PUT-000331.16/2025/PP/M.XVA Tahun 2025

P U T U S A N

Nomor PUT-000331.16/2025/PP/M.XVA Tahun 2025

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

PENGADILAN PAJAK,

memeriksa dan memutus sengketa pajak pada tingkat pertama dan terakhir dengan acara biasa secara elektronik melalui e-Tax Court mengenai banding terhadap Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-00454/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Masa Pajak Januari 2021 Nomor 00380/207/21/092/23 tanggal 25 Oktober 2023, yang terdaftar dalam berkas sengketa Nomor 000331.16/2024/PP, telah mengambil putusan sebagai berikut dalam sengketa antara:

PT DFI RETAIL NUSANTARA, NPWP 01.•••.•••.•-•••.000, beralamat di Gedung Graha Hero CBD Bintaro Sektor 7 B.7/A.7 Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten, dalam hal ini diwakili oleh Man Kit Lee jabatan Direktur,

Selanjutnya dalam persidangan diwakili oleh:

1. Nama: Ahdianto,

Izin Kuasa Hukum: KEP-1336/PP/IKH/2024 tanggal 21 November 2024, berdasarkan Surat Kuasa Khusus Nomor 036/TAX/POA/IV/2025 tanggal 28 April 2025;

2. Nama: Fabian Abi Cakra,

Izin Kuasa Hukum: KEP-809/PP/IKH/2024 tanggal 4 September 2024, berdasarkan Surat Kuasa Khusus Nomor 043/TAX/POA/IV/2025 tanggal 28 April 2025;

3. Nama: Nanda Atsatalada,

Izin Kuasa Hukum: KEP-124/PP/IKH/2025 tanggal 30 Januari 2025, berdasarkan Surat Kuasa Khusus Nomor 050/TAX/POA/IV/2025 tanggal 28 April 2025;

untuk selanjutnya disebut sebagai Pemohon Banding;

Lawan

DIREKTUR JENDERAL PAJAK, berkedudukan di Jalan Jenderal Gatot Subroto No. 40-42, Jakarta 12190, dalam hal ini diwakili oleh:

1. Nama/NIP: Thomas Erwin Kurniawan/ 19760702 199602 1 001, Jabatan: Pemeriksa Pajak Pertama,

Unit Organisasi: Kantor Wilayah DJP Wajib Pajak Besar,

2. Nama/NIP: Rosvita Wardhani/ 19770621 199602 2 001, Jabatan: Pemeriksa Pajak Pertama,

Unit Organisasi: Kantor Wilayah DJP Wajib Pajak Besar,

3. Nama/NIP: Fery Wibowo/ 19800215 200112 1 005,

Jabatan: Pemeriksa Pajak Pertama,

Unit Organisasi: Kantor Wilayah DJP Wajib Pajak Besar, berdasarkan Surat Tugas terakhir Nomor ST-744/WPJ.19/2025 tanggal 26 Agustus 2025, untuk selanjutnya disebut sebagai Terbanding;

Pengadilan Pajak tersebut;

Telah membaca Penetapan Ketua Pengadilan Pajak Nomor PEN-388/PP/BR/2025 tanggal 22 April 2025;

Telah membaca Surat Banding Pemohon Banding Nomor 005/01/DFI/Tax- Dept/2025 tanggal 14 Januari 2025,

Telah membaca Surat Uraian Banding Terbanding Nomor S-58/SUB/WPJ.19/2025 tanggal 6 Maret 2025,

Telah membaca Surat Bantahan Pemohon Banding Nomor 045/04/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 16 April 2025,

Telah mendengar keterangan para pihak yang bersengketa dalam persidangan;

Telah membaca dan memeriksa bukti-bukti yang disampaikan para pihak dalam persidangan;

DUDUK PERKARA

Menimbang bahwa Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Masa Pajak Januari 2021 Nomor 00380/207/21/092/23 tanggal 25 Oktober 2023 diterbitkan oleh Kantor Pelayanan Pajak Penanaman Modal Asing Dua dengan perhitungan sebagai berikut:

Menimbang bahwa atas Surat Ketetapan Pajak tersebut, Pemohon Banding mengajukan keberatan dengan Surat Nomor 003/01/Hero/Tax-Dept/2024 tanggal 23 Januari 2024 dengan perhitungan pajak menurut Pemohon Banding sebagai berikut:

Me alam Pinus Aqez= rang

Pee Web saja Sanga Keberata

Menimbang bahwa atas keberatan Pemohon Banding tersebut, Terbanding dengan Keputusan Nomor KEP-00454/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024, memutuskan menolak, dengan perhitungan sebagai berikut:

Menimbang bahwa Pemohon Banding tidak setuju dengan Surat Keputusan Keberatan a quo sehingga mengajukan banding dengan Surat Nomor 005/01/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 14 Januari 2025 yang diterima di Pengadilan Pajak pada hari Rabu tanggal 16 Januari 2025 (melalui e-Tax Court);

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam Surat Banding Nomor 005/01/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 14 Januari 2025, pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:

Pemenuhan Ketentuan Formal Pengajuan Banding bahwa Pemohon Banding mengajukan banding berdasarkan ketentuan Pasal 27 ayat (1) Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang- Undang Nomor 6 tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (“UU KUP”), yaitu mengajukan banding atas keputusan keberatan;

Pemenuhan Ketentuan Pasal 35 Undang-Undang No. 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak (selanjutnya disebut “UU Pengadilan Pajak”) menyatakan sebagai berikut:

a. Surat Banding ini dibuat dalam Bahasa Indonesia dan ditujukan kepada Pengadilan Pajak;

b. Surat Banding disampaikan masih dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak diterima Keputusan yang dibanding, karena surat Keputusan Keberatan Nomor: KEP-00454/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 diterima pada tanggal 21 Oktober 2024;

Pemenuhan Ketentuan Pasal 36 Undang-Undang Pengadilan Pajak:

a. Terhadap 1 (satu) Keputusan diajukan 1 (satu) Banding;

b. Banding diajukan dengan disertai alasan-alasan yang jelas sebagaimana akan diuraikan pada bagian selanjutnya; dan c. Tidak ada pajak yang harus dibayar sebelum mengajukan banding karena jumlah yang disetujui Pemohon Banding dalam Pembahasan Hasil Akhir Pemeriksaan adalah NIHIL;

Pemenuhan Ketentuan Pasal 37 Undang-Undang Pengadilan Pajak:

bahwa Surat Banding ditandatangani oleh Man Kit Lee dengan jabatan selaku Direktur yang dibuktikan dengan Akta Perusahaan No. 19 Tanggal 04 Desember 2024;

bahwa dengan demikian surat banding yang diajukan Pemohon Banding terhadap surat Keputusan Terbanding Nomor: KEP-00454/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 telah memenuhi ketentuan formal pengajuan banding sebagaimana dipersyaratkan dalam UU KUP dan UU Pengadilan Pajak;

Mengenai Ketetapan Semula dan Keputusan yang Dibanding bahwa Pemohon Banding telah menerima Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Nomor: 00380/207/21/092/23 tanggal 25 Oktober 2023 untuk Masa Pajak Januari 2021 yang diterbitkan berdasarkan hasil pemeriksaan pajak oleh Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Wajib Pajak Besar Dua yang menyatakan Pemohon Banding memiliki Kurang Bayar sebesar Rp11.674.033,00 dengan rincian perhitungan sebagai berikut:

-- T Mean =e SARA ore.

NG Kabin 2 3.

‘ee. . Oem a Ki = .

moves Be a

Date Faverncat Daan Atm an tipi tectacg FER

K5 likesae Teman FV? aan - -

PN Kei PANEN

Po Jennna FES sem mam Arts bear Po naa INA

bahwa atas ketetapan tersebut Pemohon Banding telah mengajukan keberatan kepada Terbanding dengan surat Nomor: 003/01/Hero/Tax-Dept/2024 tanggal 23 Januari 2024 yang diterima oleh Terbanding pada tanggal 24 Januari 2024 yang pada intinya Pemohon Banding tidak setuju atas perhitungan pajak tersebut di atas, dan menurut Pemohon Banding perhitungan pajak yang seharusnya adalah sebagai berikut:

Mean Sala Papan Aqese rang wTelEo Werb Feqez Sigjuaen Keberatan aa ae] ee ata SFO aaa: kaki Tangan bahwa atas surat keberatan yang diajukan Pemohon Banding telah diterbitkan Surat Keputusan Terbanding Nomor: KEP-00454/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 dengan perincian perhitungan sebagai berikut:

bahwa melalui surat ini Pemohon Banding mengajukan Banding terhadap Keputusan Terbanding Nomor: KEP-00454/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak Atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Nomor: 00380/207/21/092/23 tanggal 25 Oktober 2023 untuk Masa Pajak Januari 2021;

Mengenai Pokok Sengketa dan Alasan Banding bahwa yang menjadi pokok sengketa dalam permohonan banding ini adalah koreksi Terbanding yang tidak disetujui oleh Pemohon Banding dengan rincian sebagai berikut:

Menurut Menurut Koreksi yang

Fos-Pos Yang Dikoreksi Pentohon Banding Terhanding Diajukan Banding (Rupiaki (Rupiah) (Rupish) ea Aa, as

Koreksi atas DPP Penyerahan Barang dan Jasa sebesar Rp66.708.760,00 Menurut Terbanding bahwa berdasarkan hasil pemeriksaan terdapat koreksi DPP Penyerahan yang PPN-nya harus dipungut sendiri, dan untuk Masa Pajak Januari 2021 sebesar Rp66.708.760,00 atas penyerahan aktiva tetap kepada pemilik tanah atau land lord pada saat berakhirnya penjanjian sewa menyewa membangun, mengoperasikan, dan mengalihkan tanah dan bangunan;

bahwa sesuai dengan Berita Acara Serah Terima (BAST) pada bulan Januari 2021 terdapat penyerahan bangunan berserta fasilitas-fasilitasnya kepada pemilik tanah (landlord) dengan nilai sebesar Rp66.708.760,00;

bahwa aktiva Build Operate Transfer (BOT) yang dialihkan oleh Pemohon Banding kepada pemilik lahan pada saat berakhirnya perjanjian bangun guna serah berupa bangunan dan fasilitas pendukungnya tidak termasuk barang yang tidak dikenakan PPN sesuai Pasal 4A ayat (2) UU PPN, sehingga aktiva BOT a quo merupakan Barang Kena Pajak;

bahwa berdasarkan perjanjian bangun guna serah, kepemilikan gedung selama perjanjian berlangsung adalah milik investor (Pemohon Banding) yang akan diserahkan kepada pemilik lahan pada saat perjanjian a quo berakhir. Sehingga pada saat penyerahan aktiva BOT kepada pemilik lahan pada saat berakhirnya perjanjian a quo terdapat pengalihan hak dari Pemohon Banding kepada pemilik

lahan dan memenuhi penyerahan hak atas BKP sebagaimana diatur dalam Pasal 1A ayat (1) huruf a UU PPN;

bahwa penyerahan aktiva BOT dari Pemohon Banding kepada pemilik lahan pada saat berakhimya perjanjian bangun guna serah terutang PPN sesuai ketentuan Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN;

bahwa berdasarkan ketentuan peraturan perpajakan dan penelitian atas dokumen dari Pemohon Banding, Tim Peneliti (Terbanding) mengusulkan untuk menolak permohonan Pemohon Banding dan mempertahankan koreksi a quo sebesar Rp66.708.760,00;

Menurut Pemohon Banding bahwa Pemohon Banding tidak setuju dan mengajukan banding terhadap koreksi atas DPP Penyerahan Barang dan Jasa yang dilakukan oleh Terbanding atas Masa Pajak Januari 2021 sebesar Rp66.708.760,00 dengan alasan dan penjelasan sebagai berikut:

bahwa berdasarkan koreksi atas DPP Penyerahan Barang dan Jasa yang PPN-nya harus dipungut sendiri yang timbul dari konsekuensi berakhirnya perjanjian Build Operate Transfer (“BOT”), Pemohon Banding mengambil tiga perspektif yang kedudukannya sejajar satu sama lain dalam argumentasinya serta terdapat putusan Pengadilan Pajak atas sengketa serupa pada tahun pajak sebelumnya, yaitu:

1. Dari Perspektif UU PPN, Dasar Hukum Yang Digunakan Terbanding Dalam Melakukan Koreksi Tidak Tepat Dan Menimbulkan Ketidakpastian Hukum;

