PUT-000325.16/2025/PP/M.XVA Tahun 2025

P U T U S A N

Nomor PUT-000325.16/2025/PP/M.XVA Tahun 2025

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

PENGADILAN PAJAK,

memeriksa dan memutus sengketa pajak pada tingkat pertama dan terakhir dengan acara biasa secara elektronik melalui e-Tax Court mengenai banding terhadap Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-00446/KEB/PJ/WPJ.19/ 2024 tanggal 18 Oktober 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Masa Pajak September 2021 Nomor 00385/207/21/092/23 tanggal 25 Oktober 2023, yang terdaftar dalam berkas sengketa Nomor 000325.16/2025/PP, telah mengambil putusan sebagai berikut dalam sengketa antara:

PT DFI RETAIL NUSANTARA, NPWP 01.•••.•••.•-•••.000, beralamat di Gedung Graha Hero CBD Bintaro Sektor 7 B.7/A.7 Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten, dalam hal ini diwakili oleh Man Kit Lee jabatan Direktur,

Selanjutnya dalam persidangan diwakili oleh:

1. Nama: Ahdianto,

Izin Kuasa Hukum: KEP-1336/PP/IKH/2024 tanggal 21 November 2024 berdasarkan Surat Kuasa Khusus Nomor 039/TAX/POA/IV/2025 tanggal 28 April 2025;

2. Nama: Fabian Abi Cakra,

Izin Kuasa Hukum: KEP-809/PP/IKH/2024 tanggal 4 September 2024, berdasarkan Surat Kuasa Khusus Nomor 046/TAX/POA/IV/2025 tanggal 28 April 2025;

3. Nama: Nanda Atsatalada,

Izin Kuasa Hukum: KEP-124/PP/IKH/2025 tanggal 30 Januari 2025, berdasarkan Surat Kuasa Khusus Nomor 053/TAX/POA/IV/2025 tanggal 28 April 2025;

untuk selanjutnya disebut sebagai Pemohon Banding;

Lawan

DIREKTUR JENDERAL PAJAK, berkedudukan di Jalan Jenderal Gatot Subroto No. 40-42, Jakarta 12190, dalam hal ini diwakili oleh:

1. Nama/NIP: Thomas Erwin Kurniawan/ 19760702 199602 1 001, Jabatan: Pemeriksa Pajak Pertama,

Unit Organisasi: Kantor Wilayah DJP Wajib Pajak Besar,

2. Nama/NIP: Rosvita Wardhani/ 19770621 199602 2 001, Jabatan: Pemeriksa Pajak Pertama,

Unit Organisasi: Kantor Wilayah DJP Wajib Pajak Besar,

3. Nama/NIP: Fery Wibowo/ 19800215 200112 1 005,

Jabatan: Pemeriksa Pajak Pertama,

Unit Organisasi: Kantor Wilayah DJP Wajib Pajak Besar, berdasarkan Surat Tugas terakhir Nomor ST-744/WPJ.19/2025 tanggal 26 Agustus 2025, untuk selanjutnya disebut sebagai Terbanding;

Pengadilan Pajak tersebut;

Telah membaca Penetapan Ketua Pengadilan Pajak Nomor PEN-388/PP/BR/2025 tanggal 22 April 2025;

Telah membaca Surat Banding Pemohon Banding Nomor 007/01/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 14 Januari 2025,

Telah membaca Surat Uraian Banding Terbanding Nomor S-67/SUB/WPJ.19/2025 tanggal 10 Maret 2025,

Telah membaca Surat Bantahan Pemohon Banding Nomor 049/04/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 16 April 2025,

Telah mendengar keterangan para pihak yang bersengketa dalam persidangan;

Telah membaca dan memeriksa bukti-bukti yang disampaikan para pihak dalam persidangan;

DUDUK PERKARA

Menimbang bahwa Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Masa Pajak September 2021 Nomor 00385/207/21/092/23 tanggal 25 Oktober 2023 diterbitkan oleh Kantor Pelayanan Pajak Wajib Pajak Besar Dua dengan perhitungan sebagai berikut:

Menimbang bahwa atas Surat Ketetapan Pajak tersebut, Pemohon Banding mengajukan keberatan dengan Surat Nomor 007/01/Hero/Tax-Dept/2024 tanggal 23 Januari 2024 dengan perhitungan pajak menurut Pemohon Banding sebagai berikut:

Far rang “0 Babes In Werk saja Sublvzeu Keberatan

Dana Ii DEL EN Lab Tan ana ey Ea TE SEE ITE PITiPeDE iT: -

2 [fens FEM same mamih pecved:bever oo To. aan aga 12, 7S. ada ee

Menimbang bahwa atas keberatan Pemohon Banding tersebut, Terbanding dengan Keputusan Nomor KEP-00446/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024, memutuskan menolak, dengan perhitungan sebagai berikut:

Menimbang bahwa tidak setuju dengan Surat Keputusan Keberatan a quo sehingga mengajukan banding dengan Surat Nomor 007/01/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 14 Januari 2025 yang diterima di Pengadilan Pajak pada hari Kamis tanggal 16 Januari 2025 (melalui e-Tax Court);

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam Surat Banding Nomor 007/01/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 14 Januari 2025, pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:

PEMENUHAN KETENTUAN FORMAL PENGAJUAN BANDING bahwa Pemohon Banding mengajukan banding berdasarkan ketentuan Pasal 27 ayat (1) Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (“UU KUP”), yaitu mengajukan banding atas keputusan keberatan;

Pemenuhan Ketentuan Pasal 35 Undang-Undang No. 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak (selanjutnya disebut “UU Pengadilan Pajak”) menyatakan sebagai berikut:

a. Surat Banding ini dibuat dalam Bahasa Indonesia dan ditujukan kepada Pengadilan Pajak;

b. Surat Banding disampaikan masih dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak diterima Keputusan yang dibanding, karena surat Keputusan Keberatan Nomor: KEP-00446/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 diterima pada tanggal 21 Oktober 2024’

Pemenuhan Ketentuan Pasal 36 Undang-Undang Pengadilan Pajak:

a. Terhadap 1 (satu) Keputusan diajukan 1 (satu) Banding;

b. Banding diajukan dengan disertai alasan-alasan yang jelas sebagaimana akan diuraikan pada bagian selanjutnya; dan c. Tidak ada pajak yang harus dibayar sebelum mengajukan banding karena jumlah yang disetujui Pemohon Banding dalam Pembahasan Hasil Akhir Pemeriksaan adalah NIHIL.

Pemenuhan Ketentuan Pasal 37 Undang-Undang Pengadilan Pajak:

bahwa Surat Banding ditandatangani oleh Man Kit Lee dengan jabatan selaku Direktur yang dibuktikan dengan Akta Perusahaan No. 19 Tanggal 04 Desember 2024;

bahwa dengan demikian surat banding yang diajukan Pemohon Banding terhadap surat Keputusan Terbanding Nomor KEP-00446/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 telah memenuhi ketentuan formal pengajuan banding sebagaimana dipersyaratkan dalam UU KUP dan UU Pengadilan Pajak;

MENGENAI KETETAPAN SEMULA DAN KEPUTUSAN YANG DIBANDING bahwa Pemohon Banding telah menerima Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Nomor: 00385/207/21/092/23 tanggal 25 Oktober 2023 untuk Masa Pajak September 2021 yang diterbitkan berdasarkan hasil pemeriksaan pajak oleh Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Wajib Pajak Besar Dua yang menyatakan Pemohon Banding memiliki Kurang Bayar sebesar Rp12.781.545.000,00;

bahwa atas Ketetapan tersebut Pemohon Banding telah mengajukan keberatan kepada Terbanding dengan surat Nomor: 007/01/Hero/Tax-Dept/2024 tanggal 23 Januari 2024 yang diterima oleh Terbanding pada tanggal 24 Januari 2024 yang pada intinya Pemohon Banding tidak setuju atas perhitungan pajak tersebut di atas, dan menurut Pemohon Banding perhitungan pajak yang seharusnya adalah sebesar Rp0,00;

bahwa atas surat keberatan yang diajukan Pemohon Banding telah diterbitkan Surat Keputusan Terbanding Nomor: KEP-00446/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 dengan perincian perhitungan pajak yang masih harus dibayar sebesar Rp12.781.545.000,00;

bahwa melalui surat ini Pemohon Banding mengajukan Banding terhadap Keputusan Terbanding Nomor: KEP-00446/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak Atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Nomor: 00385/207/21/092/23 tanggal 25 Oktober 2023 untuk Masa Pajak September 2021;

MENGENAI POKOK SENGKETA DAN ALASAN BANDING bahwa yang menjadi pokok sengketa dalam permohonan banding ini adalah koreksi Terbanding yang tidak disetujui oleh Pemohon Banding dengan rincian sebagai berikut:

Manyut Menumit Koreksi yang

Pos-Pos Yang Dikoreksi Pertokoan Banding Terbanding Diajukan Banduig iRupki iRupiaki (Rupiah

Ta Poss) BSP

Koreksi atas DPP Penyerahan Barang dan Jasa sebesar Rp73.037.400.000,00 Menurut Terbanding bahwa berdasarkan hasil pemeriksaan terdapat koreksi DPP Penyerahan yang PPN-nya harus dipungut sendiri, dan untuk Masa Pajak September 2021 sebesar Rp73.037.400.000,00 atas penyerahan aktiva tetap kepada pemilik tanah atau land lord pada saat berakhirnya penjanjian sewa menyewa membangun, mengoperasikan, dan mengalihkan tanah dan bangunan;

bahwa sesuai dengan Berita Acara Serah Terima (BAST) pada bulan September 2021 terdapat penyerahan bangunan berserta fasilitas-fasilitasnya kepada pemilik tanah (landlord) dengan nilai sebesar Rp73.037.400.000,00;

bahwa aktiva Build Operate Transfer (BOT) yang dialihkan oleh Pemohon Banding kepada pemilik lahan pada saat berakhirnya perjanjian bangun guna serah berupa bangunan dan fasilitas pendukungnya tidak termasuk barang yang tidak dikenakan PPN sesuai Pasal 4A ayat (2) UU PPN, sehingga aktiva BOT a quo merupakan Barang Kena Pajak;

bahwa berdasarkan perjanjian bangun guna serah, kepemilikan gedung selama perjanjian berlangsung adalah milik investor (Wajib Pajak) yang akan diserahkan kepada pemilik lahan pada saat perjanjian a quo berakhir. Sehingga pada saat penyerahan aktiva BOT kepada pemilik lahan pada saat berakhirnya perjanjian a quo terdapat pengalihan hak dari Pemohon Banding kepada pemilik lahan dan memenuhi penyerahan hak atas BKP sebagaimana diatur dalam Pasal 1A ayat (1) huruf a UU PPN;

bahwa penyerahan aktiva BOT dari Pemohon Banding kepada pemilik lahan pada saat berakhimya perjanjian bangun guna serah terutang PPN sesuai ketentuan

Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN;

bahwa berdasarkan ketentuan peraturan perpajakan dan penelitian atas dokumen dari Pemohon Banding, Tim Peneliti mengusulkan untuk menolak permohonan Pemohon Banding dan mempertahankan koreksi a quo sebesar Rp73.037.400.000,00;

Menurut Pemohon Banding bahwa Pemohon Banding tidak setuju dan mengajukan banding terhadap koreksi atas DPP Penyerahan Barang dan Jasa yang dilakukan oleh Terbanding atas Masa Pajak September 2021 sebesar Rp73.037.400.000,00 dengan alasan dan penjelasan sebagai berikut:

bahwa berdasarkan koreksi atas DPP Penyerahan Barang dan Jasa yang PPN- nya harus dipungut sendiri yang timbul dari konsekuensi berakhirnya perjanjian Build Operate Transfer (“BOT”), Pemohon Banding mengambil tiga perspektif yang kedudukannya sejajar satu sama lain dalam argumentasinya serta terdapat putusan Pengadilan Pajak atas sengketa serupa pada tahun pajak sebelumnya, yaitu:

1. Dari Perspektif UU PPN, Dasar Hukum Yang Digunakan Terbanding Dalam Melakukan Koreksi Tidak Tepat Dan Menimbulkan Ketidakpastian Hukum.

