 angka 3 dan angka 6:

“3. Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya disingkat NJOP adalah harga rata-rata

yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.”

“6. Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis adalah suatu pendekatan

atau metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.”

Pasal 2 huruf a:

“Objek pajak PBB Sektor Perkebunan meliputi bumi dan/atau bangunan yang berada di kawasan Perkebunan.”

Pasal 11:

“NJOP PBB merupakan hasil penjumlahan antara NJOP Bumi dan NJOP bangunan.”

Pasal 14 ayat (1), ayat (2), dan ayat (3):

“(1) Untuk menetapkan NJOP Bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11, bumi

yang merupakan objek pajak PBB Sektor Perkebunan meliputi:

a. Areal Produktif Perkebunan merupakan areal yang telah ditanami tanaman perkebunan, meliputi tanah dan pengembangan tanah berupa tanaman;

b. Areal Belum Produktif Perkebunan merupakan areal yang belum ditanami tanaman perkebunan, meliputi areal yang belum diolah, areal yang sudah diolah tetapi belum ditanami, dan areal pembibitan;

c. Areal Tidak Produktif Perkebunan merupakan areal yang tidak dapat diusahakan untuk kegiatan usaha perkebunan;

d. Areal Pengaman Perkebunan merupakan areal yang dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman kegiatan usaha perkebunan; dan

e. Areal Emplasemen Perkebunan merupakan areal yang di atasnya dimanfaatkan untuk bangunan serta fasilitas penunjangnya.

(2) NJOP bumi untuk areal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:

a. NJOP bumi untuk Areal Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (I) hurufa berupa:

1. tanah, ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis; dan

2. pengembangan tanah, ditentukan berdasarkan penghitungan Biaya Investasi Tanaman;

b. NJOP bumi untuk Areal Belum Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis;

c. NJOP bumi untuk Areal Tidak Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis;

d. NJOP bumi untuk Areal Pengaman Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf d ditentukan berdasarkan penyesuaian terhadap NJOP bumi per meter persegi untuk Areal Belum Produktif Perkebunan sebagaimana dimaksud dalam huruf b; dan

e. NJOP bumi untuk Areal Emplasemen Perkebunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf e ditentukan berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis.

(3) NJOP bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 untuk objek pajak PBB Sektor Perkebunan merupakan penjumlahan NJOP bumi untuk Areal Produktif Perkebunan, Areal Belum Produktif Perkebunan, Areal Tidak Produktif Perkebunan, Areal Pengaman Perkebunan, dan Areal Emplaseme Perkebunan.”

bahwa berdasarkan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2) PMK Nomor 186/PMK.03/2019 sebagaimana telah diubah terakhir dengan PMK Nomor 234/PMK.03/2022 a quo, diketahui bahwa penentuan NJOP Bumi/m2 PBB- P3 Sektor Perkebunan adalah berdasarkan:

− perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis dan pengembangan tanah yang ditentukan berdasarkan penghitungan Biaya Investasi Tanaman untuk areal produktif;

− perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis untuk areal belum produktif, areal tidak produktif dan areal emplasemen;

− penyesuaian terhadap NJOP bumi per meter persegi untuk Areal Belum Produktif

Perkebunan untuk areal pengaman;

bahwa berdasarkan penjelasan yang disampaikan para pihak dan ketentuan peraturan perundang-undangan sebagaimana diuraikan di atas, Majelis Pengadilan Pajak berpendapat sebagai berikut:

− bahwa penentuan NJOP Bumi/m2 oleh Terbanding dilakukan berdasarkan perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis (market data approach), yaitu dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya dengan penyesuaian (adjustment);

− bahwa data pembanding yang digunakan Terbanding, bersumber dari PPAT setempat dengan jumlah 6 (enam) data pembanding yang kemudian digunakan sebagai data pembanding yang paling relevan untuk masing-masing areal;

− bahwa penentuan NJOP Bumi/m2 yang dilakukan oleh Terbanding a quo, dituangkan dalam Laporan Hasil Penilaian Nomor: LAP-051/WPJ.143/2024 tanggal 11 September 2024;

− bahwa setelah menilai penentuan NJOP Bumi/m2 yang dilakukan oleh

Terbanding sebagaimana dalam Laporan Hasil Penilaian Nomor: LAP- 051/WPJ.143/2024 a quo, Majelis Pengadilan Pajak berpendapat bahwa penentuan NJOP Bumi/m2 a quo telah sesuai dengan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2) PMK Nomor 186/PMK.03/2019 tentang Klasifikasi Objek Pajak dan Tata Cara Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah terakhir dengan PMK Nomor 234/PMK.03/2022;

− bahwa penentuan NJOP Bumi/m2 oleh Pemohon Banding dengan merujuk pada hasil penilaian yang dilakukan oleh KJPP harga berdasarkan nilai pasar wajar yang berlaku tidak dapat diterima karena tidak sejalan dengan kententuan peraturan perundang-undangan terkait penentuan NJOP Bumi/m2 PBB Sektor Perkebunan;