2. Dari Perspektif Komersial, Berdasarkan Perjanjian Antara Pemohon Banding Dan Pemilik Tanah, Pengalihan Gedung/Bangunan BOT Tidak Disertai Kompensasi Apapun, Sehingga Meskipun Terbanding Berpendapat Bahwa Telah Terjadi Penyerahan, Maka DPP Yang Berlaku Adalah NIHIL;

3. Dari Perspektif PP-34/2017, Pengalihan Gedung/Bangunan BOT Dari Pemohon Banding Kepada Pemilik Tanah Merupakan Penghasilan Bagi Pemilik Tanah;

bahwa penjelasan Pemohon Banding secara terperinci dan dokumen-dokumen pendukungnya adalah sebagai berikut:

Dari Perspektif UU PPN, Dasar Hukum Yang Digunakan Terbanding Dalam Melakukan Koreksi Tidak Tepat Dan Menimbulkan Ketidakpastian Hukum

bahwa pengalihan bangunan BOT dari Pemohon Banding kepada Pemilik Tanah bukan merupakan penyerahan yang dilakukan dalam rangka kegiatan usaha sehingga dasar hukum Terbanding menggunakan Pasal 4 ayat (1) UU PPN adalah tidak tepat;

bahwa berdasarkan Risalah Pembahasan dan Surat Pemberitahuan Untuk Hadir (SPUH), Terbanding menyatakan bahwa penyerahan aktiva BOT dari Pemohon Banding kepada Pemilik Tanah pada saat berakhirnya perjanjian BOT (Bangun Guna Serah) terutang PPN sesuai ketentuan Pasal 4 ayat (1) UU PPN;

bahwa berdasarkan pada ketentuan yang diatur dalam Pasal 4 ayat (1) UU PPN dijelaskan sebagai berikut:

“(1) Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas:

a. Penyerahan Barang Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha;

b. ....”

bahwa penjelasan lebih lanjut diatur dalam Memori Penjelasan Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN sebagai berikut:

“Pengusaha yang melakukan kegiatan penyerahan Barang Kena Pajak meliputi baik pengusaha yang telah dikukuhkan menjadi Pengusaha Kena Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3A ayat (1) maupun Pengusaha yang seharusnya dikukuhkan menjadi Pengusaha Kena Pajak, tetapi belum dikukuhkan;

Penyerahan barang yang dikenai pajak harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut :

a. barang berwujud yang diserahkan merupakan Barang Kena Pajak;

b. barang tidak berwujud yang diserahkan merupakan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud;

c. penyerahan dilakukan di dalam Daerah Pabean; dan

d. penyerahan dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaannya.” bahwa sehubungan dengan ketentuan di atas, Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN telah mengamanatkan bahwa terdapat syarat-syarat yang harus dipenuhi secara akumulasi atas penyerahan barang yang dikenai PPN yang salah satunya adalah penyerahan tersebut harus dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaan;

bahwa sebagaimana dimuat dalam Pasal 3 Anggaran Dasar pada Akta Notaris mengenai Pernyataan Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa No. 165 tanggal 31 Mei 2019, dijelaskan bahwa Pemohon Banding bergerak di bidang usaha supermarket dan bentuk usaha retail khusus lainnya (seperti apotek, toko obat, kesehatan dan kecantikan, perabot rumah tangga dan lain-lain) serta menjalankan usaha dalam bidang ritel dan lain-lain. Pemohon Banding tidak melakukan kegiatan usaha jual beli bangunan dan juga bukan merupakan Perusahaan yang bergerak dalam bidang usaha developer maupun real estat. Hal ini juga sejalan dengan Klasifikasi Lapangan Usaha (KLU) yang telah dilaporkan oleh Pemohon Banding dalam SPT PPh Badan Tahun 2021 dengan nomor KLU 47111 atau Perusahaan yang bergerak di sektor Perdagangan Eceran berbagai macam barang. Sedangkan, dalam proses Pemeriksaan atas SPT PPh Badan Tahun 2021, dari Terbanding tidak pernah membantah ataupun mempermasalahkan kategori KLU tersebut. Sehingga pada dasarnya Terbanding juga telah setuju dengan KLU atau penjelasan kegiatan usaha dari Pemohon Banding tersebut;

bahwa lebih lanjut, dalam pembukuan dan Audit Report Pemohon Banding, atas bangunan BOT tersebut dibukukan dalam daftar Fixed Assets bukan persediaan/inventory. Hal ini tentunya memperjelas bahwa pengalihan bangunan BOT tersebut bukan dalam rangka kegiatan usaha Pemohon Banding sebagaimana disyaratkan secara akumulatif dalam memori penjelasan Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN;

bahwa dengan demikian, penyerahan aktiva bangunan/gedung BOT tersebut bukan merupakan penyerahan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaan Pemohon Banding. Namun, justru ini merupakan bentuk konsekuensi dari perjanjian BOT antara Pemohon Banding dan Pemilik Tanah, yang melibatkan Aktiva Tetap yaitu berupa bangunan (bukan persediaan);

Acuan DPP PPN Terbanding tidak berdasarkan ketentuan yang berlaku karena tidak mengacu pada harga jual atau penggantian yang dalam transaksi ini tidak ada atau NOL, melainkan mengacu pada DPP berdasarkan hasil penilaian gedung dan rekapitulasi Objek PPh Pasal 4 (2);

bahwa dalam melakukan koreksi DPP PPN atas transaksi pengalihan bangunan kepada Pemilik Tanah, Terbanding menggunakan DPP berdasarkan hasil penilaian

gedung, sedangkan apabila belum terdapat penilaian gedung maka Terbanding mempergunakan rekapitulasi obyek pemotongan objek PPh Pasal 4 ayat (2). Dengan asumsi bahwa transaksi yang menjadi sengketa harus dikarakterisasi bukan sebagai biaya sewa bagi Pemohon Banding (atau penghasilan bagi Pemilik Tanah) sebagaimana telah dibahas di atas, Pemohon Banding juga tidak setuju dengan acuan DPP PPN Terbanding tersebut;

bahwa Pasal 8A ayat (1) UU Pajak Pertambahan Nilai berbunyi sebagai berikut: “Pajak Pertambahan Nilai yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 dengan Dasar Pengenaan Pajak yang meliputi Harga Jual, Penggantian, Nilai Impor, Nilai Ekspor, atau nilai lain;

bahwa ketentuan tersebut sesuai dengan definisi DPP menurut Pasal 1 angka 17 UU PPN yang berbunyi sebagai berikut:

“Dasar Pengenaan Pajak adalah jumlah Harga Jual, Penggantian, Nilai Impor, Nilai Ekspor, atau nilai lain yang dipakai sebagai dasar untuk menghitung pajak yang terutang.”

bahwa mengingat transaksi bangunan tersebut bukan merupakan pembelian impor, eskpor ataupun transaksi yang diatur secara khusus dengan Nilai Lain yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, maka acuan DPP yang seharusnya adalah Harga Jual. Adapun Angka 18 Pasal 1 UU PPN mendefinisikan Harga Jual sebagai berikut:

“Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang-Undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.”

bahwa kemudian pada Pasal 2 UU PPN dan Memori Penjelasannya, juga diatur bahwa Harga Pasar Wajar (yang merepresentasikan harga yang seharusnya diminta) berlaku apabila terdapat hubungan istimewa antara pihak yang bertransaksi, dengan bunyi sebagai berikut:

“Dalam hal Harga Jual atau Penggantian dipengaruhi oleh hubungan istimewa, maka Harga Jual atau Penggantian dihitung atas dasar harga pasar wajar pada saat penyerahan Barang Kena Pajak atau Jasa Kena Pajak itu dilakukan.”

Memori Penjelasan:

Pengaruh hubungan istimewa seperti dimaksud dalam Undang-undang ini ialah adanya kemungkinan harga yang ditekan lebih rendah dari harga pasar. Dalam hal ini, Direktur Jenderal Pajak mempunyai kewenangan melakukan penyesuaian Harga Jual atau Penggantian yang menjadi Dasar Pengenaan Pajak dengan harga pasar yang wajar yang berlaku di pasaran bebas;

bahwa berdasarkan kutipan-kutipan pasal di atas, suatu DPP PPN atas penyerahan BKP di dalam negeri seyogianya ditentukan hanya berdasarkan satu diantara dua acuan sebagai berikut:

1. Nilai berupa uang atau biaya yang diminta oleh Penjual (yang sebenarnya); atau

2. Harga pasar wajar apabila pihak yang bertransaksi memiliki hubungan istimewa (yang seharusnya);

bahwa transaksi pengalihan bangunan BOT dilakukan oleh Pemohon Banding kepada Pemilik Tanah yang tidak memiliki hubungan istimewa, maka seharusnya Terbanding tidak merujuk pada definisi ‘yang seharusnya’, melainkan yang sebenarnya yaitu nol atau tanpa kompensasi;

bahwa selain itu, berdasarkan Risalah Pembahasannya, dijelaskan bahwa Terbanding mengacu kepada DPP PPN berdasarkan penilaian gedung dan rekapitulasi Objek PPh Pasal 4 ayat (2). Maka sekali lagi, mempertimbangkan UU PPN yang berlaku, Pemohon Banding memandang bahwa tidak ada landasan hukum bagi Terbanding untuk menerapkan DPP berdasarkan penilaian gedung dan rekapitulasi Objek PPh Pasal 4 ayat (2) atas pengalihan Bangunan BOT tersebut karena dalam konteks penyerahan antara pihak independen, UU PPN hanya memberi mandat untuk menerapkan nilai berupa uang atau biaya yang sebenarnya diminta oleh Penjual yang dalam hal ini adalah tidak ada, atau nol. Dengan demikian, koreksi Terbanding atas DPP PPN pengalihan Bangunan BOT tersebut tidak berdasarkan UU PPN yang berlaku dan seharusnya tidak dapat dipertahankan; Dari Perspektif Komersial, Berdasarkan Perjanjian Antara Pemohon Banding Dan Pemilik Tanah, Pengalihan Gedung/Bangunan BOT Tidak Disertai Kompensasi Apapun, Sehingga Meskipun Terbanding Berpendapat Bahwa Telah Terjadi Penyerahan, Maka DPP Yang Berlaku Adalah NIHIL;

bahwa dari sudut pandang komersial, Pemohon Banding dapat membuktikan bahwa pengalihan Bangunan BOT kepada Pemilik Tanah tidak seharusnya memicu terutangnya PPN karena Perjanjian yang berlaku, serta pembukuan Pemohon Banding, sudah sangat jelas memperlihatkan fakta bahwa penyerahannya tidak dikompensasi dengan suatu Harga Jual apapun;

bahwa penafsiran Terbanding jelas berbeda dengan fakta yang ada, dimana Pemohon Banding dan Pemilik Tanah sepakat bahwa tidak terdapat kompensasi ataupun ganti rugi yang diberikan oleh Pemilik Tanah kepada Pemohon Banding atas pengalihan bangunan BOT tersebut;

bahwa berdasarkan penjelasan Surat Pemberitahuan Untuk Hadir (“SPUH”) pada proses keberatan, Terbanding menyebutkan bahwa sesuai dengan Berita Acara Serah Terima (BAST) pada bulan Januari 2021 terdapat penyerahan bangunan beserta fasilitas-fasiliasnya kepada pemilik tanah (landlord), dengan nilai sebesar Rp66.708.760,00. Sedangkan berdasarkan fakta BAST yang Pemohon Banding miliki, tidak terdapat keterangan mengenai nilai maupun nominal penyerahan sama sekali. Dengan demikian, pernyataan Terbanding dalam SPUH-nya merupakan pernyataan yang tidak tepat dan bertentangan dengan fakta dokumentasi yang ada; bahwa kemudian, Pemohon Banding tidak pernah menerima kompensasi atau ganti kerugian dalam bentuk apapun dari Pemilik Tanah sehubungan dengan pengembalian Tanah maupun Pengalihan Bangunan. Hal ini didukung dengan klausal perjanjian BOT mengenai pengalihan bangunan sebagai berikut:

G. Dalam waktu 4 jempel) meinggi. selelah ——————- iherakhiraya jangka waktu Perjanjian, Pihax pertane akar meresuna penteabaliar Tanah ———