2. Dari Perspektif Komersial, Berdasarkan Perjanjian Antara Pemohon Banding Dan Pemilik Tanah, Pengalihan Gedung/Bangunan BOT Tidak Disertai Kompensasi Apapun, Sehingga Meskipun Terbanding Berpendapat Bahwa Telah Terjadi Penyerahan, Maka DPP Yang Berlaku Adalah NIHIL.

3. Dari Perspektif PP-34/2017, Pengalihan Gedung/Bangunan BOT Dari Pemohon Banding Kepada Pemilik Tanah Merupakan Penghasilan Bagi Pemilik Tanah.

bahwa penjelasan Pemohon Banding secara terperinci dan dokumen-dokumen pendukungnya adalah sebagai berikut:

1. Dari Perspektif UU PPN, Dasar Hukum Yang Digunakan Terbanding Dalam Melakukan Koreksi Tidak Tepat Dan Menimbulkan Ketidakpastian Hukum.

a. Pengalihan bangunan BOT dari Pemohon Banding kepada Pemilik Tanah bukan merupakan penyerahan yang dilakukan dalam rangka kegiatan usaha

sehingga dasar hukum Terbanding menggunakan Pasal 4 ayat (1) UU PPN adalah tidak tepat.

bahwa berdasarkan Risalah Pembahasan dan Surat Pemberitahuan Untuk Hadir (SPUH), Terbanding menyatakan bahwa penyerahan aktiva BOT dari Pemohon Banding kepada Pemilik Tanah pada saat berakhirnya perjanjian BOT (Bangun Guna Serah) terutang PPN sesuai ketentuan Pasal 4 ayat (1) UU PPN;

bahwa nerdasarkan pada ketentuan yang diatur dalam Pasal 4 ayat (1) UU PPN dijelaskan sebagai berikut:

“(1) Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas:

a. Penyerahan Barang Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha;

b. ....” bahwa penjelasan lebih lanjut diatur dalam Memori Penjelasan Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN sebagai berikut:

“Pengusaha yang melakukan kegiatan penyerahan Barang Kena Pajak meliputi baik pengusaha yang telah dikukuhkan menjadi Pengusaha Kena Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3A ayat (1) maupun Pengusaha yang seharusnya dikukuhkan menjadi Pengusaha Kena Pajak, tetapi belum dikukuhkan. Penyerahan barang yang dikenai pajak harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

a. barang berwujud yang diserahkan merupakan Barang Kena Pajak;

b. barang tidak berwujud yang diserahkan merupakan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud;

c. penyerahan dilakukan di dalam Daerah Pabean; dan d. penyerahan dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaannya.” bahwa sehubungan dengan ketentuan di atas, Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN telah mengamanatkan bahwa terdapat syarat-syarat yang harus dipenuhi secara akumulasi atas penyerahan barang yang dikenai PPN yang salah satunya adalah penyerahan tersebut harus dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaan;

bahwa sebagaimana dimuat dalam Pasal 3 Anggaran Dasar pada Akta Notaris mengenai Pernyataan Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa No.

165 tanggal 31 Mei 2019, dijelaskan bahwa Pemohon Banding bergerak di bidang usaha supermarket dan bentuk usaha retail khusus lainnya (seperti apotek, toko obat, kesehatan dan kecantikan, perabot rumah tangga dan lain-lain) serta menjalankan usaha dalam bidang ritel dan lain-lain. Pemohon Banding tidak melakukan kegiatan usaha jual beli bangunan dan juga bukan merupakan Perusahaan yang bergerak dalam bidang usaha developer maupun real estat. Hal ini juga sejalan dengan Klasifikasi Lapangan Usaha (KLU) yang telah dilaporkan oleh Pemohon Banding dalam SPT PPh Badan Tahun 2021 dengan nomor KLU 47111 atau Perusahaan yang bergerak di sektor Perdagangan Eceran berbagai macam barang. Sedangkan, dalam proses Pemeriksaan atas SPT PPh Badan Tahun 2021, dari Terbanding tidak pernah membantah ataupun mempermasalahkan kategori KLU tersebut. Sehingga pada dasarnya Terbanding juga telah setuju dengan KLU atau penjelasan kegiatan usaha dari Pemohon Banding tersebut;

bahwa lebih lanjut, dalam pembukuan dan Audit Report Pemohon Banding, atas bangunan BOT tersebut dibukukan dalam daftar Fixed Assets bukan persediaan/inventory. Hal ini tentunya memperjelas bahwa pengalihan bangunan BOT tersebut bukan dalam rangka kegiatan usaha Pemohon Banding sebagaimana disyaratkan secara akumulatif dalam memori penjelasan Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN;

bahwa dengan demikian, penyerahan aktiva bangunan/gedung BOT tersebut bukan merupakan penyerahan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaan Pemohon Banding. Namun, justru ini merupakan bentuk konsekuensi dari perjanjian BOT antara Pemohon Banding dan Pemilik Tanah, yang melibatkan Aktiva Tetap yaitu berupa bangunan (bukan persediaan).

b. Acuan DPP PPN Terbanding tidak berdasarkan ketentuan yang berlaku karena tidak mengacu pada harga jual atau penggantian yang dalam transaksi ini tidak ada atau NOL, melainkan mengacu pada DPP berdasarkan hasil penilaian gedung dan rekapitulasi Objek PPh Pasal 4 (2).

bahwa dalam melakukan koreksi DPP PPN atas transaksi pengalihan bangunan kepada Pemilik Tanah, Terbanding menggunakan DPP berdasarkan hasil penilaian gedung, sedangkan apabila belum terdapat penilaian gedung maka

Terbanding mempergunakan rekapitulasi obyek pemotongan objek PPh Pasal 4 ayat (2). Dengan asumsi bahwa transaksi yang menjadi sengketa harus dikarakterisasi bukan sebagai biaya sewa bagi Pemohon Banding (atau penghasilan bagi Pemilik Tanah) sebagaimana telah dibahas di atas, Pemohon Banding juga tidak setuju dengan acuan DPP PPN Terbanding tersebut;

Pasal 8A ayat (1) UU Pajak Pertambahan Nilai berbunyi sebagai berikut:

“Pajak Pertambahan Nilai yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 dengan Dasar Pengenaan Pajak yang meliputi Harga Jual, Penggantian, Nilai Impor, Nilai Ekspor, atau nilai lain.” bahwa ketentuan tersebut sesuai dengan definisi DPP menurut Pasal 1 angka 17 UU PPN yang berbunyi sebagai berikut:

“Dasar Pengenaan Pajak adalah jumlah Harga Jual, Penggantian, Nilai Impor, Nilai Ekspor, atau nilai lain yang dipakai sebagai dasar untuk menghitung pajak yang terutang.” bahwa mengingat transaksi bangunan tersebut bukan merupakan pembelian impor, eskpor ataupun transaksi yang diatur secara khusus dengan Nilai Lain yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, maka acuan DPP yang seharusnya adalah Harga Jual. Adapun Angka 18 Pasal 1 UU PPN mendefinisikan Harga Jual sebagai berikut:

“Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang-Undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.” bahwa kemudian pada Pasal 2 UU PPN dan Memori Penjelasannya, juga diatur bahwa Harga Pasar Wajar (yang merepresentasikan harga yang seharusnya diminta) berlaku apabila terdapat hubungan istimewa antara pihak yang bertransaksi, dengan bunyi sebagai berikut:

“Dalam hal Harga Jual atau Penggantian dipengaruhi oleh hubungan istimewa, maka Harga Jual atau Penggantian dihitung atas dasar harga pasar wajar pada saat penyerahan Barang Kena Pajak atau Jasa Kena Pajak itu dilakukan.”

Memori Penjelasan:

Pengaruh hubungan istimewa seperti dimaksud dalam Undang-undang ini ialah adanya kemungkinan harga yang ditekan lebih rendah dari harga pasar. Dalam hal ini, Direktur Jenderal Pajak mempunyai kewenangan melakukan penyesuaian Harga Jual atau Penggantian yang menjadi Dasar Pengenaan Pajak dengan harga pasar yang wajar yang berlaku di pasaran bebas.

bahwa berdasarkan kutipan-kutipan pasal di atas, suatu DPP PPN atas penyerahan BKP di dalam negeri seyogianya ditentukan hanya berdasarkan satu diantara dua acuan sebagai berikut:

1. Nilai berupa uang atau biaya yang diminta oleh Penjual (yang sebenarnya); atau

2. Harga pasar wajar apabila pihak yang bertransaksi memiliki hubungan istimewa (yang seharusnya).

bahwa transaksi pengalihan bangunan BOT dilakukan oleh Pemohon Banding kepada Pemilik Tanah yang tidak memiliki hubungan istimewa, maka seharusnya Terbanding tidak merujuk pada definisi ‘yang seharusnya’, melainkan yang sebenarnya yaitu nol atau tanpa kompensasi;

bahwa selain itu, berdasarkan Risalah Pembahasannya, dijelaskan bahwa Terbanding mengacu kepada DPP PPN berdasarkan penilaian gedung dan rekapitulasi Objek PPh Pasal 4 ayat (2). Maka sekali lagi, mempertimbangkan UU PPN yang berlaku, Pemohon Banding memandang bahwa tidak ada landasan hukum bagi Terbanding untuk menerapkan DPP berdasarkan penilaian gedung dan rekapitulasi Objek PPh Pasal 4 ayat (2) atas pengalihan Bangunan BOT tersebut karena dalam konteks penyerahan antara pihak independen, UU PPN hanya memberi mandat untuk menerapkan nilai berupa uang atau biaya yang sebenarnya diminta oleh Penjual yang dalam hal ini adalah tidak ada, atau nol. Dengan demikian, koreksi Terbanding atas DPP PPN pengalihan Bangunan BOT tersebut tidak berdasarkan UU PPN yang berlaku dan seharusnya tidak dapat dipertahankan;