− bahwa hal demikian disampaikan, mengingat penilaian yang dilakukan oleh KJPP bukan untuk tujuan perpajakan, melainkan dalam rangka untuk mengetahui nilai wajar (fair value) dari obyek/aset untuk kepentingan laporan keuangan PSAK 16 dan tidak dapat digunakan untuk kepentingan lain sebagaimana dinyatakan pada halaman ii pada bagian “Maksud dan Tujuan Penilaian”, sebagaimana dalam screenshot berikut:

Meee Py IL PE ATA

Pospakongp Site agar

tg to aa NP anta TN TN HE AN: “

− bahwa berkenaan dengan pernyataan Pemohon Banding bahwa “untuk Areal

Pengaman dan Emplasemen Pemohon Banding menilai bahwa seharusnya harga NJOP atas 2 (dua) areal tersebut adalah senilai harga wajar atas tanah saja pada daerah tersebut mengingat tidak adanya tanaman pada 2 (dua) areal tersebut”, setelah dikonfirmasi pada Laporan Hasil Penilaian Nomor: LAP- 051/WPJ.143/2024 tanggal 11 September 2024, diketahui bahwa penentuan NJOP Bumi/m2 untuk Areal Pengaman dan Emplasemen hanya atas tanah saja;

bahwa berdasarkan uraian di atas, cukup alasan bagi Majelis Pengadilan Pajak untuk tetap mempertahankan koreksi Terbanding atas NJOP Bumi/m2 sebesar Rp1.302,84 a quo;

2. Koreksi atas NJOP Bangunan/m2 sebesar Rp629.820,00

bahwa Terbanding dalam menentukan NJOP Bangunan/m2 berdasarkan pendekatan biaya (cost approach) dengan cara menghitung biaya pembangunan baru/nilai penggantian baru dikurangi nilai penyusutan, dengan uraian sebagai berikut:

− Penghitungan Biaya Pembangunan Baru Bangunan berdasarkan Daftar Biaya

Komponen Bangunan (DBKB) yang berlaku di wilayah Kabupaten Bulungan. DBKB disusun berdasarkan harga satuan per-m2 yang dihitung dengan melibatkan seluruh biaya material, upah, jasa arsitek, dan PPN. Harga satuan per-m2 dikalikan dengan Luas Bangunan. Hasil perkalian tersebut merupakan biaya pembangunan baru dari bangunan Objek Pajak;

− Penghitungan penyusutan bangunan didasarkan pada Tabel Penyusutan

Bangunan selain Jalan Tol, Jaringan Pipa, dan Jaringan Kabel dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor: SE-11/PJ/2022 tentang Pedoman Pelaksanaan Penilaian Objek Pajak untuk Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan;

bahwa menurut Pemohon Banding, dalam menentukan NJOP Bangunan/m2 seharusnya adalah senilai harga pasar wajar atas bangunan di lokasi Pemohon Banding berdasarkan Surat Perjanjian Kerja (SPK) yang Pemohon Banding sepakati dengan pihak ketiga, dimana penetapan harga NJOP Bangunan berdasarkan SPK tersebut adalah harga NJOP yang sesuai untuk lokasi tersebut; bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 3 UU PBB telah mengatur sebagai berikut:

“Nilai Jual Obyek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti.” bahwa dalam Pasal 1 angka 3 PMK Nomor 186/PMK.03/2019 tentang Klasifikasi Objek Pajak dan Tata Cara Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah terakhir dengan PMK Nomor 234/PMK.03/2022, diatur sebagai berikut:

“Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya disingkat NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.” bahwa lebih lanjut dalam Pasal 14 ayat (4) PMK Nomor 186/PMK.03/2019 tentang Klasifikasi Objek Pajak dan Tata Cara Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah terakhir dengan PMK Nomor 234/PMK.03/2022, diatur sebagai berikut:

“NJOP bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 untuk objek pajak PBB Sektor Perkebunan ditentukan berdasarkan Nilai Perolehan Baru.”

bahwa terkait pendekatan nilai perolehan baru, berdasarkan SE-11/PJ/2022 bagian E angka 7 huruf b, penilaian objek pajak dengan pendekatan nilai perolehan baru dilakukan dengan cara:

1. menghitung biaya pembangunan baru atau biaya penggantian baru;

2. menghitung penyusutan fisik bangunan; dan

3. menghitung NJOP bangunan dengan cara mengurangkan biaya pembangunan

baru atau biaya penggantian baru dengan penyusutan fisik bangunan.

bahwa berdasarkan penjelasan yang disampaikan para pihak dan ketentuan peraturan perundang-undangan sebagaimana diuraikan di atas, Majelis Pengadilan Pajak berpendapat sebagai berikut:

− bahwa penentuan NJOP Bangunan/m2 berdasarkan pendekatan biaya (cost

approach) yang dilakukan Terbanding, yaitu dengan cara menghitung biaya pembangunan baru/nilai penggantian baru dikurangi nilai penyusutan sudah tepat dan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-perundangan perpajakan terkait PBB;