Poris din pencalinar Gedang yang cibaneun ..— lsesual Cengen Pesal 2 di atas dalam scuduar konessi asa adanya dan dalar kessaan halk, — ibebas deri segala bebanftuntutar dari pihak menapurn Langa mangqanti atau monbayer gentli rugi kepasa Pihas Kedua, ————-.

bahwa kutipan di atas adalah contoh klausal perjanjian BOT dari salah satu perjanjian yang ada. Bahwa dalam semua Perjanjian tersebut, terdapat klausul yang mengatur bahwa tidak ada kompensasi atau ganti rugi apapun dari Pemilik Tanah

kepada Pemohon Banding atas pengalihan bangunan BOT. Dengan demikian, cukup jelas bahwa secara legal dan komersial, pengalihan Bangunan BOT tersebut tidak seharusnya diinterpretasikan membawa suatu jenis penggantian/kompensasi ataupun Harga Jual apapun;

bahwa Pemohon Banding berharap agar Terbanding dapat menghormati klausul Perjanjian di atas dan tidak menetapkan sendiri jumlah DPP atau Harga Jual Pemohon Banding dengan menggunakan DPP berdasarkan hasil penilaian gedung dan rekapitulasi objek pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) karena fakta komersial dari transaksi ini cukup jelas bahwa Pemohon Banding tidak menerima kompensasi apapun dari Pemilik Tanah atas pengalihan bangunan kepada Pemilik Tanah. Sehingga meskipun terdapat objek PPN dari transaksi ini, DPP PPN yang menjadi acuan adalah NOL;

bahwa Perjanjian BOT telah disepakati oleh kedua belah pihak yang independen dan memenuhi syarat sahnya perjanjian sesuai ketentuan Pasal 1320 dan 1338 KUH Perdata sebagai berikut:

Pasal 1320 KUH Perdata:

“Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat:

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

3. Suatu hal tertentu;

4. Suatu sebab yang halal;”

Pasal 1338 KUH Pedata:

“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya;

Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alsan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu;

Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.” bahwa dengan demikian, Perjanjian tersebut mengikat kedua belah pihak sebagai undang-undang sesuai ketentuan 1338 KUH Perdata. Oleh karena itu, dalam menafsirkan perjanjian tersebut seharusnya Terbanding mengacu kepada

pengertian dari Para Pihak yang bersepakat sesuai ketentuan Pasal 1342 dan 1343 KUH Perdata adalah sebagai berikut:

“Jika kata-kata suatu persetujuan jelas, tidak diperkenankan menyimpang daripadanya dengan jalan penafsiran.” “Jika kata-kata suatu perjanjian dapat diberikan berbagai macam penafsiran, harus dipilihnya menyelidiki maksud kedua belah pihak yang membuat perjanjian itu dari pada memegang teguh arti kata-kata menurut huruf”;

bahwa mengacu pada ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata juncto Pasal 1338 KUH Perdata juncto Pasal 1342 KUH Perdata juncto Pasal 1343 KUH Perdata di atas, sudah sepatutnya diketahui oleh Terbanding bahwa Perjanjian BOT antara Pemohon Banding dengan Pemilik Tanah adalah sah dan berlaku sebagai undang- undang mengikat yang wajib dipatuhi oleh Pemohon Banding dan Pemilik Tanah. Selain hal itu, terlebih, kata-kata dalam Perjanjian BOT antara Pemohon Banding dan Pemilik Tanah sudah jelas dan tidak memberikan peluang dilakukan penafsiran makna. Selain itu, Terbanding juga telah meyakini dan menerima penjelasan dari Pemohon Banding terkait dengan klausul dalam perjanjian yang menyatakan bahwa antara Pemohon Banding dan Pemilik Tanah telah sepakat tidak terdapat kompensasi ataupun ganti rugi yang diberikan oleh Pemilik Tanah kepada Pemohon Banding atas pengalihan bangunan BOT. Oleh karena itu, Terbanding tidak seharusnya menafsirkan lain atas klausul yang telah disepakati pada perjanjian tersebut sebagaimana koreksi Terbanding yang beranggapan bahwa atas pengalihan bangunan BOT tersebut dikenakan PPN atau terdapat Harga Jual yang diterima oleh Pemohon Banding. Dengan demikian, tidak ada kompensasi atau nilai uang atas pengalihan bangunan BOT yang dapat menjadi DPP PPN bagi Pemohon Banding;

bahwa Pemohon Banding telah menerima opini mengenai interpretasi perjanjian BOT dari Konsultan Hukum Independen yang memiliki kualifikasi dalam bidang perdata. Opini tersebut menyimpulkan bahwa pengalihan bangunan BOT tidak seharusnya diinterpretasikan sebagai suatu jual-beli bangunan. Selain itu, ketiadaan kompensasi atas pengalihan tersebut juga tidak boleh ditafsirkan secara berbeda dari kesepakatan yang telah sah;

bahwa Pemohon Banding telah memberikan data/informasi mengenai fakta komersial atas pengalihan Bangunan BOT yang pada intinya menjelaskan bahwa:

1. Perjanjian BOT yang ada telah secara eksplisit menyebutkan bahwa pengalihan Bangunan BOT tidak disertai kompensasi apapun;

2. Perjanjian BOT telah sah sesuai dengan Pasal 1320 KUH Perdata dan mengikat sebagai undang-undang bagi Para Pihak sesuai ketentuan Pasal 1338 KUH Perdata; dan

3. Tidak ada arus uang masuk dari transaksi pengalihan Bangunan BOT yang dibuktikan dengan Audit Report dan SPT Tahunan PPh Badan;

bahwa selanjutnya, Pemohon Banding juga memiliki referensi legal opinion, yaitu Opini Tertulis dari Konsultan Hukum Independen yang ditandatangani oleh Dr. Julius I.D. Singara dari Firma Hukum Maramis, Purba, Santi & Singara atas sengketa Perjanjian BOT tahun pajak 2019 dan 2020. Pemohon Banding telah memperoleh klarifikasi dari pihak independen yang kredibel mengenai interpretasi atas Perjanjian BOT dan hubungan antara hak/kewajiban Para Pihak dengan kompensasi yang telah disepakati. Menurut Pemohon Banding, opini tertulis tersebut masih relevan digunakan sebagai referensi untuk pertimbangan Yang Mulia Majelis Hakim Pengadilan Pajak. Dalam hal ini, dapat Pemohon Banding sampaikan bahwa opini tertulis tersebut masih relevan digunakan karena tidak ada perbedaan secara struktural maupun substansi antara perjanjian BOT tahun 2019 dengan tahun-tahun setelahnya;

bahwa untuk memudahkan bagi Yang Mulia Majelis Hakim, Pemohon Banding mengutip butir-butir pendapat opini tertulis dari Konsultan Hukum Independen tersebut mengenai transaksi pengalihan Bangunan BOT sebagai berikut:

“Berdasarkan peraturan perundang-undangan tersebut, kami dapat menyimpulkan bahwa Perjanjian BGS merupakan suatu bentuk perjanjian campuran yang terdiri dari perjanjian sewa-menyewa yang diikuti dengan janji untuk menyerahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya kepada pemegang hak atas tanah tanpa adanya kompensasi dari pemegang hak atas tanah atas penyerahan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya tersebut;

Berdasarkan Perjanjian Bangun Guna Serah (BOT) yang ada, kami memahami bahwa Para Pihak yang bersepakat telah mengalokasikan kompensasi atas masing- masing kewajiban dalam perjanjian campuran tersebut, sebagai berikut:

1. Pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada Investor untuk memanfaatkan tanahnya (termasuk untuk membangun dan mengoperasikan bangunan di atasnya) selama jangka waktu tertentu, dengan mengenakan kompensasi tahunan/biaya sewa;

2. pada akhir jangka waktu pelaksanaan Perjanjian BGS, Investor menyerahkan kembali tanah beserta bangunan dan/ atau sarana berikut fasilitasnya kepada pemegang hak atas tanah, tanpa adanya kompensasi apapun;

Ketiadaan kompensasi dalam bentuk apapun terhadap penyerahan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya tersebut ketika Perjanjian BGS berakhir merupakan konsekuensi logis dari intensi diadakannya Perjanjian BGS oleh pemegang hak atas tanah dengan Investor tersebut. Dengan tidak adanya pembayaran kompensasi apapun dari pemegang hak atas tanah, maka penyerahan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya tersebut dari Investor kepada pemegang hak atas tanah tidak termasuk dalam transaksi jual-beli bangunan; Dalam hal suatu perjanjian campuran telah mendefinisikan hubungan antara hak dan kewajiban antar Para Pihak yang bersepakat (seperti yang telah dibahas dalam Butir 14 di atas), maka pihak lain tidak diperkenankan untuk menafsirkan hubungan tersebut secara berbeda.” bahwa dengan referensi-referensi peraturan/ ketentuan, serta kesimpulan pada Opini tersebut, Pemohon Banding menyimpulkan bahwa Perjanjian BOT merupakan suatu perjanjian campuran yang mengandung tiga elemen transaksi terpisah, yaitu: (i) sewa / penggunaan tanah milik Pemilik Tanah, (ii) pendirian dan pengoperasian bangunan, dan (iii) pengalihan bangunan kepada Pemilik Tanah saat periode BOT berakhir. Kompensasi/ nilai dari masing-masing transaksi dalam perjanjian tersebut telah ditentukan oleh Para Pihak, yang pada intinya disepakati bahwa transaksi (i) dan (ii) akan dikompensasi secara tetap / tahunan, sementara transaksi (iii) hanya pengembalian bangunan dan tidak diberikan kompensasi. Dengan demikian, cukup jelas bahwa ketiga elemen transaksi tersebut harus dilihat secara terpisah dan Terbanding tidak seharusnya menetapkan kembali

“nilai/kompensasi” atas transaksi ke-(iii) tersebut karena bertentangan dengan kesepakatan Para Pihak;

bahwa selain itu, pengalihan Bangunan BOT ini juga tidak termasuk dalam transaksi jual-beli bangunan, semata-mata hanya konsekuensi logis dari maksud diadakannya perjanjian BOT antara Pemohon Banding dengan Pemilik Tanah. Dokumen terkait pengalihan bangunan BOT inipun hanya berdasarkan perjanjian BOT antara keduabelah pihak, tidak ada dokumen lainnya yang menyatakan bahwa pengalihan bangunan BOT merupakan transaksi jual-beli bangunan. Bahwa Pemohon Banding merupakan Perusahaan Terbuka yang dituntut untuk selalu memberikan kualitas kinerja dan pelayanan yang baik, serta menerapkan pelaporan dan tata kelola Perusahaan yang baik sehingga tidak mungkin membuat transaksi yang mengada-ada;

bahwa transaksi pengalihan Bangunan BOT dilakukan oleh Pemohon Banding kepada Pemilik Tanah yang tidak memiliki hubungan istimewa. Mengingat tidak ada kompensasi yang diminta oleh Pemohon Banding sesuai dengan perjanjian BOT, maka dalam kasus ini, tidak ada Harga Jual / nilai pengalihan yang dapat menjadi “kompensasi” bagi Pemohon banding dan oleh karena itu, tidak ada DPP PPN yang menjadi objek dalam transaksi ini;

Dari Perspektif PP-34/2017, Pengalihan Gedung/Bangunan BOT Dari Pemohon Banding Kepada Pemilik Tanah Merupakan Penghasilan Bagi Pemilik Tanah; bahwa Pemohon Banding mengikat perjanjian dengan Pemilik Tanah (“Land Lord / LL”) terkait sewa menyewa, membangun, mengoperasikan dan mengalihkan atau lebih dikenal dengan istilah Bangun Guna Serah / Build, Operate, Transfer (selanjutnya disebut sebagai “perjanjian BOT”). Dalam perjanjian BOT tersebut, disebutkan bahwa pada saat berakhirnya jangka waktu perjanjian, Pemohon Banding selaku investor akan mengalihkan bangunan kepada Pemilik Tanah; bahwa pada dasarnya, perjanjian BOT tersebut dilaksanakan dalam 3 (tiga) tahap, yaitu:

(1) Persewaan tanah milik Pemilik Tanah;

(2) Pembangunan dan Pengoperasian Bangunan oleh Pemohon Banding, dan (3) Pengalihan Bangunan kepada Pemilik Tanah;

bahwa pada saat tahap (1) dan (2) selama masa persewaan, Pemohon Banding telah membayar kompensasi sewa kepada Pemilik Tanah. Sedangkan untuk pengalihan bangunan atau tahap ke-(3), Pemilik Tanah tidak memiliki kewajiban untuk memberikan ganti rugi atau kompensasi lainnya dalam bentuk apapun kepada Pemohon Banding. Dengan demikian, karena tidak ada kompensasi/penggantian uang yang diterima oleh Pemohon Banding dari Pemilik Tanah maka tidak ada suatu Harga Jual yang diakui oleh Pemohon Banding, sesuai dengan perjanjan yang berlaku antara Pemohon Banding dan Pemilik Tanah;

bahwa kemudian disebutkan pada Pasal 1 ayat (3) Peraturan Pemerintah No 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan (“PP-34/2017”) bahwa,

Pasal 1 ayat (3) “Bangun Guna Serah adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan Bangunan selama masa perjanjian dan mengalihkan kepemilikan Bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah investor mengoperasikan Bangunan tersebut atau sebelum investor mengoperasikannya.”

Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) “(1) Atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau Bangunan baik sebagian maupun seluruh Bangunan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final;

(2) Penghasilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) termasuk penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan pemegang hak atas tanah dari Investor terkait dengan pelaksanaan perjanjian Bangun Guna Serah, meliputi:

a. penghasilan atas pembayaran berkala selama masa perjanjian Bangun Guna Serah;

b. penghasilan dalam bentuk Bangunan yang diserahkan sebelum perjanjian Bangun Guna Serah berakhir;

c. penghasilan dalam bentuk Bangunan yang diserahkan atau seharusnya diserahkan pada saat perjanjian Bangun Guna Serah berakhir; dan/atau

d. penghasilan lain terkait perjanjian Bangun Guna Serah, termasuk pembayaran terkait bagi hasil penggunaan Bangunan dan denda perjanjian Bangun Guna Serah.”

Pasal 3 ayat (1) “Atas penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) yang diterima atau diperoleh dari Penyewa yang bertindak atau ditunjuk sebagai Pemotong Pajak Penghasilan, wajib dipotong Pajak Penghasilan oleh Penyewa.” bahwa dari kutipan-kutipan peraturan di atas, cukup jelas bahwa sebenarnya hakekat pengalihan bangunan dari Pemohon Banding kepada Pemilik Tanah merupakan penghasilan bagi Pemilik Tanah atas lahan yang digunakan oleh Pemohon Banding (bukan merupakan penghasilan bagi Pemohon Banding); bahwa Pemohon Banding memahami bahwa argumentasi di atas mengambil sudut pandang PPh. Namun perlakuan perpajakan seharusnya konsisten satu sama lain. Oleh karena itu, dengan mempertimbangkan perspektif PP-34/2017 atas transaksi BOT, sudah seyogianya atas pengalihan bangunan sebelum dan/atau pada saat perjanjian BOT berakhir merupakan penghasilan sewa bagi Pemilik Tanah. Oleh karena itu, Pemohon Banding menyampaikan bahwa dalam perspektif PP-34/2017, pengalihan atas bangunan tersebut merupakan penghasilan sewa bagi Pemilik Tanah, maka sebaliknya bagi Pemohon Banding merupakan biaya sewa;

bahwa lebih lanjut, tanpa mengurangi rasa hormat Pemohon Banding terhadap independensi Majelis Hakim Pengadilan Pajak, berdasarkan Putusan Pengadilan Pajak Nomor PUT-006918.16/2023/PP/M.XVA yang merupakan hasil dari Banding Pajak yang diajukan oleh Pemohon Banding untuk tahun pajak 2019 dan 2020 untuk sengketa yang serupa, dijelaskan bahwa Majelis Hakim dalam putusan tersebut setuju bahwa perlakuan transaksi yang menjadi sengketa harus selaras dengan PP- 34/2017, sehingga pengalihan bangunan BOT kepada Pemilik Tanah adalah merupakan penghasilan sewa atas tanah dan/atau bangunan bagi Pemilik Tanah; bahwa dalam Putusan Pengadilan Pajak tersebut menjelaskan bahwa berdasarkan pertimbangan atas seluruh penjelasan dan bukti yang disampaikan oleh Pemohon Banding selama persidangan, Majelis Hakim berkesimpulan bahwa koreksi Terbanding atas Dasar Pengenaan Pajak (DPP) Penyerahan yang PPN-nya Harus Dipungut Sendiri adalah tidak tepat dan tidak sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan perpajakan sehingga tidak dapat dipertahankan. Oleh karena itu, Pemohon Banding berpendapat bahwa putusan PP tersebut dapat membetulkan perlakuan Terbanding pada tahun pajak 2021 ini;

bahwa berdasarkan penjelasan dan bukti-bukti yang Pemohon Banding sampaikan di atas, koreksi Terbanding atas DPP Penyerahan Barang dan Jasa Masa Pajak Januari 2021 sebesar Rp66.708.760,00 tidak konsisten dengan fakta yang ada dan tidak sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, sehingga seharusnya tidak dapat dipertahankan;

Kesimpulan dan Usul Pemohon Banding bahwa berdasarkan penjelasan dan uraian di atas, Pemohon Banding menyimpulkan bahwa:

1. Surat Banding telah memenuhi seluruh ketentuan formal pengajuan banding sebagaimana diatur dalam Pasal 27 UU KUP serta Pasal 35, 36, dan 37 UU Pengadilan Pajak;

2. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor: KEP-00454/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 adalah tidak benar dan tidak sesuai dengan ketentuan perundang-undangan perpajakan yang berlaku;

bahwa selanjutnya, Pemohon Banding mengusulkan kepada Majelis Hakim Pengadilan Pajak yang Terhormat agar:

1. Menyatakan bahwa banding yang diajukan Pemohon Banding dapat diterima karena telah memenuhi seluruh ketentuan formal;

2. Mengabulkan seluruhnya banding yang diajukan Pemohon Banding atas Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor: KEP-00454/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024

3. Membatalkan seluruhnya koreksi terhadap DPP Penyerahan Barang dan Jasa sebesar Rp66.708.760,00 karena koreksi yang dilakukan Terbanding tidak berdasar dan tidak sesuai dengan peraturan perpajakan yang berlaku;

4. Menetapkan kembali ketetapan Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa PT. DFI Retail Nusantara Tbk. (d.h. PT. Hero Supermarket Tbk.) untuk Masa Pajak Januari 2021 menjadi sebesar NIHIL dengan perincian sebagai berikut:

= Kore veug

.. Memories - - .

TEED ai Purse Send-p Sibara tan

Me ber ete =e se

., med ised

. Ten em TT anal “.. HA Fl TA Do AA - -

MEN MN GAN LAI

= | women STM teng meng gerne diese es Thad SS

Menimbang bahwa Terbanding dalam Surat Uraian Banding Nomor S-58/SUB/WPJ.19/2025 tanggal 6 Maret 2025, pada pokoknya mengemukakan hal- hal sebagai berikut:

Penelitian Persyaratan Formal

Persyaratan Formal bahwa berdasarkan penelitian surat banding Pemohon Banding Nomor 005/01/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 14 Januari 2025 yang diterima di Pengadilan Pajak tanggal 19 Januari 2024 diketahui hal-hal sebagai berikut:

Kesimpulan Pemenuhan Persyaratan Formal bahwa berdasarkan penelitian sementara dan sesuai dengan data yang ada sebagaimana diuraikan di atas, maka permohonan Banding Pemohon Banding memenuhi ketentuan formal sebagaimana diatur dalam Pasal 27 dan Pasal 32 Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang- Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang- Undang, Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2) dan Pasal 36 ayat (1), ayat (2), ayat (3) dan ayat (4) serta Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak;

Uraian Mengenai Ketetapan Semula, Keberatan dan Keputusan atas Keberatan bahwa Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Nomor 00380/207/21/092/23 tanggal 25 Oktober 2023 Masa Pajak Januari 2021 diterbitkan berdasarkan Laporan Pemeriksaan Pajak Nomor: LAP- 203/RIK.SIS/KPP.1902/2023 tanggal 24 Oktober 2023, dengan perhitungan sebagai berikut:

AT at Rac an Kenari .

Jr 21 Casa! a ee aa E

On Sg IS,

Sf Im Tam mna Inang gas ee mb oo

zo Tanto: : :

Se Termes IIMS cme a crop aes: SPSE PCR ULE RE I San

Blo Sapa 1 Sr Sa SN Ba Kn an

ML Sar maa TM micas agar 1 1 :

25 See mma Tatan im resgeeees coh : : :

NI Lae on ririn FE iri Far ST Fri fil Si

To Am Tan me Tang cee ses La ang SIN TT LEER ITE EP ET MS ITE

Ian Insan See mma os ian FER ES PIG TES LS 15 SE “li

TA an 3S Tense 55 Tom So LL mna

Sayan Senada 1S cee les) Dene Tagana Sm lcs ase

Sees. ree Se Fam ocmpeee na Dac:

San naa ang Tem mes ee a ae Dave Tom nah

Doimyer cbse Somes ore, SS foe tom fesse fF

Simmi na erat et Dares Seca:

plo Senapan SS ces. Lg lm a oer Lag 1 :

tbo Secscees 5 see La. Tan cece ta 1 :

i es Tya one Tang z 1 :

rR ocsyeeelecceges Dec: T 1 :

2 Sae meme ang Tn meg ome ee Dav Tom : : :

ecu. lI mitkan: : :

2 Setara ose; SEA cose messes gina mee : : :

tom Mata Penta

DE era an Tai Sais: : : :

II Las rose. i lee. time cde. Imut mu : : :

fe. 6t ana SEN Lg Za aa i tmn pn ten Dgn IE nan Tr POS ES 1 POETS ES POET ES ¢ a Tom OE

To That

Dt FN weegdseio Dow Lam Ina case : : :

Te ce Ase sve cece Lha FE SEL FET FE EEL ii FST FEES 252 Et

BE DUS sacs seen oe: : :

Ts Deve ara KE sees: : : :

Ff mar: : :

A i FE Si iil RE EE+ 22+ iri FE AS

Do mina

Doa Be antik tier” FE SE GEL SE SEL sis Gir FEE

Boa mr ar SEM eer ie se ms PN an SE Ti Sa ae ee ena

S leoviseesshec.s ms osm Sah s ROGUE IT sFOGCEEIT sFORUEET

Do Think see on Pa Ni Int 2 : : :

Porn PN an SE ET Sa

LSN je come: TE : PII ETE :

Sa socom

Tom cme Cb Lo = : :

2 Ega tame EA z bed MAA :

= oceesee cme Ul Fe z : :

Bo eter Ft z: :

Fo Ega cms RO OS 3 Sman iF S54 1 1 :

Loan Sa 1 FICE OE :

bahwa atas ketetapan tersebut, Pemohon Banding mengajukan Keberatan dengan surat Nomor: 003/01/Hero/Tax-Dept/2024 tanggal 23 Januari 2024, yang diterima KPP Wajib Pajak Besar Dua berdasarkan LPAD Nomor: FORM- 05000370/BPS/KPP.190203/2024 tanggal 24 Januari 2024;

bahwa atas surat keberatan pemohon banding telah diterbitkan Surat Keputusan Terbanding Nomor KEP-00454/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 dengan perhitungan sebagai berikut:

Analisa Pokok Sengketa bahwa setelah membaca surat banding, mempelajari Laporan Penelitian Keberatan, berkas surat-menyurat yang berlangsung selama proses penyelesaian keberatan, surat keberatan pemohon banding, dengan ini disampaikan analisa pokok sengketa atas surat banding dari pemohon banding sebagai berikut:

Pokok Sengketa :

Koreksi atas DPP Penyerahan Barang dan Jasa sebesar Rp66.708.760,00 Menurut Terbanding

Dasar Hukum

Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang- Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang- Undang mengatur antara lain:

Pasal 1 angka 25 “Pemeriksaan adalah serangkaian kegiatan menghimpun dan mengolah data, keterangan, dan/atau bukti yang dilaksanakan secara objektif dan profesional berdasarkan suatu standar pemeriksaan untuk menguji kepatuhan pemenuhan kewajiban perpajakan dan/atau untuk tujuan lain dalam rangka melaksanakan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan”;

Pasal 12 ayat (3)

Apabila Direktur Jenderal Pajak mendapatkan bukti jumlah pajak yang terutang menurut Surat Pemberitahuan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak benar, Direktur Jenderal Pajak menetapkan jumlah pajak yang terutang”;