2. Dari Perspektif Komersial, Berdasarkan Perjanjian Antara Pemohon Banding Dan Pemilik Tanah, Pengalihan Gedung/Bangunan BOT Tidak Disertai Kompensasi Apapun, Sehingga Meskipun Terbanding Berpendapat Bahwa Telah Terjadi Penyerahan, Maka DPP Yang Berlaku Adalah NIHIL.

bahwa dari sudut pandang komersial, Pemohon Banding dapat membuktikan bahwa pengalihan Bangunan BOT kepada Pemilik Tanah tidak seharusnya memicu terutangnya PPN karena Perjanjian yang berlaku, serta pembukuan Pemohon Banding, sudah sangat jelas memperlihatkan fakta bahwa penyerahannya tidak dikompensasi dengan suatu Harga Jual apapun;

a. Penafsiran Terbanding jelas berbeda dengan fakta yang ada, dimana Pemohon Banding dan Pemilik Tanah sepakat bahwa tidak terdapat kompensasi ataupun ganti rugi yang diberikan oleh Pemilik Tanah kepada Pemohon Banding atas pengalihan bangunan BOT tersebut.

bahwa berdasarkan penjelasan Surat Pemberitahuan Untuk Hadir (“SPUH”) pada proses keberatan, Terbanding menyebutkan bahwa sesuai dengan Berita Acara Serah Terima (BAST) pada bulan September 2021 terdapat penyerahan bangunan beserta fasilitas-fasiliasnya kepada pemilik tanah (landlord), dengan nilai sebesar Rp73.037.400.000,00. Sedangkan berdasarkan fakta BAST yang Pemohon Banding miliki, tidak terdapat keterangan mengenai nilai maupun nominal penyerahan sama sekali. Dengan demikian, pernyataan Terbanding dalam SPUH-nya merupakan pernyataan yang tidak tepat dan bertentangan dengan fakta dokumentasi yang ada;

bahwa kemudian, Pemohon Banding tidak pernah menerima kompensasi atau ganti kerugian dalam bentuk apapun dari Pemilik Tanah sehubungan dengan pengembalian Tanah maupun Pengalihan Bangunan. Hal ini didukung dengan klausal perjanjian BOT mengenai pengalihan bangunan sebagai berikut:

a. Dalam wakiu 4 femmst) minang sete lah ——————-

Iberakrirnya ‘ancha waxtu Pertanian, Pihak

"rar ikan menerima pongenbalian Tanah

8 |forrs dan pengalinan Gesung yang dibancgun . — eo eengen Pesal 2 di estas dalam seuduar kencasi apa idanya dan dalam «sadaan baik, - (bebas dari secala peban/tuntuatan dari pihak

MEkapun Lanps Medygarti atau membayar

Yanti rugi kepada Pinas Kedu ————- bahwa kutipan di atas adalah contoh klausal perjanjian BOT dari salah satu perjanjian yang ada. Bahwa dalam semua Perjanjian tersebut, terdapat klausul yang mengatur bahwa tidak ada kompensasi atau ganti rugi apapun dari Pemilik

Tanah kepada Pemohon Banding atas pengalihan bangunan BOT. Dengan demikian, cukup jelas bahwa secara legal dan komersial, pengalihan Bangunan BOT tersebut tidak seharusnya diinterpretasikan membawa suatu jenis penggantian/kompensasi ataupun Harga Jual apapun;

bahwa Pemohon Banding berharap agar Terbanding dapat menghormati klausul Perjanjian di atas dan tidak menetapkan sendiri jumlah DPP atau Harga Jual Pemohon Banding dengan menggunakan DPP berdasarkan hasil penilaian gedung dan rekapitulasi objek pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) karena fakta komersial dari transaksi ini cukup jelas bahwa Pemohon Banding tidak menerima kompensasi apapun dari Pemilik Tanah atas pengalihan bangunan kepada Pemilik Tanah. Sehingga meskipun terdapat objek PPN dari transaksi ini, DPP PPN yang menjadi acuan adalah NOL;

bahwa Perjanjian BOT telah disepakati oleh kedua belah pihak yang independen dan memenuhi syarat sahnya perjanjian sesuai ketentuan Pasal 1320 dan 1338 KUH Perdata sebagai berikut:

Pasal 1320 KUH Perdata:

“Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat:

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

3. Suatu hal tertentu;

4. Suatu sebab yang halal;”

Pasal 1338 KUH Pedata:

“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.

Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alsan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu.

Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.” bahwa dengan demikian, Perjanjian tersebut mengikat kedua belah pihak sebagai undang-undang sesuai ketentuan 1338 KUH Perdata. Oleh karena itu, dalam menafsirkan perjanjian tersebut seharusnya Terbanding mengacu kepada

pengertian dari Para Pihak yang bersepakat sesuai ketentuan Pasal 1342 dan 1343 KUH Perdata adalah sebagai berikut:

“Jika kata-kata suatu persetujuan jelas, tidak diperkenankan menyimpang daripadanya dengan jalan penafsiran.” “Jika kata-kata suatu perjanjian dapat diberikan berbagai macam penafsiran, harus dipilihnya menyelidiki maksud kedua belah pihak yang membuat perjanjian itu dari pada memegang teguh arti kata-kata menurut huruf”.

bahwa mengacu pada ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata juncto Pasal 1338 KUH Perdata juncto Pasal 1342 KUH Perdata juncto Pasal 1343 KUH Perdata di atas, sudah sepatutnya diketahui oleh Terbanding bahwa Perjanjian BOT antara Pemohon Banding dengan Pemilik Tanah adalah sah dan berlaku sebagai undang-undang mengikat yang wajib dipatuhi oleh Pemohon Banding dan Pemilik Tanah. Selain hal itu, terlebih, kata-kata dalam Perjanjian BOT antara Pemohon Banding dan Pemilik Tanah sudah jelas dan tidak memberikan peluang dilakukan penafsiran makna. Selain itu, Terbanding juga telah meyakini dan menerima penjelasan dari Pemohon Banding terkait dengan klausul dalam perjanjian yang menyatakan bahwa antara Pemohon Banding dan Pemilik Tanah telah sepakat tidak terdapat kompensasi ataupun ganti rugi yang diberikan oleh Pemilik Tanah kepada Pemohon Banding atas pengalihan bangunan BOT. Oleh karena itu, Terbanding tidak seharusnya menafsirkan lain atas klausul yang telah disepakati pada perjanjian tersebut sebagaimana koreksi Terbanding yang beranggapan bahwa atas pengalihan bangunan BOT tersebut dikenakan PPN atau terdapat Harga Jual yang diterima oleh Pemohon Banding. Dengan demikian, tidak ada kompensasi atau nilai uang atas pengalihan bangunan BOT yang dapat menjadi DPP PPN bagi Pemohon Banding;

b. Pemohon Banding telah menerima opini mengenai interpretasi perjanjian BOT dari Konsultan Hukum Independen yang memiliki kualifikasi dalam bidang perdata. Opini tersebut menyimpulkan bahwa pengalihan bangunan BOT tidak seharusnya diinterpretasikan sebagai suatu jual-beli bangunan. Selain itu, ketiadaan kompensasi atas pengalihan tersebut juga tidak boleh ditafsirkan secara berbeda dari kesepakatan yang telah sah.

bahwa Pemohon Banding telah memberikan data/informasi mengenai fakta komersial atas pengalihan Bangunan BOT yang pada intinya menjelaskan bahwa:

1. Perjanjian BOT yang ada telah secara eksplisit menyebutkan bahwa pengalihan Bangunan BOT tidak disertai kompensasi apapun;

2. Perjanjian BOT telah sah sesuai dengan Pasal 1320 KUH Perdata dan mengikat sebagai undang-undang bagi Para Pihak sesuai ketentuan Pasal 1338 KUH Perdata; dan

3. Tidak ada arus uang masuk dari transaksi pengalihan Bangunan BOT yang dibuktikan dengan Audit Report dan SPT Tahunan PPh Badan.

bahwa selanjutnya, Pemohon Banding juga memiliki referensi legal opinion, yaitu Opini Tertulis dari Konsultan Hukum Independen yang ditandatangani oleh Dr. Julius I.D. Singara dari Firma Hukum Maramis, Purba, Santi & Singara atas sengketa Perjanjian BOT tahun pajak 2019 dan 2020. Pemohon Banding telah memperoleh klarifikasi dari pihak independen yang kredibel mengenai interpretasi atas Perjanjian BOT dan hubungan antara hak/kewajiban Para Pihak dengan kompensasi yang telah disepakati. Menurut Pemohon Banding, opini tertulis tersebut masih relevan digunakan sebagai referensi untuk pertimbangan Yang Mulia Majelis Hakim Pengadilan Pajak. Dalam hal ini, dapat Pemohon Banding sampaikan bahwa opini tertulis tersebut masih relevan digunakan karena tidak ada perbedaan secara struktural maupun substansi antara perjanjian BOT tahun 2019 dengan tahun-tahun setelahnya;

bahwa untuk memudahkan bagi Yang Mulia Majelis Hakim, Pemohon Banding mengutip butir-butir pendapat opini tertulis dari Konsultan Hukum Independen tersebut mengenai transaksi pengalihan Bangunan BOT sebagai berikut:

“Berdasarkan peraturan perundang-undangan tersebut, kami dapat menyimpulkan bahwa Perjanjian BGS merupakan suatu bentuk perjanjian campuran yang terdiri dari perjanjian sewa-menyewa yang diikuti dengan janji untuk menyerahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya kepada pemegang hak atas tanah tanpa adanya kompensasi dari pemegang hak atas tanah atas penyerahan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya tersebut.

Berdasarkan Perjanjian Bangun Guna Serah (BOT) yang ada, kami memahami bahwa Para Pihak yang bersepakat telah mengalokasikan kompensasi atas masing-masing kewajiban dalam perjanjian campuran tersebut, sebagai berikut:

1. Pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada Investor untuk memanfaatkan tanahnya (termasuk untuk membangun dan mengoperasikan bangunan di atasnya) selama jangka waktu tertentu, dengan mengenakan kompensasi tahunan/biaya sewa;

2. pada akhir jangka waktu pelaksanaan Perjanjian BGS, Investor menyerahkan kembali tanah beserta bangunan dan/ atau sarana berikut fasilitasnya kepada pemegang hak atas tanah, tanpa adanya kompensasi apapun.