− bahwa penentuan NJOP Bangunan/m2 oleh Pemohon Banding berdasarkan nilai harga pasar wajar atas bangunan di lokasi Pemohon Banding berdasarkan Surat Perjanjian Kerja (SPK) yang Pemohon Banding sepakati dengan pihak ketiga adalah tidak tepat dan tidak dapat diterima karena dalam SPK a quo hanya diperoleh informasi harga upah yang disepakati, yaitu sebesar Rp1.221.374,00/m2, dimana hal tersebut tidak mencerminkan nilai bangunan yang sesungguhnya sehingga tidak sejalan dengan kententuan peraturan perundang-undangan terkait penentuan NJOP Bangunan/m2;

bahwa berdasarkan uraian di atas, cukup alasan bagi Majelis Pengadilan Pajak untuk tetap mempertahankan koreksi Terbanding atas NJOP Bangunan/m2 sebesar Rp629.820,00 a quo;

Menimbang bahwa Majelis telah menyatakan pertimbangan dan pendapatnya atas dalil-dalil yang disampaikan oleh Para Pihak sebagaimana telah diuraikan di atas dan untuk selebihnya tidak dipertimbangkan Majelis karena tidak relevan untuk memutus sengketa a quo;

bahwa berdasarkan

Pasal 69 ayat (1) huruf e:

Alat bukti dapat berupa “pengetahuan hakim”, yang dalam Pasal 75 disebutkan adalah “hal yang olehnya diketahui dan diyakini kebenarannya.”

Pasal 78:

“Putusan Pengadilan Pajak diambil berdasarkan hasil penilaian pembuktian, dan berdasarkan peraturan perundang-undangan perpajakan yang bersangkutan, serta berdasarkan keyakinan Hakim.”

bahwa sesuai memori penjelasan Pasal 78 a quo dijelaskan sebagai berikut: “Keyakinan Hakim didasarkan pada penilaian pembuktian dan sesuai dengan peraturan perundang-perundangan perpajakan.”

Menimbang bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas, rekapitulasi pendapat Majelis Pengadilan Pajak atas pokok sengketa adalah sebagai berikut:

Menimbang bahwa atas hasil pemeriksaan dalam persidangan, Majelis Pengadilan Pajak berkesimpulan untuk menggunakan kuasa Pasal 80 ayat (1) huruf a Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak untuk menolak permohonan banding Pemohon Banding, maka pendapat Majelis adalah sebagai berikut:

1. NJOP Bumi/m2 menurut TerbandingRp3.900,00 Koreksi tidak dapat dipertahankan MajelisRp0,00 NJOP Bumi/m2 menurut MajelisRp3.900,00

2. NJOP Bangunan/m2 menurut TerbandingRp2.160.820,00 Koreksi tidak dapat dipertahankan MajelisRp0,00 NJOP Bangunan/m2 menurut MajelisRp2.160.820,00 bahwa berdasarkan hasil pemeriksaan dan penilaian Majelis Pengadilan Pajak atas bukti dan keterangan para pihak yang terungkap dalam persidangan serta peraturan perundang-undangan perpajakan, Majelis Pengadilan Pajak berkeyakinan untuk menolak permohonan banding Pemohon Banding, dengan rincian sebagai berikut:

Memperhatikan Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak dan peraturan perundang-undangan lain yang terkait;

MENGADILI

Menolak Banding Pemohon Banding terhadap Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-00226/KEB/PJ/WPJ.14/2024 tanggal 11 November 2024, atas nama PT BULUNGAN SURYAMAS PRATAMA, NPWP 02.322.981.8-727.001 (0023229818723000) dan Pajak Bumi dan Bangunan yang masih harus dibayar Tahun Pajak 2024 sebesar Rp374.688.511,00 (tiga ratus tujuh puluh empat juta enam ratus delapan puluh delapan ribu lima ratus sebelas rupiah).

Demikian diputuskan dalam musyawarah Majelis Hakim Pengadilan Pajak pada hari Senin tanggal 24 November 2025 oleh Anwar Syahdat, S.H., M.E., M.H., sebagai Hakim Ketua, Redno Sri Rezeki, S.E., S.H. MAFIS. dan Riztiar Arinta, S.E., M.Ak., Ak., CA., masing-masing sebagai Hakim Anggota dan diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum dan disampaikan kepada para pihak yang sekaligus pula dipublikasikan untuk umum melalui e-Tax Court pada hari Senin tanggal 26 Januari 2026 oleh Majelis Hakim tersebut dan dibantu oleh Aniek Andriani, S.E., M.M. sebagai Panitera Pengganti serta dihadiri oleh Terbanding dan dihadiri oleh Pemohon Banding.

Hakim-Hakim Anggota:Hakim Ketua Majelis,

Ditandatangani Secara ElektronikDitandatangani Secara Elektronik Redno Sri Rezeki, S.E., S.H., MAFIS.Anwar Syahdat, S.H., M.E., M.H.

Panitera Pengganti,

Ditandatangani Secara Elektronik

Riztiar Arinta, S.E., M.Ak., Ak., CA.

Ditandatangani Secara Elektronik Aniek Andriani, S.E., M.M.