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah

terakhir dengan Undang-Undang 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang antara lain mengatur sebagai berikut:

Pasal 1 angka 2, angka 3, angka 4, angka 17, angka 18 “Dalam Undang-Undang ini yang dimaksud dengan:

2. Barang adalah barang berwujud, yang menurut sifat atau hukumnya dapat berupa barang bergerak atau barang tidak bergerak, dan barang tidak berwujud;

3. Barang Kena Pajak adalah barang yang dikenai pajak berdasarkan Undang- Undang ini;

4. Penyerahan Barang Kena Pajak adalah setiap kegiatan penyerahan Barang Kena Pajak;

17. Dasar Pengenaan Pajak adalah jumlah Harga Jual, Penggantian, Nilai Impor, Nilai Ekspor, atau nilai lain yang dipakai sebagai dasar untuk menghitung pajak yang terutang

18. Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang-Undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak”;

Pasal 1A ayat (1) “Yang termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena Pajak adalah :

a. penyerahan hak atas Barang Kena Pajak karena suatu perjanjian;

b. Pengalihan Barang Kena Pajak karena suatu perjanjian sewa beli dan/atau perjanjian sewa guna usaha (leasing);

c. Penyerahkan Barang Kena Pajak kepada pedagang perantara atau melalui juru lelang;

d. Pemakaian sendiri dan/atau pemberian Cuma-Cuma atas Barang Kena Pajak;

e. Barang Kena Pajak berupa persediaan dan/atau aktiva yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan, yang masih tersisa pada saat pembubaran perusahaan;

f. Penyerahan Barang Kena Pajak dari pusat ke cabang atau sebaliknya dan/atau penyerahan Barang Kena Pajak antar cabang;

g. Penyerahan Barang Kena Pajak secara konsinyasi; dan

h. Penyerahan Barang Kena Pajak oleh Pengusaha Kena Pajak dalam rangka perjanjian pembiyaan yang dilakukan berdasarkan prinsip syariah, yang penyerahannya dianggap langsung dari Pengusaha Kena Pajak kepada pihak yang membutuhkan Barang Kena Pajak.”

Penjelasan Pasal 1A ayat (1)

Huruf a “Yang dimaksud dengan perjanjian meliputi jual beli, tukar menukar, jual beli dengan angsuran, atau perjanjian lain yang menyebabkan penyerahan hak atas barang”; Pasal 1A ayat (2) “Yang tidak termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena Pajak adalah:

a. Penyerahan Barang Kena Pajak kepada makelar sebagaimana dimaksud dalam Kitab Undang-Undang Hukum Dagang;

b. Penyerahan Barang Kena Pajak untuk jaminan utang-piutang;

c. Penyerahan Barang Kena Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf f dalam hal Pengusaha Kena Pajak melakukan pemusatan tempat pajak terutang;

d. Pengalihan Barang Kena Pajak dalam rangka penggabungan, peleburan, pemekaran, pemecahan, dan pengambilalihan usaha dengan syarat pihak yang melakukan pengalihan dan yang menerima pengalihan adalah Pengusaha Kena Pajak;dan e. Barang Kena Pajak berupa aktiva yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan, yang masih tersisa pada saat pembubaran perusahaan, dan yang Pajak Masukan atas perolehannya tidak dapat dikreditkan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (8) huruf b dan huruf c”;

Pasal 4 ayat (1) huruf a “Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas:

a. penyerahan Barang Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh pengusaha”;

Pasal 4A ayat (2) “Jenis barang yang tidak dikenai Pajak Pertambahan Nilai adalah barang tertentu dalam kelompok barang sebagai berikut :

a. Barang hasil pertambangan atau hasil pengeboran yang diambil langsung dari sumbernya;

b. Barang kebutuhan pokok yang sangat dibutuhkan oleh rakyat banyak;

c. Makanan dan minuman yang disajukan di hotel, restoran, rumah makan, warung, dan sejenisnya, meliputi makanan dan minuman baik yang dikonsumsi di tempat maupun tidak, termasuk makanan dan minuman yang diserahkan oleh usaha jasa boga atau katering; dan d. Uang, emas batangan dan surat berharga”;

Pasal 8A ayat (1) “Pajak Pertambahan Nilai yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 dengan Dasar Pengenaan Pajak yang meliputi Harga Jual, Penggantian, Nilai Impor, Nilai Ekspor, atau nilai lain;

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2012 tentang Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 tentang Perubahan Ketiga atas Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 9 tahun 2021 tentang Perlakuan Perpajakan Untuk Mendukung Kemudahan Berusaha

Pasal 17 ayat (3) huruf b “Penyerahan Barang Kena Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a untuk penyerahan Barang Kena Pajak Berwujud yang menurut sifat atau hukumnya berupa barang tidak bergerak, terjadi pada saat penyerahan hak untuk menggunakan atau menguasai Barang Kena Pajak Berwujud tersebut, secara hukum atau secara nyata, kepada pihak pembeli;”

Data dan Fakta bahwaberdasarkanLaporanHasilPemeriksaannomorLAP- 00203/RIKSIS/KPP.1902/2023 tanggal 24 Oktober 2023 atas tahun pajak 2021 terdapat koreksi obyek PPN sebesar Rp224.325.910.980,00 atas penyerahan aktiva tetap kepada pemilik lahan atau land lord pada saat berakhirnya perjanjian sewa- menyewa, membangun, mengoperasikan dan mengalihkan tanah dan bangunan; bahwa rincian aktiva tetap yang penyerahannya menjadi koreksi a quo pada tahun 2021 adalah sebagai berikut:

BAST Pont an Ne Laporan S21 ani

DA Ga reencactoie Braden | Pa BAR TU

SELAI tant bestia Serenjaje: BUANA SAT YEN ARA PAI

4 Qe AT (pap Penjara Pagar Alam Lengan an Way BIAN WN RELA ira : .

3) G4 FAL (Gardner Surabaya HAS AL 28 Lg aa Pa

DAA (rara Faber Sani Lena EA | , Ie an an MA .

wt SH AWD rand) espe Banjar aes buk Dah: Puig AAT OWED OD Qa ee ATS EX ee te] UB ML GIANT PRSTRA ROGOR TAMAR YASMIN] 3GIB/7091 36. 767.000 ONG angs onge ne P Op AME UK 902 la a oo Po (ean Pagnmbeas ule tard Bar alngangar SAAT eed ee DONDE LCS PAPC Fae EX TS te] 99 2021 “tant issposs Badung Sue YONG ALL DOK G00 ONDE V2.0004 DGF PIP OR/OL 33 X9

1 FO APL Gang Pangan Antasari saga AE RA 16783. AG GOA - fa | 2 SUE and Secures Bintara PANAI 4 NBA GOO Ozer ce POP PIP OM O1 33717 K1222001

CLEA ANT MPA OT) Dosa AS KRI AN PLP MPD (BATA KASN “3 LER MW] Gala Pns Hie Bgn ani Hata BSA AIA BOLAANG MRI NAN ee PIN PAPAN IP PKN ag [ce HUFL Grant Penre ss Ini vara CEG LOOP OR O00 TRAP OT OOr POM OT RL po ogah gan esness Sanji Sila sombek 0 Jasranegoan sosok ang gooasea ONDE DOF PL aes ees Penang ft OA Gb and laste Perak Chandra Siddaage PAMA WA Oo op | Tiel Csandiesresgticiuane OPTS PMT. PAN OR) ANA PISS SPELT pa Dong 2021 ft antecuress Sealei Row Serarr, Reg LAAIIL AEG. Ga OOO 2 KIOS OOP aa x22 1 beta, . SELANG MU EE] .

bahwa untuk menghitung DPP atas penyerahan yang PPN-nya harus dipungut sendiri tersebut, Terbanding menggunakan DPP berdasarkan hasil penilaian gedung, sedangkan apabila belum terdapat penilaian gedung maka Terbanding mempergunakan rekapitulasi obyek pemotongan obyek PPh Pasal 4 ayat (2); bahwa berdasarkan dokumen yang diberikan oleh Pemohon Banding, perjanjian Bangun Guna Serah terkait koreksi a quo adalah sebagai berikut:

- Giant Ekspress Bandung Suci: Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 23 tanggal 26 Juli 2001;

- Giant Pangeran Antasari Lampung: Perjanjian Sewa Menyewa, Membangun, Mengoperasikan dan Mengalihkan Nomor 41 (adendum: 036/ADD/PSM- ANTASARI/VII/2013 tgl 19/07/2013) tanggal 26 September 2012;

- Giant Ekpress Bintara: Perjanjian Sewa Menyewa, Membangun, Mengoperasikan dan Mengalihkan Nomor 08 tanggal 14 April 2010;

- Giant Ekpress Rempoa: Perjanjian Sewa Menyewa, Membangun, Mengoperasikan dan Mengalihkan Nomor 03 tanggal 02 November 2012;

- Giant Ekpress Bukit Semarang Baru: Perjanjian Sewa Menyewa, Membangun, Mengoperasikan dan Mengalihkan Nomor 27 tanggal 19 September 2013;

- Giant Ekpress Jati Warna: Perjanjian Sewa Menyewa, Membangun, Mengoperasikan dan Mengalihkan Nomor 017/PSM-JTWRN/GIANT/04-12 tanggal 23 April 2012;

- Giant Ekpress Panji Tilar Lombok: Perjanjian Sewa Menyewa, Membangun, Mengoperasikan dan Mengalihkan Nomor 32 tanggal 08 Juli 2015;

- Giant Ekstra Pondok Chandra Sidoarjo: Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 13 tanggal 01 Juni 2004;

- Giant Ekpress Cipinang: Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 18 tanggal 15 Agustus 2001;

- Giant Ekpress Syafei Road Serang: Perjanjian Sewa Menyewa, Membangun, Mengoperasikan dan Mengalihkan Nomor 11 tanggal 19 Maret 2014;

Pendapat Terbanding bahwa berdasarkan penelitian, koreksi yang dilakukan oleh Terbanding diperoleh informasi sebagai berikut:

bahwa berdasarkan pemeriksaan terhadap laporan keuangan dan bukti pendukung terdapat obyek PPN yang belum dilakukan pemungutan oleh Pemohon Banding yaitu berupa penyerahan aktiva tetap kepada pemilik tanah atau land lord pada saat berakhirnya perjanjian sewa-menyewa membangun, mengoperasikan, dan mengalihkan tanah dan bangunan;

bahwa pada Masa Pajak Januari 2021, Pemohon Banding melakukan penyerahan 2 (dua) Aktiva BOT berupa bangunan kepada pemilik lahan/land lord pada saat penutupan gerai dan berakhirnya perjanjian Bangun Guna Serah antara Pemohon Banding dengan pemilik lahan/land lord dengan total nilai aset sebesar Rp66.708.760,00 dengan rincian aktiva sebagai berikut:

kasa aa No Laporan

01-2021 | Giant Ekspress Poris Paradise | 19/01/2021] 66.708.760 Poe bahwa Terbanding menggunakan nilai hasil penilaian gedung sebagai DPP Penyerahan yang PPN-nya harus dipungut sendiri, atau menggunakan nilai rekapitulasi obyek PPh Pasal 4 ayat (2) atas pengalihan tanah dan/atau bangunan dalam hal tidak ada penilaian gedung atas aktiva terkait sebagai DPP Penyerahan yang PPN-nya harus dipungut sendiri;

bahwa terhadap alasan Pemohon Banding yang pada intinya menyatakan: Dari Perspektif UU PPN, Dasar Hukum Yang Digunakan Terbanding Dalam Melakukan Koreksi Tidak Tepat Dan Menimbulkan Ketidakpastian Hukum; bahwa dapat Terbanding jelaskan sebagai berikut:

bahwa berdasarkan Pasal 1A ayat (1) huruf a UU PPN diatur bahwa yang termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena Pajak adalah penyerahan hak atas Barang Kena Pajak karena suatu perjanjian. Selanjutnya ketentuan tersebut dijelaskan bahwa yang dimaksud perjanjian meliputi jual beli, tukar-menukar, jual beli dengan angsuran, atau perjanjian lain yang mengakibatkan penyerahan hak atas barang;

bahwa penyerahan aktiva BOT tersebut merupakan pelaksanaan ketentuan yang telah diatur dalam perjanjian sewa/perjanjian bangun guna serah yang menyebabkan pengalihan hak dari Pemohon Banding kepada pemilik lahan, sehingga penyerahan aktiva BOT tersebut merupakan penyerahan atas Barang Kena Pajak (BKP) karena suatu perjanjian termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena Pajak, sesuai ketentuan Pasal 1A ayat (1) huruf a UU PPN;

bahwa penyerahan aktiva BOT dilakukan di dalam daerah pabean yang dilakukan oleh Pemohon Banding;

bahwa kegiatan usaha tidak dapat dipandang sebatas pada kegiatan Pemohon Banding sesuai dengan penetapan klasifikasi lapangan usaha, namun juga kegiatan yang dilakukan oleh Pemohon Banding untuk mendapatkan manfaat ekonomis dari kegiatan tersebut;

bahwa meskipun tidak ada kompensasi yang diterima Pemohon Banding pada saat penyerahan aktiva BOT, namun faktanya telah terjadi penyerahan bangunan dari Pemohon Banding kepada pemilik lahan sebagai pelaksanaan perjanjian BOT, sehingga sesuai ketentuan Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN harus dikenakan PPN; bahwa untuk menghitung PPN yang terutang, dilakukan dengan mengalikan tarif yang berlaku dengan Dasar Pengenaan Pajak;

bahwa penyerahan aktiva BOT merupakan penyerahan BKP dalam daerah pabean, sehingga Dasar Pengenaan Pajak yang digunakan adalah harga jual. Pasal 1 angka 18 UU PPN, Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena

Pajak, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang- undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak;

bahwa fakta atas aktiva BOT telah dibiayakan perolehannya melalui penyusutan aktiva tetap, dan masih terdapat nilai sisa buku (net book value) yang dihapuskan oleh Pemohon Banding pada saat pengalihan dilakukan;

bahwa fakta bahwa Pemohon Banding melakukan penilaian gedung aktiva BOT melalui penilai publik yaitu Kantor Jasa Penilai Publik Rao, Yuhal & Rekan, dan telah diterbitkan laporan penilaian nomor 00025/2.0094-00/PI/0133/1/XI/2021 tanggal 19 November 2021, hal tersebut menunjukkan bahwa Pemohon Banding berkepentingan untuk mengetahui harga pasar dari aktiva BOT yang akan diserahkan kepada pemilik lahan akibat berakhirnya perjanjian BOT;

bahwa harga pasar suatu aktiva menunjukkan suatu basis pengukuran yang mencerminkan nilai yang dimiliki oleh sebuat aset jika ditawarkan pada pasar terbuka;

bahwa penyerahan aktiva BOT oleh Pemohon Banding kepada pemilik lahan merupakan penyerahan BKP yang dikenakan PPN dengan DPP sesuai ketentuan Pasal 1 angka 18 UU PPN, yaitu nilai berupa uang termasuk seluruh biaya yang diminta/seharusnya diminta oleh Pemohon Banding yang berkaitan dengan penyerahan BKP yang tercerminkan dari harga pasar dari aktiva tersebut;

bahwa dalam hal tidak terdapat hasil penilaian nilai bangunan yang diserahkan dapat merujuk pada ketentuan Pasal 4 ayat (3) dan ayat (4) PP Nomor 34 Tahun 2017 yaitu ditentukan berdasarkan nilai yang tertinggi antara nilai pasar dan nilai jual objek pajak Bangunan;

bahwa dengan demikian, dasar hukum yang digunakan Terbanding dalam melakukan koreksi sudah tepat;

bahwa terhadap alasan Pemohon Banding yang pada intinya menyatakan: Dari Perspektif Komersial, Berdasarkan Perjanjian Antara Pemohon Banding Dan Pemilik Tanah, Pengalihan Gedung/Bangunan BOT Tidak Disertai Kompensasi Apapun, Sehingga Meskipun Terbanding Berpendapat Bahwa Telah Terjadi Penyerahan, Maka DPP Yang Berlaku Adalah NIHIL;

bahwa dapat Terbanding jelaskan sebagai berikut:

bahwa berdasarkan Laporan Keuangan Audited tahun 2021, Pemohon Banding menyajikan aset tetapnya sebagai berikut:

2021

Pemindahan dari aset dalam Reklasitikasi pembangunan gd miki

Saldo awal Transfer from untuk d:jua Saldo Axhir

Beginning Penambahan assets under Reklasitikas! Pengurangan Reclassification Ending

Balance Adaitians construchon Reciassiticahon Disposal held for sale balance

Harga perolehan Cost

Kepemilikan langsung Directly owned

5 vo i! wee Bana "TA 46 11.720 973 ga Buta

Aset hak-guna Right-of-use-assets wt PTS _ BE Cores mos

Akumulasi Accumulated penyusutan depreciation

Kepemilikan langsung Directly owned

£ jenang (BU Te - (ah Lea ata thats Bootes me a ey we fe

Betis nae (ier Vos ea os

Aset hak-guna ve Right-of-use-assels

Cagur: Na aa an aren eV le Cots cr)

. Ju poke ta See Te tte ee yt . tai

Pe, ow

Nila buku bersih Ka Na Paha Net book value bahwa berdasarkan data/informasi yang disampaikan oleh Pemohon Banding, jurnal pencatatan pada saat pengalihan aktiva BOT adalah sebagai berikut: md 17: Polit... BN DNA PELAN we asia PAS ne

Tax code 0

IDR 0

*contoh jurnal untuk aset gedung Giant Ekstra Pondok Chandra Sidoarjo

bahwa berdasarkan data/informasi yang disampaikan oleh Pemohon Banding, nilai perolehan, akumulasi penyusutan dan nilai sisa buku (net book value) aktiva BOT adalah sebagai berikut:

. ae so hae pepe pee ee bob ho 5 Nop aa Seat oe Nee Ww

FR GO 15. 1 OO

Ha hn

Hi Ie aa Aa AA AAA

Sama ana In “—————“—“——— —”—i iii io

. ae noe "So

" at . we noe bahwa berdasarkan data di atas, Pemohon Banding menyatakan tidak terdapat nilai sisa buku secara komersial untuk seluruh aktiva BOT yang dialihkan. Meskipun dari beberapa aktiva tersebut baru diperoleh Pemohon Banding dalam kurun waktu kurang dari 20 tahun (masa manfaat untuk aset tetap berupa bangunan) dan pengakhiran perjanjian dilakukan sebelum jangka waktu perjanjian sewa/perjanjian bangun guna serah selesai (early termination);

bahwa nilai aktiva BOT yang dialihkan pada tahun 2021 adalah sebagai berikut:

MO oe Wier hat le Ta BET KA Fa SOE Blal Tran “OR aan abah

Th NN = Wee omer os Teens atone

Pa | 5i-2021 Jerar- taspresa rasa racer seo oo [ae saeazi [| eae ane eea| sa ror zea]

COS Tee M-2971 = 1.F1E. 135.522 55.7 22.760 z 22. 2021 |S ant Ekstra Fa tele" TA 9 z3z1 11 22.220.723. 1 2g Iz23 21372

He ea —TE ete) bee 21 soo ja | pe-aoz1 fe acieaisreritagesnev voice [esas zm oo oo—/O-| sazgsae mel oo aan mon

Ps | os2021 [eecrtyevs pieesce 2 [zp eee |] press er2ser| gone ter ssa] ps | ae-zozi [eevresew ces ee em ze reese [1222777215]

[= | sz-zoz1 [eevricterersveecsses ene ze | eee] aE Eze 215]

Pe | se-zoz1 [mz ecreaiserss ees ze ez || erases era] fart yaa m0)

Ps | ce-zogi Jesestsameri anna emas" oo [gece gmt eS escsices] oo 222 202000] pas | se-2071 |G eviiarserss ete co psevsers [zee zit SPs apesoses[ F822 993.550] fai | 25-2021 |= vz earerer Secs san oa ta0a: [zee zi soe za as] Os Fee 993200] fiz | se-2021 Jeans pena Te pease exert se tseseo[ sesar. mon) paz | se-z071 [= 2-2 fasceis sora san feces acgec [ere pei | oo: oo | 2ernera er) oo er yna m0)

An ae CUP eee pis | pe-2021 Jesestamesn peta oo oo | pee zmetf | 2annspaser | oo 5.226.202. 00 pir | sezngi [Seviisserssevsse oo oo oo”jO|awmama| oo o/Oz2| santri) 25an mo jap | se-z2zi fe anitamvesalan vers CD eft exert sasa) ama. m0 p2o| se-zog1 Je sestamesis acy To artovsos oo OJasreamil oo 1 oo | Sresara | e51s0 mo pzi | ae-z2g1 Jesesasawa Peraok vances sccane | om mail ue | 2a2rapas | oo saz:22. mo

Pez] ai-z0z1 [eevrisprerscamares ee zeit

Sar 2 ee =

Pet] iz-z521 [oie-zesore:: tyes Gost terasa oo Ta wzmi| oo oo | 2m) Fors.990. 300 pect zene | ara. 00

PCS "um REA bahwa nilai aktiva BOT yang dialihkan adalah nilai berdasarkan Laporan Penilaian oleh Penilai Publik apabila atas aktiva tersebut dilakukan penilaian gedung, atau menggunakan nilai berdasarkan rekapitulasi obyek PPh Pasal 4 ayat (2) atas pengalihan tanah dan/atau bangunan dalam hal tidak ada penilaian gedung atas aktiva terkait. Bahwa tidak ada sengketa antara Terbanding dengan Pemohon Banding terkait nilai aktiva BOT yang dialihkan;

bahwa Terbanding telah menyampaikan permintaan penjelasan terkait perlakuan atas pajak masukan yang diperoleh pada saat perolehan aktiva BOT pada saat pembahasan sengketa dengan Pemohon Banding sesuai Berita Acara PembahasandanKlarifikasiSengketaPerpajakannomorBA- 432/WPJ.19/BD.05/2024 tanggal 14 Mei 2024, namun Pemohon Banding tidak dapat memberikan jawaban atas hal tersebut;

bahwa berdasarkan uraian di atas, Terbanding berpendapat bahwa telah terjadi penyerahan, maka DPP yang berlaku adalah nilai berdasarkan Laporan Penilaian oleh Penilai Publik apabila atas aktiva tersebut dilakukan penilaian gedung, atau menggunakan nilai berdasarkan rekapitulasi obyek PPh Pasal 4 ayat (2) atas pengalihan tanah dan/atau bangunan dalam hal tidak ada penilaian gedung atas aktiva terkait;

bahwa terhadap alasan Pemohon Banding yang pada intinya menyatakan: Dari Perspektif PP-34/2017, Pengalihan Gedung/Bangunan BOT Dari Pemohon Banding Kepada Pemilik Tanah Merupakan Penghasilan Bagi Pemilik Tanah; bahwa dapat Terbanding jelaskan sebagai berikut:

bahwa berdasarkan Pasal 1 angka 3 PP Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan, disebutkan bahwa Bangun Guna Serah adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan Bangunan selama masa perjanjian dan mengalihkan kepemilikan Bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah investor mengoperasikan Bangunan tersebut atau sebelum investor mengoperasikannya;

bahwa skema transaksi Bangun Guna Serah atau Build Operate and Transfer (BOT) pada transaksi PT Hero Supermarket Tbk dengan Pemilik Tanah (Land Lord) adalah sebagai berikut:

Pemilik lahan menyewakan tanah kepada investor, memberikan hak penggunaan kepada investor untuk memanfaatkan tanah dan membangun, merawat dan mengoperasikan gedung.