Ketiadaan kompensasi dalam bentuk apapun terhadap penyerahan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya tersebut ketika Perjanjian BGS berakhir merupakan konsekuensi logis dari intensi diadakannya Perjanjian BGS oleh pemegang hak atas tanah dengan Investor tersebut. Dengan tidak adanya pembayaran kompensasi apapun dari pemegang hak atas tanah, maka penyerahan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya tersebut dari Investor kepada pemegang hak atas tanah tidak termasuk dalam transaksi jual-beli bangunan.

Dalam hal suatu perjanjian campuran telah mendefinisikan hubungan antara hak dan kewajiban antar Para Pihak yang bersepakat (seperti yang telah dibahas dalam Butir 14 di atas), maka pihak lain tidak diperkenankan untuk menafsirkan hubungan tersebut secara berbeda.” bahwa dengan referensi-referensi peraturan/ ketentuan, serta kesimpulan pada Opini tersebut, Pemohon Banding menyimpulkan bahwa Perjanjian BOT merupakan suatu perjanjian campuran yang mengandung tiga elemen transaksi terpisah, yaitu: (i) sewa / penggunaan tanah milik Pemilik Tanah, (ii) pendirian dan pengoperasian bangunan, dan (iii) pengalihan bangunan kepada Pemilik Tanah saat periode BOT berakhir. Kompensasi/ nilai dari masing-masing transaksi dalam perjanjian tersebut telah ditentukan oleh Para Pihak, yang pada intinya disepakati bahwa transaksi (i) dan (ii) akan dikompensasi secara tetap / tahunan, sementara transaksi (iii) hanya pengembalian bangunan dan tidak diberikan kompensasi. Dengan demikian, cukup jelas bahwa ketiga elemen transaksi tersebut harus dilihat

secara terpisah dan Terbanding tidak seharusnya menetapkan kembali “nilai/kompensasi” atas transaksi ke-(iii) tersebut karena bertentangan dengan kesepakatan Para Pihak;

bahwa selain itu, pengalihan Bangunan BOT ini juga tidak termasuk dalam transaksi jual-beli bangunan, semata-mata hanya konsekuensi logis dari maksud diadakannya perjanjian BOT antara Pemohon Banding dengan Pemilik Tanah. Dokumen terkait pengalihan bangunan BOT inipun hanya berdasarkan perjanjian BOT antara keduabelah pihak, tidak ada dokumen lainnya yang menyatakan bahwa pengalihan bangunan BOT merupakan transaksi jual-beli bangunan. Bahwa Pemohon Banding merupakan Perusahaan Terbuka yang dituntut untuk selalu memberikan kualitas kinerja dan pelayanan yang baik, serta menerapkan pelaporan dan tata kelola Perusahaan yang baik sehingga tidak mungkin membuat transaksi yang mengada-ada;

bahwa transaksi pengalihan Bangunan BOT dilakukan oleh Pemohon Banding kepada Pemilik Tanah yang tidak memiliki hubungan istimewa. Mengingat tidak ada kompensasi yang diminta oleh Pemohon Banding sesuai dengan perjanjian BOT, maka dalam kasus ini, tidak ada Harga Jual / nilai pengalihan yang dapat menjadi “kompensasi” bagi Pemohon banding dan oleh karena itu, tidak ada DPP PPN yang menjadi objek dalam transaksi ini;

3. Dari Perspektif PP-34/2017, Pengalihan Gedung/Bangunan BOT Dari Pemohon Banding Kepada Pemilik Tanah Merupakan Penghasilan Bagi Pemilik Tanah.

bahwa Pemohon Banding mengikat perjanjian dengan Pemilik Tanah (“Land Lord / LL”) terkait sewa menyewa, membangun, mengoperasikan dan mengalihkan atau lebih dikenal dengan istilah Bangun Guna Serah / Build, Operate, Transfer (selanjutnya disebut sebagai “perjanjian BOT”). Dalam perjanjian BOT tersebut, disebutkan bahwa pada saat berakhirnya jangka waktu perjanjian, Pemohon Banding selaku investor akan mengalihkan bangunan kepada Pemilik Tanah; Pada dasarnya, perjanjian BOT tersebut dilaksanakan dalam 3 (tiga) tahap, yaitu:

(1) Persewaan tanah milik Pemilik Tanah;

(2) Pembangunan dan Pengoperasian Bangunan oleh Pemohon Banding, dan (3) Pengalihan Bangunan kepada Pemilik Tanah.

bahwa pada saat tahap (1) dan (2) selama masa persewaan, Pemohon Banding telah membayar kompensasi sewa kepada Pemilik Tanah. Sedangkan untuk pengalihan bangunan atau tahap ke-(3), Pemilik Tanah tidak memiliki kewajiban untuk memberikan ganti rugi atau kompensasi lainnya dalam bentuk apapun kepada Pemohon Banding. Dengan demikian, karena tidak ada kompensasi/penggantian uang yang diterima oleh Pemohon Banding dari Pemilik Tanah maka tidak ada suatu Harga Jual yang diakui oleh Pemohon Banding, sesuai dengan perjanjan yang berlaku antara Pemohon Banding dan Pemilik Tanah;

bahwa kemudian disebutkan pada Pasal 1 ayat (3) Peraturan Pemerintah No 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan (“PP-34/2017”) bahwa,

Pasal 1 ayat (3) “Bangun Guna Serah adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan Bangunan selama masa perjanjian dan mengalihkan kepemilikan Bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah investor mengoperasikan Bangunan tersebut atau sebelum investor mengoperasikannya.”

Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) “(1) Atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau Bangunan baik sebagian maupun seluruh Bangunan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final.

(2) Penghasilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) termasuk penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan pemegang hak atas tanah dari Investor terkait dengan pelaksanaan perjanjian Bangun Guna Serah, meliputi:

a. penghasilan atas pembayaran berkala selama masa perjanjian Bangun Guna Serah;

b. penghasilan dalam bentuk Bangunan yang diserahkan sebelum perjanjian Bangun Guna Serah berakhir;

c. penghasilan dalam bentuk Bangunan yang diserahkan atau seharusnya diserahkan pada saat perjanjian Bangun Guna Serah berakhir; dan/atau

d. penghasilan lain terkait perjanjian Bangun Guna Serah, termasuk pembayaran terkait bagi hasil penggunaan Bangunan dan denda perjanjian Bangun Guna Serah.”

Pasal 3 ayat (1) “Atas penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) yang diterima atau diperoleh dari Penyewa yang bertindak atau ditunjuk sebagai Pemotong Pajak Penghasilan, wajib dipotong Pajak Penghasilan oleh Penyewa.” bahwa dari kutipan-kutipan peraturan di atas, cukup jelas bahwa sebenarnya hakekat pengalihan bangunan dari Pemohon Banding kepada Pemilik Tanah merupakan penghasilan bagi Pemilik Tanah atas lahan yang digunakan oleh Pemohon Banding (bukan merupakan penghasilan bagi Pemohon Banding); bahwa Pemohon Banding memahami bahwa argumentasi di atas mengambil sudut pandang PPh. Namun perlakuan perpajakan seharusnya konsisten satu sama lain. Oleh karena itu, dengan mempertimbangkan perspektif PP-34/2017 atas transaksi BOT, sudah seyogianya atas pengalihan bangunan sebelum dan/atau pada saat perjanjian BOT berakhir merupakan penghasilan sewa bagi Pemilik Tanah. Oleh karena itu, Pemohon Banding menyampaikan bahwa dalam perspektif PP-34/2017, pengalihan atas bangunan tersebut merupakan penghasilan sewa bagi Pemilik Tanah, maka sebaliknya bagi Pemohon Banding merupakan biaya sewa;

bahwa lebih lanjut, tanpa mengurangi rasa hormat Pemohon Banding terhadap independensi Majelis Hakim Pengadilan Pajak, berdasarkan Putusan Pengadilan Pajak Nomor PUT-006918.16/2023/PP/M.XVA yang merupakan hasil dari Banding Pajak yang diajukan oleh Pemohon Banding untuk tahun pajak 2019 dan 2020 untuk sengketa yang serupa, dijelaskan bahwa Majelis Hakim dalam putusan tersebut setuju bahwa perlakuan transaksi yang menjadi sengketa harus selaras dengan PP-34/2017, sehingga pengalihan bangunan BOT kepada Pemilik Tanah adalah merupakan penghasilan sewa atas tanah dan/atau bangunan bagi Pemilik Tanah;

bahwa dalam Putusan Pengadilan Pajak tersebut menjelaskan bahwa berdasarkan pertimbangan atas seluruh penjelasan dan bukti yang disampaikan oleh Pemohon Banding selama persidangan, Majelis Hakim berkesimpulan bahwa

koreksi Terbanding atas Dasar Pengenaan Pajak (DPP) Penyerahan yang PPN- nya Harus Dipungut Sendiri adalah tidak tepat dan tidak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan sehingga tidak dapat dipertahankan. Oleh karena itu, Pemohon Banding berpendapat bahwa putusan PP tersebut dapat membetulkan perlakuan Terbanding pada tahun pajak 2021 ini;

bahwa berdasarkan penjelasan dan bukti-bukti yang Pemohon Banding sampaikan di atas, koreksi Terbanding atas DPP Penyerahan Barang dan Jasa Masa Pajak September 2021 sebesar Rp73.037.400.000,00 tidak konsisten dengan fakta yang ada dan tidak sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, sehingga seharusnya tidak dapat dipertahankan;

KESIMPULAN DAN USUL PEMOHON BANDING bahwa berdasarkan penjelasan dan uraian di atas, Pemohon Banding menyimpulkan bahwa:

1. Surat Banding telah memenuhi seluruh ketentuan formal pengajuan banding sebagaimana diatur dalam Pasal 27 UU KUP serta Pasal 35, 36, dan 37 UU Pengadilan Pajak;

2. Keputusan Terbanding Nomor: KEP-00446/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 adalah tidak benar dan tidak sesuai dengan ketentuan perundang-undangan perpajakan yang berlaku;

bahwa selanjutnya, Pemohon Banding mengusulkan kepada Majelis Hakim Pengadilan Pajak yang Terhormat agar:

1. Menyatakan bahwa banding yang diajukan Pemohon Banding dapat diterima karena telah memenuhi seluruh ketentuan formal.

2. Mengabulkan seluruhnya banding yang diajukan Pemohon Banding atas Keputusan Terbanding Nomor KEP-00446/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024;

3. Membatalkan seluruhnya koreksi terhadap DPP Penyerahan Barang dan Jasa sebesar Rp73.037.400.000,00 karena koreksi yang dilakukan Terbanding tidak berdasar dan tidak sesuai dengan peraturan perpajakan yang berlaku;

4. Menetapkan kembali ketetapan Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Pemohon Banding untuk Masa Pajak September 2021 menjadi sebesar NIHIL dengan perincian sebagai berikut:

— Mares] teng

- Men san - = =. =

Biber Ti | . Favssu Sendug Dibece leu

Meberatan = 0. = 0.

7 we ee THE. 2 ee ee ee eee ee eee et TODD Tr wort pom tay

: Jaana FEN vee tessa barus dibayar taTanedei > Se ee ee bahwa demikian surat banding ini disampaikan dengan harapan agar Majelis Hakim Pengadilan Pajak yang memeriksa dan mengadili sengketa ini dapat memutuskan dengan pertimbangan yang seadil-adilnya. Atau apabila Majelis Hakim yang Mulia berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono). Pemohon Banding juga memohon Majelis Hakim agar berkenan untuk menghadirkan Pemohon Banding dalam sidang Pengadilan Pajak untuk menyampaikan penjelasan dan dokumen pendukung tambahan lainnya yang diperlukan;

Menimbang bahwa Terbanding dalam Surat Uraian Banding Nomor S- 67/SUB/WPJ.19/2025 tanggal 10 Maret 2025, pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:

PENELITIAN PERSYARATAN FORMAL

Persyaratan Formal

bahwa berdasarkan penelitian surat banding Pemohon Banding nomor 009/01/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 14 Januari 2025 yang diterima di Pengadilan Pajak tanggal 16 Januari 2025 diketahui hal-hal sebagai berikut:

UraianYa Tidak a. Banding diajukan dengan surat banding dalam Bahasa √

Indonesia kepada Pengadilan Pajak;

b. Banding diajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak √ tanggal diterima surat keputusan yang dibanding;

c. Banding diajukan di luar jangka waktu 3 (tiga) bulan karena keadaan diluar kekuasaan Pemohon Banding dengan dilampiri bukti pendukung adanya keadaan diluar kekuasaan Pemohon

Banding;

d. Terhadap 1 (satu) keputusan diajukan 1 (satu) surat banding;√ e. Banding diajukan dengan disertai alasan-alasan yang jelas;√ f. Banding diajukan dengan mencantumkan tanggal diterima √

SuratKeputusanTerbandingNomorKEP-

00446/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 yang diterima tanggal 21 Oktober 2024;

g. Surat banding dilampiri salinan surat keputusan yang dibanding, √ yaitu Surat Keputusan Terbanding Nomor KEP-

00446/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024;

h. Bukti Pembayaran:

- Surat banding dilampiri bukti pembayaran atas pajak yang masih harus dibayar sesuai yang telah disetujui dalam pembahasan akhir hasil pemeriksaan;

- Surat banding tidak dilampiri bukti pembayaran pajak √ karena tidak ada pajak yang masih harus dibayar yang disetujui dalam pembahasan akhir hasil pemeriksaan;

i. Surat Banding ditandatangani oleh Man Kit Lee, Direktur PT

DFI RETAIL NUSANTARA (dh. PT HERO SUPERMARKET

TBK.), bertindak selaku:

- Wajib Pajak;

- Ahli Warisnya;

- Pengurus yang berkedudukan di Indonesia;√

- Pengurus yang tidak berkedudukan di Indonesia;

- Kuasa Hukumnya dengan dilampiri surat kuasa khusus;

j. Penandatanganan surat banding:

- Berkedudukan di Indonesia√

- Melampirkanbuktikeberadaanpadasaat penandatanganan surat banding

Kesimpulan Pemenuhan Persyaratan Formal bahwa berdasarkan penelitian sementara dan sesuai dengan data yang ada sebagaimana diuraikan di atas, maka permohonan banding Pemohon Banding memenuhi ketentuan formal sebagaimana diatur dalam Pasal 27 dan Pasal 32 Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang- Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang, Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2) dan Pasal 36 ayat (1), ayat (2), ayat (3) dan ayat (4) serta Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak;

URAIAN MENGENAI KETETAPAN SEMULA, KEBERATAN, DAN KEPUTUSAN ATAS KEBERATAN bahwa Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Nomor 00385/207/21/092/23 tanggal 25 Oktober 2023 Masa Pajak September 2021 diterbitkan berdasarkan Laporan Pemeriksaan Pajak Kantor PelayananPajakWajibPajakBesarDuanomorLAP- 00203/RIKSIS/KPP.1902/2023 tanggal 24 Oktober 2023, dengan perhitungan PPN yang masih harus dibayar sebesar Rp12.781.545.000,00;

bahwa atas ketetapan tersebut, Pemohon Banding mengajukan keberatan dengan surat nomor 007/01/Hero/Tax-Dept/2024 tanggal 23 Januari 2024 yang diterima oleh KPP Wajib Pajak Besar Dua tanggal 24 Januari 2024 berdasarkan Lembar Pengawasan Arus Dokumen Nomor FORM-05000372/BPS/KPP.190203/2024 tanggal 24 Januari 2024;

bahwa atas surat keberatan Pemohon Banding telah diterbitkan Surat Keputusan Terbanding Nomor KEP-00446/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024, perhitungan PPN yang masih harus dibayar sebesar Rp12.781.545.000,00; ANALISA POKOK SENGKETA bahwa setelah membaca surat banding, mempelajari Laporan Penelitian Keberatan, mempelajari berkas surat menyurat yang berlangsung selama proses penyelesaian keberatan, dan membaca surat keberatan Pemohon Banding, dengan ini disampaikan analisa pokok sengketa atas surat banding dari Pemohon Banding sebagai berikut:

Pokok sengketa:

Terkait Sengketa Koreksi Dpp Penyerahan Barang Dan Jasa Sebesar Rp73.037.400.000,00

Menurut Terbanding

Dasar Hukum

Bahwa dasar hukum yang terkait dengan sengketa a quo adalah sebagai berikut:

1) Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang

Pasal 1 angka 25 “Pemeriksaan adalah serangkaian kegiatan menghimpun dan mengolah data, keterangan, dan/atau bukti yang dilaksanakan secara objektif dan profesional

berdasarkan suatu standar pemeriksaan untuk menguji kepatuhan pemenuhan kewajiban perpajakan dan/atau untuk tujuan lain dalam rangka melaksanakan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan”.

Pasal 12 ayat (3) “Apabila Direktur Jenderal Pajak mendapatkan bukti jumlah pajak yang terutang menurut Surat Pemberitahuan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak benar, Direktur Jenderal Pajak menetapkan jumlah pajak yang terutang”.

2) Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang antara lain mengatur sebagai berikut:

Pasal 1 angka 2, angka 3, angka 4, angka 17, angka 18 “Dalam Undang-Undang ini yang dimaksud dengan:

2. Barang adalah barang berwujud, yang menurut sifat atau hukumnya dapat berupa barang bergerak atau barang tidak bergerak, dan barang tidak berwujud.

3. Barang Kena Pajak adalah barang yang dikenai pajak berdasarkan Undang-Undang ini.

4. Penyerahan Barang Kena Pajak adalah setiap kegiatan penyerahan Barang Kena Pajak.

17. Dasar Pengenaan Pajak adalah jumlah Harga Jual, Penggantian, Nilai Impor, Nilai Ekspor, atau nilai lain yang dipakai sebagai dasar untuk menghitung pajak yang terutang

18. Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang-Undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak”.

Pasal 1A ayat (1) “Yang termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena Pajak adalah :

a. penyerahan hak atas Barang Kena Pajak karena suatu perjanjian;

b. Pengalihan Barang Kena Pajak karena suatu perjanjian sewa beli dan/atau perjanjian sewa guna usaha (leasing);

c. Penyerahkan Barang Kena Pajak kepada pedagang perantara atau melalui juru lelang;

d. Pemakaian sendiri dan/atau pemberian Cuma-Cuma atas Barang Kena Pajak;

e. Barang Kena Pajak berupa persediaan dan/atau aktiva yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan, yang masih tersisa pada saat pembubaran perusahaan;

f. Penyerahan Barang Kena Pajak dari pusat ke cabang atau sebaliknya dan/atau penyerahan Barang Kena Pajak antar cabang;

g. Penyerahan Barang Kena Pajak secara konsinyasi; dan h. Penyerahan Barang Kena Pajak oleh Pengusaha Kena Pajak dalam rangka perjanjian pembiyaan yang dilakukan berdasarkan prinsip syariah, yang penyerahannya dianggap langsung dari Pengusaha Kena Pajak kepada pihak yang membutuhkan Barang Kena Pajak.”

Penjelasan Pasal 1A ayat (1)

Huruf a “Yang dimaksud dengan perjanjian meliputi jual beli, tukar menukar, jual beli dengan angsuran, atau perjanjian lain yang menyebabkan penyerahan hak atas barang”.

Pasal 1A ayat (2) “Yang tidak termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena Pajak adalah:

a. Penyerahan Barang Kena Pajak kepada makelar sebagaimana dimaksud dalam Kitab Undang-Undang Hukum Dagang;

b. Penyerahan Barang Kena Pajak untuk jaminan utang-piutang;

c. Penyerahan Barang Kena Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf f dalam hal Pengusaha Kena Pajak melakukan pemusatan tempat pajak terutang;

d. Pengalihan Barang Kena Pajak dalam rangka penggabungan, peleburan, pemekaran, pemecahan, dan pengambilalihan usaha dengan syarat pihak yang melakukan pengalihan dan yang menerima pengalihan adalah Pengusaha Kena Pajak;dan e. Barang Kena Pajak berupa aktiva yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan, yang masih tersisa pada saat pembubaran perusahaan, dan yang Pajak Masukan atas perolehannya tidak dapat dikreditkan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (8) huruf b dan huruf c”.

Pasal 4 ayat (1) huruf a “Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas:

a. penyerahan Barang Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh pengusaha”;

Pasal 4A ayat (2) “Jenis barang yang tidak dikenai Pajak Pertambahan Nilai adalah barang tertentu dalam kelompok barang sebagai berikut :

a. Barang hasil pertambangan atau hasil pengeboran yang diambil langsung dari sumbernya;

b. Barang kebutuhan pokok yang sangat dibutuhkan oleh rakyat banyak;

c. Makanan dan minuman yang disajukan di hotel, restoran, rumah makan, warung, dan sejenisnya, meliputi makanan dan minuman baik yang dikonsumsi di tempat maupun tidak, termasuk makanan dan minuman yang diserahkan oleh usaha jasa boga atau katering; dan d. Uang, emas batangan dan surat berharga”.

Pasal 8A ayat (1) “Pajak Pertambahan Nilai yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 dengan Dasar Pengenaan Pajak yang meliputi Harga Jual, Penggantian, Nilai Impor, Nilai Ekspor, atau nilai lain.”

3) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2012 tentang Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 tentang Perubahan Ketiga atas Undang-Undang Nomor

8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 9 tahun 2021 tentang Perlakuan Perpajakan Untuk Mendukung Kemudahan Berusaha

Pasal 17 ayat (3) huruf b “Penyerahan Barang Kena Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a untuk penyerahan Barang Kena Pajak Berwujud yang menurut sifat atau hukumnya berupa barang tidak bergerak, terjadi pada saat penyerahan hak untuk menggunakan atau menguasai Barang Kena Pajak Berwujud tersebut, secara hukum atau secara nyata, kepada pihak pembeli;”

Data dan Fakta bahwaberdasarkanLaporanHasilPemeriksaannomorLAP- 00203/RIKSIS/KPP.1902/2023 tanggal 24 Oktober 2023 atas tahun pajak 2021 terdapat koreksi obyek PPN sebesar Rp224.325.910.980,- atas penyerahan aktiva tetap kepada pemilik lahan atau land lord pada saat berakhirnya perjanjian sewa- menyewa, membangun, mengoperasikan dan mengalihkan tanah dan bangunan; bahwa rincian aktiva tetap yang penyerahannya menjadi koreksi a quo pada tahun 2021 adalah sebagai berikut:

pa os oo enc

Gank Ja eU

Ga“ — Je

Ae ee er

Ba be (ep “pe —

Ea [eee (an ea

Ce aa

Pn PEN En (an ema aja esa

Hen ea [eve eye ee

Pa an AE eee pian Jean en Ja saia

PS Peas: Je ap og [oe ee| ease fp

Jana (aver) ena

Pst eeu eee er

En [ae er) pen ere cae an [ee ee| oes Pata ge

Aa em [eee pe ee fain en jasa —————— aa Jah oe en ia aa aa

Mw“ et

bahwa untuk menghitung DPP atas penyerahan yang PPN-nya harus dipungut sendiri tersebut, Pemeriksa menggunakan DPP berdasarkan hasil penilaian gedung, sedangkan apabila belum terdapat penilaian gedung maka pemeriksa mempergunakan rekapitulasi obyek pemotongan obyek PPh Pasal 4 ayat (2); bahwa berdasarkan dokumen yang diberikan oleh Pemohon Banding, perjanjian Bangun Guna Serah terkait koreksi a quo adalah sebagai berikut:

- Giant Ekspress Bandung Suci: Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 23 tanggal 26 Juli 2001;

- Giant Pangeran Antasari Lampung: Perjanjian Sewa Menyewa, Membangun, Mengoperasikan dan Mengalihkan Nomor 41 (adendum: 036/ADD/PSM- ANTASARI/VII/2013 tgl 19/07/2013) tanggal 26 September 2012;

- Giant Ekpress Bintara: Perjanjian Sewa Menyewa, Membangun, Mengoperasikan dan Mengalihkan Nomor 08 tanggal 14 April 2010;

- Giant Ekpress Rempoa: Perjanjian Sewa Menyewa, Membangun, Mengoperasikan dan Mengalihkan Nomor 03 tanggal 02 November 2012;

- Giant Ekpress Bukit Semarang Baru: Perjanjian Sewa Menyewa, Membangun, Mengoperasikan dan Mengalihkan Nomor 27 tanggal 19 September 2013;

- Giant Ekpress Jati Warna: Perjanjian Sewa Menyewa, Membangun, Mengoperasikan dan Mengalihkan Nomor 017/PSM-JTWRN/GIANT/04-12 tanggal 23 April 2012;

- Giant Ekpress Panji Tilar Lombok: Perjanjian Sewa Menyewa, Membangun, Mengoperasikan dan Mengalihkan Nomor 32 tanggal 08 Juli 2015;

- Giant Ekstra Pondok Chandra Sidoarjo: Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 13 tanggal 01 Juni 2004;;

- Giant Ekpress Cipinang: Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 18 tanggal 15 Agustus 2001;

- Giant Ekpress Syafei Road Serang: Perjanjian Sewa Menyewa, Membangun, Mengoperasikan dan Mengalihkan Nomor 11 tanggal 19 Maret 2014;

bahwa penilaian gedung aktiva BOT didasarkan pada Laporan Penilaian dari Kantor Jasa Penilai Publik Rao, Yuhal & Rekan nomor 00025/2.0094- 00/PI/0133/1/XI/2021 tanggal 19 November 2021;

Tanggapan Terbanding bahwa terkait dengan sengketa a quo dan dalil-dalil yang dikemukakan Pemohon Banding dalam surat bandingnya, dapat Terbanding tanggapi sebagai berikut:

1) Berdasarkan penelitian, koreksi yang dilakukan oleh Terbanding diperoleh informasi sebagai berikut:

bahwa berdasarkan pemeriksaan terhadap laporan keuangan dan bukti pendukung terdapat obyek PPN yang belum dilakukan pemungutan oleh Pemohon Banding yaitu berupa penyerahan aktiva tetap kepada pemilik tanah atau land lord pada saat berakhirnya perjanjian sewa-menyewa membangun, mengoperasikan, dan mengalihkan tanah dan bangunan;

bahwa pada Masa Pajak September 2021, Wajib Pajak melakukan penyerahan 1 (satu) Aktiva BOT berupa bangunan kepada pemilik lahan/land lord pada saat penutupan gerai dan berakhirnya perjanjian Bangun Guna Serah antara Wajib Pajak dengan pemilik lahan/land lord dengan total nilai aset sebesar Rp73.037.400.000,- dengan rincian aktiva sebagai berikut:

bahwa Terbanding menggunakan nilai hasil penilaian gedung sebagai DPP Penyerahan yang PPN-nya harus dipungut sendiri, atau menggunakan nilai rekapitulasi obyek PPh Pasal 4 ayat (2) atas pengalihan tanah dan/atau bangunan dalam hal tidak ada penilaian gedung atas aktiva terkait sebagai DPP Penyerahan yang PPN-nya harus dipungut sendiri;

2) Berdasarkan hasil penelitian atas perjanjian Bangun Guna Serah antara Pemohon Banding (sebagai investor) dengan Pemilik Lahan diketahui hal-hal sebagai berikut:

bahwa perjanjian tersebut adalah perjanjian untuk menyewakan tanah kepada investor, memberikan hak penggunaan kepada Investor untuk memanfaatkan tanah dan membangun, merawat dan mengoperasikan gedung dan kemudian pada akhir jangka waktu perjanjian, mengalihkan/menyerahkan gedung kepada pemilik lahan;

bahwa spesifikasi gedung dan/atau fasilitas penunjangnya serta proses konstruksinya diserahkan kepada Investor, beberapa perjanjian memerlukan persetujuan pemilik lahan, sebagian perjanjian tanpa memerlukan persetujuan pemilik lahan;

bahwa pemilik lahan berhak menerima pembayaran uang sewa dari investor atas penyerahan tanah milik Pemilik Lahan untuk dimanfaatkan oleh Investor;

Terkait status tanah dan bangunan a) Selama jangka waktu perjanjian kepemilikan Tanah adalah harus tetap pada Pihak Pertama (Pemilik Lahan) dan pihak pertama dilarang menjual/mengalihkan atau mengagunkan Tanah kepada pihak lainnya, tanpa persetujuan tertulis dari Pihak Kedua (Pemohon Banding).

b) Selama jangka waktu perjanjian, kepemilikan Gedung dan fasilitas-fasilitasnya adalah tetap pada Pihak Kedua (Pemohon Banding). Pihak Kedua berhak untuk mengoperasikan usahanya di dalam Gedung dan/atau mendapat manfaat atas tanah untuk usaha komersial sesuai yang ditentukan pada Perjanjian ini termasuk melakukan pengelolaan parkir di atas Tanah dan/atau Gedung dan untuk melakukan segala Tindakan hukum atas Gedung.

bahwa Pemilik Lahan berhak untuk menerima penyerahan kembali Tanah dan menerima pengalihan Gedung beserta fasilitasnya sesuai dengan perjanjian dalam kondisi terawat dalam jangka waktu tertentu setelah perjanjian berakhir.

bahwa terkait pengakhiran perjanjian yang dilakukan sebelum waktunya, pada sebagian perjanjian diberlakukan ketentuan kompensasi berupa tidak dikembalikannya uang sewa yang sudah terlanjur dibayarkan kepada Pemilik

Lahan untuk sisa masa yang belum dinikmati, atau kompensasi dalam jumlah tertentu yang diberikan oleh investor (Pemohon Banding);

3) Bahwa skema transaksi Bangun Guna Serah atau Build Operate and Transfer (BOT) pada transaksi PT Hero Supermarket Tbk dengan Pemilik Tanah (Land Lord) adalah sebagai berikut:

Pemilik lahan menyewakan tanah kepada investor, memberikan hak penggunaan kepada investor untuk memanfaatkan tanah dan membangun, merawat dan mengoperasikan gedung.

Pemilik Lahan @ Investor

/Land Lord Membayar uang sewa (PT Hero Supermarket Tbk) atas persewaan tanah

Investor mengalihkan/menyerahkan gedung kepada Pemilik lahan pada saat berakhirnya jangka waktu perjanjian sewa.

4) Bahwa terhadap alasan Pemohon Banding yang pada intinya menyatakan “Dari Perspektif UU PPN, Dasar Hukum yang Digunakan Terbanding dalam Melakukan Koreksi Tidak Tepat dan Menimbulkan Ketidakpastian Hukum”, dapat Terbanding jelaskan sebagai berikut:

bahwa berdasarkan perjanjian BOT, kepemilikan gedung selama perjanjian berlangsung adalah milik investor (Pemohon Banding) yang akan diserahkan kepada pemilik lahan pada saat perjanjian berakhir, hal ini menunjukkan adanya pengalihan hak dari Pemohon Banding kepada pemilik lahan pada saat penyerahan aktiva BOT;

bahwa aktiva BOT yang dialihkan oleh Pemohon Banding kepada pemilik lahan pada saat berakhirnya perjanjian tersebut berupa bangunan dan fasilitas pendukungnya. Sehingga aktiva a quo tidak termasuk dalam list barang yang tidak dikenakan PPN sesuai Pasal 4A ayat (2) UU PPN, sehingga aktiva BOT termasuk dalam Barang Kena Pajak;

bahwa berdasarkan Pasal 1A ayat (1) huruf a UU PPN diatur bahwa yang termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena Pajak adalah penyerahan hak atas Barang Kena Pajak karena suatu perjanjian. Selanjutnya ketentuan tersebut dijelaskan bahwa yang dimaksud perjanjian meliputi jual beli, tukar- menukar, jual beli dengan angsuran, atau perjanjian lain yang mengakibatkan penyerahan hak atas barang;

bahwa penyerahan aktiva BOT tersebut merupakan pelaksanaan ketentuan yang telah diatur dalam perjanjian sewa/perjanjian bangun guna serah yang menyebabkan pengalihan hak dari Pemohon Banding kepada pemilik lahan, sehingga penyerahan aktiva BOT tersebut merupakan penyerahan atas Barang Kena Pajak (BKP) karena suatu perjanjian termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena Pajak, sesuai ketentuan Pasal 1A ayat (1) huruf a UU PPN;

bahwa penyerahan aktiva BOT dilakukan oleh Pemohon Banding di dalam daerah pabean;

bahwa kegiatan usaha tidak dapat dipandang sebatas pada kegiatan Pemohon Banding sesuai dengan penetapan klasifikasi lapangan usaha, namun juga kegiatan yang dilakukan oleh Pemohon Banding untuk mendapatkan manfaat ekonomis dari kegiatan tersebut;

bahwa meskipun tidak ada kompensasi yang diterima Pemohon Banding pada saat penyerahan aktiva BOT, namun faktanya telah terjadi penyerahan bangunan dari Pemohon Banding kepada pemilik lahan sebagai pelaksanaan perjanjian BOT, sehingga sesuai ketentuan Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN harus dikenakan PPN;

bahwa dengan demikian, dasar hukum yang digunakan Terbanding dalam melakukan koreksi sudah tepat;