Pemilik Lahan O Investor

/Land Lord Membayar uang sewa (PT Hero Supermarket Tbk) atas persewaan tanah

Investor mengalihkan/menyerahkan gedung kepada Pemilik lahan pada saat berakhirnya jangka waktu perjanjian sewa.

bahwa atas penyerahan aktiva BOT oleh Pemohon Banding kepada pemilik lahan/land lord pada saat berakhirnya perjanjian sewa (dalam hal ini perjanjian sewa- menyewa, membangun, mengoperasikan dan mengalihkan tanah dan bangunan/perjanjian BOT), Terbanding berpendapat sebagai berikut:

bahwa aktiva BOT yang dialihkan oleh Pemohon Banding kepada pemilik lahan pada saat berakhirnya perjanjian tersebut berupa bangunan dan fasilitas

pendukungnya. Sehingga aktiva a quo tidak termasuk dalam list barang yang tidak dikenakan PPN sesuai Pasal 4A ayat (2) UU PPN, sehingga aktiva BOT termasuk dalam Barang Kena Pajak;

bahwa berdasarkan perjanjian BOT, kepemilikan gedung selama perjanjian berlangsung adalah milik investor (Pemohon Banding) yang akan diserahkan kepada pemilik lahan pada saat perjanjian berakhir, hal ini menunjukkan adanya pengalihan hak dari Pemohon Banding kepada pemilik lahan pada saat penyerahan aktiva BOT;

bahwa berdasarkan Pasal 1A ayat (1) huruf a UU PPN diatur bahwa yang termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena Pajak adalah penyerahan hak atas Barang Kena Pajak karena suatu perjanjian. Selanjutnya ketentuan tersebut dijelaskan bahwa yang dimaksud perjanjian meliputi jual beli, tukar-menukar, jual beli dengan angsuran, atau perjanjian lain yang mengakibatkan penyerahan hak atas barang;

bahwa penyerahan aktiva BOT tersebut merupakan pelaksanaan ketentuan yang telah diatur dalam perjanjian sewa/perjanjian bangun guna serah yang menyebabkan pengalihan hak dari Pemohon Banding kepada pemilik lahan, sehingga penyerahan aktiva BOT tersebut merupakan penyerahan atas Barang Kena Pajak (BKP) karena suatu perjanjian termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena Pajak, sesuai ketentuan Pasal 1A ayat (1) huruf a UU PPN;

bahwa penyerahan aktiva BOT dilakukan di dalam daerah pabean yang dilakukan oleh Pemohon Banding;

bahwa kegiatan usaha tidak dapat dipandang sebatas pada kegiatan Pemohon Banding sesuai dengan penetapan klasifikasi lapangan usaha, namun juga kegiatan yang dilakukan oleh Pemohon Banding untuk mendapatkan manfaat ekonomis dari kegiatan tersebut;

bahwa meskipun tidak ada kompensasi yang diterima Pemohon Banding pada saat penyerahan aktiva BOT, namun faktanya telah terjadi penyerahan bangunan dari Pemohon Banding kepada pemilik lahan sebagai pelaksanaan perjanjian BOT, sehingga sesuai ketentuan Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN harus dikenakan PPN; bahwa untuk menghitung PPN yang terutang, dilakukan dengan mengalikan tarif yang berlaku dengan Dasar Pengenaan Pajak;

bahwa penyerahan aktiva BOT merupakan penyerahan BKP dalam daerah pabean, sehingga Dasar Pengenaan Pajak yang digunakan adalah harga jual. Pasal 1 angka 18 UU PPN, Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang- undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak;

bahwa fakta bahwa atas aktiva BOT telah dibiayakan perolehannya melalui penyusutan aktiva tetap, dan masih terdapat nilai sisa buku (net book value) yang dihapuskan oleh Pemohon Banding pada saat pengalihan dilakukan;

bahwa harga pasar suatu aktiva menunjukkan suatu basis pengukuran yang mencerminkan nilai yang dimiliki oleh sebuat aset jika ditawarkan pada pasar terbuka;

bahwa penyerahan aktiva BOT oleh Pemohon Banding kepada pemilik lahan merupakan penyerahan BKP yang dikenakan PPN dengan DPP sesuai ketentuan Pasal 1 angka 18 UU PPN, yaitu nilai berupa uang termasuk seluruh biaya yang diminta/seharusnya diminta oleh Pemohon Banding yang berkaitan dengan penyerahan BKP yang tercerminkan dari harga pasar dari aktiva tersebut;

bahwa dalam hal tidak terdapat hasil penilaian nilai bangunan yang diserahkan dapat merujuk pada ketentuan Pasal 4 ayat (3) dan ayat (4) PP Nomor 34 Tahun 2017 yaitu ditentukan berdasarkan nilai yang tertinggi antara nilai pasar dan nilai jual objek pajak Bangunan;

bahwa dengan demikian, Terbanding menggunakan nilai penilaian atau DPP PPh 4 ayat (2) atas pengalihan tanah dan/atau bangunan dalam hal tidak terdapat laporan penilaian sebagai DPP;

bahwa prinsip destinasi, yaitu bahwa PPN dikenakan atau dibebankan atas barang dan jasa yang dikonsumsi atau digunakan di dalam negeri (domestik), yang dikenakan secara bertingkat di setiap jalur produksi dan distribusi. Dengan demikian, PPN merupakan pajak yang dibebankan atas konsumsi akhir. Faktanya, pemilik tanah merupakan konsumen akhir dari transaksi penyerahan ini, sehingga yang menjadi pemikul pajak yang harus membayar PPN, sedangkan Pemohon Banding melakukan pemungutan dan membuat faktur pajak atas penyerahan BKP tersebut;

bahwa faktanya, dalam perjanjian BOT tidak ada klausul yang menyatakan bahwa penyerahan bangunan tersebut penyerahan bangunan tersebut merupakan bentuk dari pembayaran sewa, sehingga tidak ada kewajiban pemilik tanah membuat kuitansi/invoice atau faktur pajak pada saat menerima pembayaran sewa berupa penyerahan bangunan tersebut;

bahwa berdasarkan uraian di atas Terbanding berpendapat koreksi DPP penyerahan barang dan jasa sebesar Rp66.708.760,00 Masa Pajak Januari 2021 telah benar dan alasan banding Pemohon Banding tidak dapat diterima kebenarannya, dengan demikian koreksi DPP penyerahan barang dan jasa sebesar Rp66.708.760,00 Masa Pajak Januari 2021 Terbanding mengusulkan untuk dipertahankan;

Kesimpulan dan Usul

Kesimpulan bahwa berdasarkan penelitian surat banding, data dan dokumen sebagaimana diuraikan di atas, maka disimpulkan bahwa:

a. Surat banding Nomor 005/01/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 14 Januari 2025 berdasarkan penelitian sementara dan sesuai dengan data yang ada memenuhi ketentuan formal sebagaimana diatur dalam Pasal 27 dan Pasal 32 Undang- Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang- Undang dan Pasal 35 ayat (1) dan (2), Pasal 36 ayat (1), (2), (3) dan (4) serta Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak;

b. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-00454/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 yang diterbitkan berdasarkan kuasa Pasal 26 Undang- Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang- Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang telah sesuai dengan data dan ketentuan yang berlaku;

c. Koreksi pemeriksa/penelaah keberatan telah sesuai dengan ketentuan perundang-undangan perpajakan yang berlaku;

Usul bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas, maka diusulkan kepada Pengadilan Pajak untuk menolak permohonan banding Pemohon Banding dan tetap mempertahankan Keputusan Terbanding Nomor KEP-00454/KEB/PJ/WPJ.19/ 2024 tanggal 18 Oktober 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Nomor 00380/207/21/092/23 tanggal 25 Oktober 2023 Masa Pajak Januari 2021 atas nama PT. DFI Retail Nusantara Tbk., NPWP 01.•••.•••.•-•••.000;

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam Surat Bantahan Nomor 045/04/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 16 April 2025, pada pokoknya mengemukakan hal-hal yang sama dengan Surat Banding Nomor 005/01/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 14 Januari 2025;

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam persidangan mengajukan alat bukti berupa surat atau tulisan yang telah diberi meterai cukup serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, masing-masing diberi tanda P-1 sampai dengan P-31 sebagai berikut:

Bukti P-1. SuratKeputusanTerbandingNomor

KEP-00454/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024;

Bukti P-2. Surat Keberatan Nomor 003/01/Hero/Tax-Dept/2024 tanggal 23 Januari 2024;

Bukti P-3. Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Masa Pajak Januari 2021 Nomor 00380/207/21/092/23 tanggal 25 Oktober 2023;

Bukti P-4. Akta Nomor 19 tanggal 04 Desember 2024;

Bukti P-5. Akta Nomor 21 tanggal 7 Desember 2023;

Bukti P-6. Akta Nomor 19 tanggal 5 Oktober 1971

Bukti P-7. Salinan Opini Tertulis dari Konsultan Hukum Independen yang ditandatangani oleh Dr. Julius I.D. Singara dari Firma Hukum Maramis, Purba, Santi & Singara mengenai ketentuan hukum dan hakikat dari

Perjanjian Build, Operate, Transfer (Perjanjian BOT) antara Pemohon Banding dan Pemilik Tanah;

Bukti P-8. Surat Kuasa Khusus Nomor 036/TAX/POA/IV/2025 tanggal

28 April 2025 a.n. Ahdianto;

Bukti P-9. KTP, Izin Kuasa Hukum, dan Kartu Tanda Pengenal Kuasa Hukum a.n.

Ahdianto;

Bukti P-10. Pakta Integritas a.n. Ahdianto;

Bukti P-11. Surat Kuasa Khusus Nomor 043/TAX/POA/IV/2025 tanggal

28 April 2025 a.n. Fabian Abi Cakra;

Bukti P-12. KTP, Izin Kuasa Hukum, dan Kartu Tanda Pengenal Kuasa Hukum a.n.

Fabian Abi Cakra;

Bukti P-13. Pakta Integritas a.n. Fabian Abi Cakra;

Bukti P-14. Surat Kuasa Khusus Nomor 050/TAX/POA/IV/2025 tanggal

28 April 2025 a.n. Nanda Atsatalada;

Bukti P-15. KTP, Izin Kuasa Hukum, dan Kartu Tanda Pengenal Kuasa Hukum a.n.

Nanda Atsatalada;

Bukti P-16. Pakta Integritas a.n. Nanda Atsatalada;

Bukti P-17. Pakta Integritas a.n. Dina Sandri Fani;

Bukti P-18. Matriks sengketa;

Bukti P-19. SPT Masa PPN;

Bukti P-20. Penjelasan Tertulis Nomor 001/DFI/PPN2021/KH/VII/2025 tanggal 11 Juli 2025;

Bukti P-21. Perjanjian BOT antara Permohon Banding dengan Pemilik Tanah (PT Porisindah Graha);

Bukti P-22. Audit Report Tahun 2021 dengan Tangkapan Layar Pencatatan pengalihan BOT;

Bukti P-23. SalinanPutusanPengadilanPajakNomor

PUT-011788.16/2022/PP/M.XVA Tahun 2024;

Bukti P-24. Salinan Putusan Majelis Hakim Mahkamah Agung mengenai

Peninjaukan Kembali nomor 1785 B/PK/PJK/2025 atas Putusan Pengasilan Nomor PUT-011788.16/2022/PP/M.XVA Tahun 2024;

Bukti P-25. Risalah Pembahasan Akhir atas Pemeriksaan Pajak Tahun 2023;

Bukti P-26. Penjelasan Tertulis Nomor 002/DFI/PPN2021/KH/VIII/2025 tanggal 11 Agustus 2025;

Bukti P-27. Perjanjian BOT antara Permohon Banding dengan Pemilik Tanah beserta BAST atas Pengalihan Aktiva BOT Tahun 2023;

Bukti P-28. Bukti Pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan yang diterima oleh Pemilik Tanah;

Bukti P-29. Bukti Penyampaian data dan/atau Dokumen ke Pemeriksa tanggal 25 April 2025 terkait Pemeriksaan Pajak Tahun 2023; dan

Bukti P-30. Risalah Pembahasan Nomor S-262/RIKSIS/KPP.19024/2025 tanggal

15 Mei 2025

Bukti P-31. Kesimpulan akhir Nomor 003/DFI/PPN2021/KH/IX/2025 tanggal

5 September 2025;

Menimbang bahwa Terbanding dalam persidangan mengajukan alat bukti berupa surat atau tulisan yang telah diberi meterai cukup serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, masing-masing diberi tanda T-1 sampai dengan T-5 sebagai berikut:

Bukti T-1. Matriks sengketa;

Bukti T-2. LHP dan KKP;

Bukti T-3. BuktiKirimKeputusanTerbandingNomor

KEP-00448/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024

Bukti T-4. Penjelasan tertulis tanpa nomor tanggal 11 Agustus 2025;

Bukti T-5. Kesimpulan akhir Nomor S-402/WPJ.19/2025 tanggal 20 Agustus 2025;

PERTIMBANGAN HUKUM

Kewenangan Pengadilan Pajak bahwaobjeksengketaberupaKeputusanTerbandingNomor KEP-00454/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Masa Pajak Januari 2021 Nomor 00380/207/21/092/23 tanggal 25 Oktober 2023 termasuk sengketa pajak sehingga berdasarkan ketentuan Pasal 31

ayat (1) dan ayat (2) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak merupakan kewenangan Pengadilan Pajak;

Ketentuan Formal

Menimbang, bahwa sesuai peraturan perundangan-undangan peradilan pajak, pemeriksaan materi sengketa banding dilakukan setelah pemeriksaan atas pemenuhan ketentuan formal;

Pemenuhan Ketentuan Formal Pengajuan Banding bahwa Surat Banding Nomor 005/01/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 14 Januari 2025, dibuat dalam Bahasa Indonesia ditujukan kepada Pengadilan Pajak, diajukan masih dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan, menyatakan tidak setuju terhadap Keputusan Terbanding dan diajukan untuk satu Keputusan, memuat alasan-alasan yang jelas dan mencantumkan tanggal diterimanya Surat Keputusan Terbanding, dilampiri dengan salinan keputusan yang dibanding, telah terpenuhi kewajiban pembayaran sebesar 50% dari pajak terutang, dan ditandatangani oleh pengurus yang berhak menandatangani sehingga memenuhi ketentuan Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2), Pasal 36 ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4), Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak;

POKOK SENGKETA

Menimbang bahwa terbukti pokok sengketa dalam banding ini adalah sebagai berikut:

Menimbang bahwa setelah mempertimbangkan dan menilai bukti-bukti dan fakta yang terungkap dalam persidangan, maka pendapat Majelis Pengadilan Pajak adalah sebagai berikut:

bahwa yang menjadi pokok sengketa (fundamentum petendi) dalam perkara banding a quo adalah koreksi Terbanding atas DPP Penyerahan yang PPN-nya Harus Dipungut Sendiri, yang tidak disetujui Pemohon Banding sebesar Rp66.708.760,00, dengan uraian sebagai berikut:

bahwa koreksi a quo merupakan penyerahan aktiva tetap kepada pemilik tanah (land lord) pada saat berakhirnya penjanjian sewa menyewa membangun, mengoperasikan, dan mengalihkan tanah dan bangunan, dimana sesuai dengan Berita Acara Serah Terima (BAST) terdapat penyerahan bangunan berserta fasilitas-fasilitasnya kepada pemilik tanah (land lord);

bahwa aktiva Build Operate Transfer (BOT) yang dialihkan oleh Pemohon Banding kepada pemilik lahan pada saat berakhirnya perjanjian bangun guna serah berupa bangunan dan fasilitas pendukungnya tidak termasuk barang yang tidak dikenakan PPN sesuai Pasal 4A ayat (2) UU PPN sehingga aktiva BOT a quo merupakan Barang Kena Pajak (BKP);

bahwa berdasarkan perjanjian bangun guna serah, kepemilikan gedung selama perjanjian berlangsung adalah milik investor (Pemohon Banding) yang akan diserahkan kepada pemilik lahan pada saat perjanjian a quo berakhir sehingga pada saat penyerahan aktiva BOT kepada pemilik lahan pada saat berakhirnya perjanjian a quo terdapat pengalihan hak dari Pemohon Banding kepada pemilik lahan dan memenuhi penyerahan hak atas BKP sebagaimana diatur dalam Pasal 1A ayat (1) huruf a UU PPN;

bahwa penyerahan aktiva BOT dari Pemohon Banding kepada pemilik lahan pada saat berakhimya perjanjian bangun guna serah terutang PPN sesuai ketentuan Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN;

bahwa Pemohon Banding tidak setuju terhadap koreksi a quo, dengan alasan dan penjelasan sebagai berikut:

bahwa berdasarkan koreksi atas DPP Penyerahan Barang dan Jasa yang PPN-nya Harus Dipungut Sendiri yang timbul dari konsekuensi berakhirnya perjanjian BOT, Pemohon Banding mengambil 3 (tiga) perspektif yang kedudukannya sejajar satu sama lain dalam argumentasinya serta terdapat putusan Pengadilan Pajak atas sengketa serupa pada tahun pajak sebelumnya, yaitu:

1. bahwa dari perspektif UU PPN, dasar hukum yang digunakan Terbanding dalam melakukan koreksi tidak tepat dan menimbulkan ketidakpastian hukum;

2. bahwa dari perspektif komersial, berdasarkan perjanjian antara pemohon banding dan pemilik tanah, pengalihan gedung/bangunan BOT tidak disertai kompensasi apapun, sehingga meskipun terbanding berpendapat bahwa telah terjadi penyerahan, maka DPP yang berlaku adalah nihil;

3. bahwa dari perspektif Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan (PP-34/2017), pengalihan gedung/bangunan BOT dari Pemohon Banding kepada pemilik tanah merupakan penghasilan bagi pemilik tanah;

bahwa berdasarkan uraian di atas, koreksi Terbanding atas DPP Penyerahan yang PPN-nya Harus Dipungut Sendiri a quo merupakan sengketa yuridis, yaitu apakah penyerahan aktiva tetap kepada pemilik tanah (land lord) pada saat berakhirnya BOT termasuk yang dikenakan/tidak dikenakan PPN? bahwa setelah mempertimbangkan penjelasan yang disampaikan para pihak dalam persidangan, Majelis Pengadilan Pajak berpendapat sebagai berikut:

 bahwa dalam Pasal 4 ayat (1) ) huruf a UU PPN, diatur sebagai berikut:

“Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas: a. Penyerahan Barang Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha;”

 bahwa dalam penjelasan Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN, sebagai berikut:

“Pengusaha yang melakukan kegiatan penyerahan Barang Kena Pajak meliputi baik pengusaha yang telah dikukuhkan menjadi Pengusaha Kena Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3A ayat (1) maupun Pengusaha yang seharusnya dikukuhkan menjadi Pengusaha Kena Pajak, tetapi belum dikukuhkan.

Penyerahan barang yang dikenai pajak harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

a. barang berwujud yang diserahkan merupakan Barang Kena Pajak;

b. barang tidak berwujud yang diserahkan merupakan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud;

c. penyerahan dilakukan di dalam Daerah Pabean; dan d. penyerahan dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaannya.”

 bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN a quo, diketahui bahwa syarat yang harus dipenuhi terkait penyerahan barang yang dikenai PPN adalah bersifat akumulatif, dimana salah satunya adalah penyerahan a quo dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaan;

 bahwa Pemohon Banding dapat menjelaskan dan membuktikan bahwa pengalihan bangunan (BOT) kepada Pemilik Tanah dilakukan tidak dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaan dan tidak terdapat kompensasi apapun dari Pemohon Banding kepada Pemilik Tanah;

 bahwa dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak

Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan (PP- 34/2017), diatur sebagai berikut:

Pasal 1 ayat (3):

“Bangun Guna Serah adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan Bangunan selama masa perjanjian dan mengalihkan kepemilikan Bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah investor mengoperasikan Bangunan tersebut atau sebelum investor mengoperasikannya.”

Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2):

“(1)Atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau Bangunan baik sebagian maupun seluruh Bangunan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final;

(2) Penghasilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) termasuk penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan pemegang hak atas tanah dari Investor terkait dengan pelaksanaan perjanjian Bangun Guna Serah, meliputi:

a. penghasilan atas pembayaran berkala selama masa perjanjian Bangun Guna Serah;

b. penghasilan dalam bentuk Bangunan yang diserahkan sebelum perjanjian Bangun Guna Serah berakhir;

c. penghasilan dalam bentuk Bangunan yang diserahkan atau seharusnya diserahkan pada saat perjanjian Bangun Guna Serah berakhir; dan/atau

d. penghasilan lain terkait perjanjian Bangun Guna Serah, termasuk pembayaran terkait bagi hasil penggunaan Bangunan dan denda perjanjian Bangun Guna Serah.”

Pasal 3 ayat (1):

“Atas penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) yang diterima atau diperoleh dari Penyewa yang bertindak atau ditunjuk sebagai Pemotong Pajak Penghasilan, wajib dipotong Pajak Penghasilan oleh Penyewa.”

 bahwa berdasarkan ketentuan dalam PP-34/2017 di atas, pengalihan bangunan dari Pemohon Banding kepada Pemilik Tanah merupakan penghasilan bagi Pemilik Tanah atas lahan yang digunakan oleh Pemohon Banding, bukan penghasilan bagi Pemohon Banding;

bahwa berdasarkan uraian di atas, Majelis Pengadilan Pajak berkesimpulan bahwa koreksi Terbanding atas DPP Penyerahan yang PPN-nya Harus Dipungut Sendiri a quo adalah tidak tepat sehingga tidak dapat dipertahankan;

Menimbang bahwa Majelis telah menyatakan pertimbangan dan pendapatnya atas dalil-dalil yang disampaikan oleh Para Pihak sebagaimana telah diuraikan di atas dan untuk selebihnya tidak dipertimbangkan Majelis karena tidak relevan untuk memutus sengketa a quo;

bahwa berdasarkan Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak, diatur sebagai berikut:

Pasal 69 ayat (1) huruf e:

“Alat bukti dapat berupa ‘pengetahuan hakim’, yang dalam Pasal 75 disebutkan adalah “hal yang olehnya diketahui dan diyakini kebenarannya.”

Pasal 78:

“Putusan Pengadilan Pajak diambil berdasarkan hasil penilaian pembuktian, dan berdasarkan peraturan perundang-undangan perpajakan yang bersangkutan, serta berdasarkan keyakinan Hakim.” bahwa sesuai memori penjelasan Pasal 78 a quo dijelaskan sebagai berikut: “Keyakinan Hakim didasarkan pada penilaian pembuktian dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan perpajakan.” bahwa berdasarkan hasil pemeriksaan dan penilaian Majelis Pengadilan Pajak atas bukti dan keterangan para pihak yang terungkap dalam persidangan serta peraturan

perundang-undangan perpajakan, rekapitulasi pendapat Majelis Pengadilan Pajak sebagai berikut:

Menimbang bahwa atas hasil pemeriksaan dalam persidangan, Majelis Pengadilan Pajak berkesimpulan untuk menggunakan kuasa Pasal 80 ayat (1) huruf b Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak untuk mengabulkan seluruhnya permohonan banding Pemohon Banding, oleh karena itu pendapat Majelis Pengadilan Pajak adalah sebagai berikut:

Penyerahan yang PPN-nya harus dipungut sendiri menurut TerbandingRp 513.743.531.701 Koreksi tidak dapat dipertahankan MajelisRp66.708.760 Penyerahan yang PPN-nya harus dipungut sendiri menurut MajelisRp 513.676.822.941 bahwa lebih lanjut, perhitungan Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Masa Pajak Januari 2021 menurut Majelis Pengadilan Pajak adalah sebagai berikut:

Memperhatikan Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak dan peraturan perundang-undangan lain yang terkait;

MENGADILI

Mengabulkan seluruhnya Banding Pemohon Banding terhadap Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-00454/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024, atas nama PT DFI RETAIL NUSANTARA, NPWP 01.•••.•••.•-•••.000 dan menetapkan Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Masa Pajak Januari 2021 yang masih harus dibayar sebesar Rp0,00 (Nihil).

Demikian diputuskan dalam musyawarah Majelis Hakim Pengadilan Pajak pada hari Senin tanggal 8 September 2025 oleh Anwar Syahdat, S.H., M.E., M.H., sebagai Hakim Ketua, Redno Sri Rezeki, S.E., S.H., MAFIS. dan Riztiar Arinta, S.E., M.Ak., Ak., CA.., M.M., masing-masing sebagai Hakim Anggota dan diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum dan disampaikan kepada para pihak yang sekaligus pula dipublikasikan untuk umum melalui e-Tax Court pada hari Selasa tanggal 30 September 2025 oleh Majelis Hakim tersebut dan dibantu oleh Aniek Andriani, S.E., M.M. sebagai Panitera Pengganti serta dihadiri oleh Terbanding dan dihadiri oleh Pemohon Banding.

Hakim-Hakim Anggota:Hakim Ketua Majelis,

Ditandatangani Secara ElektronikDitandatangani Secara Elektronik Redno Sri Rezeki, S.E., S.H., MAFIS.Anwar Syahdat, S.H., M.E., M.H.

Ditandatangani Secara Elektronik

Riztiar Arinta, S.E., M.Ak., Ak., CA..

Panitera Pengganti,

Ditandatangani Secara Elektronik Aniek Andriani, S.E., M.M.