5) Bahwa terhadap alasan Pemohon Banding yang pada intinya menyatakan “Dari Perspektif Komersial, Berdasarkan Perjanjian Antara Pemohon Banding dan Pemilik Tanah, Pengalihan Gedung/Bangunan BOT Tidak Disertai Kompensasi Apapun, Sehingga Meskipun Terbanding Berpendapat Bahwa Telah Terjadi Penyerahan, Maka DPP yang Berlaku Adalah NIHIL”, dapat Terbanding jelaskan sebagai berikut:

bahwa berdasarkan Laporan Keuangan Audited tahun 2021, Pemohon Banding menyajikan aset tetapnya sebagai berikut:

2024

Per ndasa dan aset dalam Raclastliaagsl pembangunan é Mik

Saldo awa Tagihan untus d jua Salao Ashi"

Berang Penambahar agsea under Raklasilikasi Feng..tangas Alec lagsificator Ena

Satoe Adang constuction Perasaan Orspesa hid for 4a balance

Harga peraletan Cast

Regen ikan langsung Direchy owed

Aset hak-quna Righi-afuse-assots

Akastulasi Accumulated peryusulan depreciation

Kesemi.ikan langsung Directip oaiies

Aset hak guna aan Right obuseassers

Nilai buku bersiF. Danial Paha til Nei book value bahwa berdasarkan data/informasi yang disampaikan oleh Pemohon Banding, jurnal pencatatan pada saat pengalihan aktiva BOT adalah sebagai berikut: AH 4 ' 4 . 7 4 ‘ ‘

! . 1 75 Aa aan Lo Lit! Lot ne 24504 2480400 0. IDs

Tax code 0

IOR 0

*contoh jurnal untuk aset gedung Giant Ekstra Pondok Chandra Sidoarjo bahwa berdasarkan data/informasi yang disampaikan oleh Pemohon Banding, nilai perolehan, akumulasi penyusutan dan nilai sisa buku (net book value) aktiva BOT adalah sebagai berikut:

Bean ata Lb mb bo hh

Fa - ue . os

Hetal 5 0 Kb hn ah bahwa berdasarkan data di atas, Pemohon Banding menyatakan tidak terdapat nilai sisa buku secara komersial untuk seluruh aktiva BOT yang dialihkan. Meskipun dari beberapa aktiva tersebut baru diperoleh Pemohon Banding dalam kurun waktu kurang dari 20 tahun (masa manfaat untuk aset tetap berupa bangunan) dan pengakhiran perjanjian dilakukan sebelum jangka waktu perjanjian sewa/perjanjian bangun guna serah selesai (early termination);

bahwa nilai aktiva BOT yang dialihkan pada tahun 2021 adalah sebagai berikut:

pe] ge | eee | ee | EY Pa | AA a 5 war erie Serat vas bee dase] SS) Sees) ta cto na SSS eds | ee

P= [aezazi fearzaansavcese ——SO*~=“‘“*C*d Cz Ea Ba EA pa [os geri oma obor ps [seem assesses SOOCOC~“‘i I ap sin e an

Hn |e ns ener ar OC‘ | ea an

Es Ea ie o9n25 maan fe aczscieie<-52 eee” pa ar aa an 992.200]

PN aa en ng [pee peI[ | cee) EA fai [oe pari ae en [zee pe1[ Ss) en EOS

Piz Dosen sanam soso Ta aE Jan wa | oo 1 oo | resasasom| se.7a7.290.000] faz [oe an en [rie pei] > na EP pis | ae-z9¢1 [Gecristeertsectices CUD eee 5 sana

An INA En Smee | cee oS

Pa NN En Ea se | ere aoe jar | ae-zog1 [Gecrtamwerssevsos UT em ea Ena ete | Ere oo faz | oegoz1 ee en oo—o—ewaal ooh ee ses

PN In EN ez | ee os faa ono fe ava gcse Sorta am Pasay Doa Ea apaan Dosa 2 an Dan

PA PA En En ee ae “ora

PE an NA Ea BR RA

Pte aa Aa aas esa pan ban oo EA ras bahwa nilai aktiva BOT yang dialihkan adalah nilai berdasarkan Laporan Penilaian oleh Penilai Publik apabila atas aktiva tersebut dilakukan penilaian gedung, atau menggunakan nilai berdasarkan rekapitulasi obyek PPh Pasal 4 ayat (2) atas pengalihan tanah dan/atau bangunan dalam hal tidak ada penilaian gedung atas aktiva terkait. Bahwa tidak ada sengketa antara Terbanding dengan Pemohon Banding terkait nilai aktiva BOT yang dialihkan;

bahwa Terbanding telah menyampaikan permintaan penjelasan terkait perlakuan atas pajak masukan yang diperoleh pada saat perolehan aktiva BOT pada saat pembahasan sengketa dengan Pemohon Banding, namun Pemohon Banding tidak dapat memberikan jawaban atas hal tersebut;

bahwa sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya bahwa Terbanding berpendapat atas penyerahan aktiva BOT oleh Pemohon Banding kepada pemilik lahan merupakan penyerahan atas Barang Kena Pajak (BKP) karena suatu perjanjian di dalam daerah pabean, sehingga sesuai ketentuan Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN harus dikenakan PPN;

bahwa untuk menghitung PPN yang terutang, dilakukan dengan mengalikan tarif yang berlaku dengan Dasar Pengenaan Pajak;

bahwa penyerahan aktiva BOT merupakan penyerahan BKP di dalam daerah pabean, sehingga Dasar Pengenaan Pajak yang digunakan adalah harga jual.

Pasal 1 angka 18 UU PPN, Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang-undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak;

bahwa fakta bahwa atas aktiva BOT telah dibiayakan perolehannya melalui penyusutan aktiva tetap, dan masih terdapat nilai sisa buku (net book value) yang dihapuskan oleh Pemohon Banding pada saat pengalihan dilakukan;

bahwa fakta bahwa Pemohon Banding melakukan penilaian gedung aktiva BOT melalui penilai publik yaitu Kantor Jasa Penilai Publik Rao, Yuhal & Rekan, dan telah diterbitkan laporan penilaian nomor 00025/2.0094-00/PI/0133/1/XI/2021 tanggal 19 November 2021, hal tersebut menunjukkan bahwa Pemohon Banding berkepentingan untuk mengetahui harga pasar dari aktiva BOT yang akan diserahkan kepada pemilik lahan akibat berakhirnya perjanjian BOT;

bahwa harga pasar suatu aktiva menunjukkan suatu basis pengukuran yang mencerminkan nilai yang dimiliki oleh sebuat aset jika ditawarkan pada pasar terbuka;

bahwa penyerahan aktiva BOT oleh Pemohon Banding kepada pemilik lahan merupakan penyerahan BKP yang dikenakan PPN dengan DPP sesuai ketentuan Pasal 1 angka 18 UU PPN, yaitu nilai berupa uang termasuk seluruh biaya yang diminta/seharusnya diminta oleh Pemohon Banding yang berkaitan dengan penyerahan BKP yang tercerminkan dari harga pasar dari aktiva tersebut;

bahwa dalam hal tidak terdapat hasil penilaian nilai bangunan yang diserahkan dapat merujuk pada ketentuan Pasal 4 ayat (3) dan ayat (4) PP Nomor 34 Tahun 2017 yaitu ditentukan berdasarkan nilai yang tertinggi antara nilai pasar dan nilai jual objek pajak Bangunan;

bahwa dengan demikian, dasar hukum yang digunakan Terbanding dalam melakukan koreksi sudah tepat;

4) Bahwa terhadap alasan Pemohon Banding yang pada intinya menyatakan “Dari Perspektif PP-34/2017, Pengalihan Gedung/Bangunan BOT dari Pemohon Banding Kepada Pemilik Tanah Merupakan Penghasilan Bagi Pemilik Tanah”, dapat Terbanding jelaskan sebagai berikut:

bahwa berdasarkan Pasal 1 angka 3 PP Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan, disebutkan bahwa Bangun Guna Serah adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan Bangunan selama masa perjanjian dan mengalihkan kepemilikan Bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah investor mengoperasikan Bangunan tersebut atau sebelum investor mengoperasikannya;

bahwa Pasal 2 ayat (2) huruf c PP nomor 34 Tahun 2017 mengatur bahwa penghasilan dalam bentuk Bangunan yang diserahkan atau seharusnya diserahkan pada saat perjanjian Bangun Guna Serah berakhir termasuk dalam penghasilan sewa yang diterima oleh pemegang hak atas tanah terkait dengan pelaksanaan perjanjian Bangun Guna Serah;

bahwa sehingga selaras dengan Pasal 2 ayat (2) huruf c PP nomor 34 Tahun 2017, penyerahan aktiva BOT oleh Wajib Pajak kepada pemilik lahan, pada saat berakhirnya perjanjian BOT, termasuk dalam pembayaran sewa kepada pemilik lahan;

bahwa faktanya pembayaran sewa sebagaimana Pasal 2 ayat (2) huruf c PP nomor 34 Tahun 2017 tersebut dibayarkan dalam bentuk penyerahan aktiva BOT yang merupakan Barang Kena Pajak. Sehingga atas penyerahan aktiva BOT sehubungan dengan berakhirnya perjanjian bangun guna serah sebagai salah satu bentuk pembayaran sewa telah memenuhi ketentuan Pasal 1A huruf a UU PPN dan Pasal 4 ayat 1 huruf a UU PPN, oleh karenanya atas penyerahan aktiva BOT tersebut Wajib Pajak harus memungut PPN dan menerbitkan faktur pajak;

bahwa berdasarkan uraian di atas Terbanding berpendapat koreksi DPP penyerahan barang dan jasa sebesar Rp73.037.400.000,00 Masa Pajak September 2021 telah benar dan alasan banding Pemohon Banding tidak dapat diterima kebenarannya, dengan demikian koreksi DPP penyerahan barang dan jasa sebesar Rp73.037.400.000,00 Masa Pajak September 2021 Terbanding mengusulkan untuk dipertahankan;

KESIMPULAN DAN USUL

Kesimpulan bahwa berdasarkan penelitian surat banding, data dan dokumen sebagaimana diuraikan di atas, maka disimpulkan:

a. bahwa Surat banding Nomor 009/01/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 14 Januari 2025 berdasarkan penelitian sementara dan sesuai dengan data yang ada memenuhi ketentuan formal sebagaimana diatur dalam Pasal 27 dan Pasal 32 Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang dan Pasal 35 ayat (1) dan (2), Pasal 36 ayat (1), (2), (3) dan (4) serta Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak;

b. bahwa Keputusan Terbanding Nomor KEP-00446/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 yang diterbitkan berdasarkan kuasa Pasal 26 Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang telah sesuai dengan data dan ketentuan yang berlaku;

c. bahwa koreksi Terbanding telah sesuai dengan ketentuan perundang- undangan perpajakan yang berlaku;

Usul bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas, maka diusulkan kepada Pengadilan Pajak untuk menolak permohonan banding Pemohon Banding dan tetap mempertahankanKeputusanTerbandingNomorKEP- 00446/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Nomor 00385/207/21/092/23 tanggal 25 Oktober 2023 Masa Pajak

September 2021 atas nama PT DFI RETAIL NUSANTARA (dh. PT HERO SUPERMARKET TBK.) NPWP 01.•••.•••.•-•••.000;

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam Surat Bantahan Nomor 049/04/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 16 April 2025, pada pokoknya mengemukakan hal-hal yang sama dengan Surat Banding Nomor 007/01/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 14 Januari 2025;

Menimbang bahwa Pemohon Banding dalam persidangan mengajukan alat bukti berupa surat atau tulisan yang telah diberi meterai cukup serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, masing-masing diberi tanda P-1 sampai dengan P-31 sebagai berikut:

Bukti P-1. SuratKeputusanTerbandingNomor

KEP-00446/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024;

Bukti P-2. Surat Keberatan Nomor 007/01/Hero/Tax-Dept/2024 tanggal 23 Januari 2024;

Bukti P-3. Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai

Barang dan Jasa Masa Pajak September 2021 Nomor 00385/207/21/092/23 tanggal 25 Oktober 2023;

Bukti P-4. Akta Nomor 19 tanggal 04 Desember 2024;

Bukti P-5. Akta Nomor 21 tanggal 7 Desember 2023;

Bukti P-6. Akta Nomor 19 tanggal 5 Oktober 1971

Bukti P-7. Salinan Opini Tertulis dari Konsultan Hukum Independen yang ditandatangani oleh Dr. Julius I.D. Singara dari Firma Hukum Maramis, Purba, Santi & Singara mengenai ketentuan hukum dan hakikat dari Perjanjian Build, Operate, Transfer (Perjanjian BOT) antara Pemohon Banding dan Pemilik Tanah;

Bukti P-8. Surat Kuasa Khusus Nomor 039/TAX/POA/IV/2025 tanggal

28 April 2025 a.n. Ahdianto;

Bukti P-9. KTP, Izin Kuasa Hukum, dan Kartu Tanda Pengenal Kuasa Hukum a.n. Ahdianto;

Bukti P-10. Pakta Integritas a.n. Ahdianto;

Bukti P-11. Surat Kuasa Khusus Nomor 046/TAX/POA/IV/2025 tanggal

28 April 2025 a.n. Fabian Abi Cakra;

Bukti P-12. KTP, Izin Kuasa Hukum, dan Kartu Tanda Pengenal Kuasa Hukum a.n. Fabian Abi Cakra;

Bukti P-13. Pakta Integritas a.n. Fabian Abi Cakra;

Bukti P-14. Surat Kuasa Khusus Nomor 053/TAX/POA/IV/2025 tanggal

28 April 2025 a.n. Nanda Atsatalada;

Bukti P-15. KTP, Izin Kuasa Hukum, dan Kartu Tanda Pengenal Kuasa Hukum a.n. Nanda Atsatalada;

Bukti P-16. Pakta Integritas a.n. Nanda Atsatalada;

Bukti P-17. Pakta Integritas a.n. Dina Sandri Fani;

Bukti P-18. Matriks sengketa;

Bukti P-19. SPT Masa PPN;

Bukti P-20. Penjelasan Tertulis Nomor 001/DFI/PPN2021/KH/VII/2025 tanggal 11 Juli 2025;

Bukti P-21. Perjanjian BOT antara Permohon Banding dengan Pemilik Tanah (PT Porisindah Graha);

Bukti P-22. Audit Report Tahun 2021 dengan Tangkapan Layar Pencatatan pengalihan BOT;

Bukti P-23. SalinanPutusanPengadilanPajakNomor

PUT-011788.16/2022/PP/M.XVA Tahun 2024;

Bukti P-24. Salinan Putusan Majelis Hakim Mahkamah Agung mengenai

Peninjaukan Kembali nomor 1785 B/PK/PJK/2025 atas Putusan Pengasilan Nomor PUT-011788.16/2022/PP/M.XVA Tahun 2024;

Bukti P-25. Risalah Pembahasan Akhir atas Pemeriksaan Pajak Tahun 2023; Bukti P-26. Penjelasan Tertulis Nomor 002/DFI/PPN2021/KH/VIII/2025 tanggal 11 Agustus 2025;

Bukti P-27. Perjanjian BOT antara Permohon Banding dengan Pemilik Tanah beserta BAST atas Pengalihan Aktiva BOT Tahun 2023;

Bukti P-28. Bukti Pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan yang diterima oleh Pemilik Tanah;

Bukti P-29. Bukti Penyampaian data dan/atau Dokumen ke Pemeriksa tanggal 25 April 2025 terkait Pemeriksaan Pajak Tahun 2023; dan

Bukti P-30. Risalah Pembahasan Nomor S-262/RIKSIS/KPP.19024/2025 tanggal

15 Mei 2025

Bukti P-31. Kesimpulan akhir Nomor 007/DFI/PPN2021/KH/IX/2025 tanggal

5 September 2025;

Menimbang bahwa Terbanding dalam persidangan mengajukan alat bukti berupa surat atau tulisan yang telah diberi meterai cukup serta telah dicocokkan dengan pembandingnya, masing-masing diberi tanda T-1 sampai dengan T-5 sebagai berikut:

Bukti T-1. Matriks sengketa;

Bukti T-2. LHP dan KKP;

Bukti T-3. BuktiKirimKeputusanTerbandingNomor

KEP-00446/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024;

Bukti T-4. Penjelasan tertulis tanpa nomor tanggal 11 Agustus 2025;

Bukti T-5. Kesimpulan akhir Nomor S-406/WPJ.19/2025 tanggal 20 Agustus 2025;

PERTIMBANGAN HUKUM

Kewenangan Pengadilan Pajak bahwaobjeksengketaberupaKeputusanTerbandingNomor KEP-00446/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024 tentang Keberatan Wajib Pajak atas Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Masa Pajak September 2021 Nomor 00385/207/21/092/23 tanggal 25 Oktober 2023 termasuk sengketa pajak sehingga berdasarkan ketentuan Pasal 31 ayat (1) dan ayat (2) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak merupakan kewenangan Pengadilan Pajak;

Ketentuan Formal

Menimbang, bahwa sesuai peraturan perundangan-undangan peradilan pajak, pemeriksaan materi sengketa banding dilakukan setelah pemeriksaan atas pemenuhan ketentuan formal;

Pemenuhan Ketentuan Formal Pengajuan Banding

bahwa Surat Banding Nomor 007/01/DFI/Tax-Dept/2025 tanggal 14 Januari 2025, dibuat dalam Bahasa Indonesia ditujukan kepada Pengadilan Pajak, diajukan masih dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan, menyatakan tidak setuju terhadap Keputusan Terbanding dan diajukan untuk satu Keputusan, memuat alasan-alasan yang jelas dan mencantumkan tanggal diterimanya Surat Keputusan Terbanding, dilampiri dengan salinan keputusan yang dibanding, telah terpenuhi kewajiban pembayaran sebesar 50% dari pajak terutang, dan ditandatangani oleh pengurus yang berhak menandatangani sehingga memenuhi ketentuan Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2), Pasal 36 ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4), Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak;

POKOK SENGKETA

Menimbang bahwa terbukti pokok sengketa dalam banding ini adalah sebagai berikut:

Menimbang bahwa setelah mempertimbangkan dan menilai bukti-bukti dan fakta yang terungkap dalam persidangan, maka pendapat Majelis Pengadilan Pajak adalah sebagai berikut:

bahwa yang menjadi pokok sengketa (fundamentum petendi) dalam perkara banding a quo adalah koreksi Terbanding atas DPP Penyerahan yang PPN-nya Harus Dipungut Sendiri, yang tidak disetujui Pemohon Banding sebesar Rp73.037.400.000,00, dengan uraian sebagai berikut:

bahwa koreksi a quo merupakan penyerahan aktiva tetap kepada pemilik tanah (land lord) pada saat berakhirnya penjanjian sewa menyewa membangun, mengoperasikan, dan mengalihkan tanah dan bangunan, dimana sesuai dengan Berita Acara Serah Terima (BAST) terdapat penyerahan bangunan berserta fasilitas-fasilitasnya kepada pemilik tanah (land lord);

bahwa aktiva Build Operate Transfer (BOT) yang dialihkan oleh Pemohon Banding kepada pemilik lahan pada saat berakhirnya perjanjian bangun guna serah berupa bangunan dan fasilitas pendukungnya tidak termasuk barang yang tidak dikenakan PPN sesuai Pasal 4A ayat (2) UU PPN sehingga aktiva BOT a quo merupakan Barang Kena Pajak (BKP);

bahwa berdasarkan perjanjian bangun guna serah, kepemilikan gedung selama perjanjian berlangsung adalah milik investor (Pemohon Banding) yang akan diserahkan kepada pemilik lahan pada saat perjanjian a quo berakhir sehingga pada saat penyerahan aktiva BOT kepada pemilik lahan pada saat berakhirnya perjanjian a quo terdapat pengalihan hak dari Pemohon Banding kepada pemilik lahan dan memenuhi penyerahan hak atas BKP sebagaimana diatur dalam Pasal 1A ayat (1) huruf a UU PPN;

bahwa penyerahan aktiva BOT dari Pemohon Banding kepada pemilik lahan pada saat berakhimya perjanjian bangun guna serah terutang PPN sesuai ketentuan Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN;

bahwa Pemohon Banding tidak setuju terhadap koreksi a quo, dengan alasan dan penjelasan sebagai berikut:

bahwa berdasarkan koreksi atas DPP Penyerahan Barang dan Jasa yang PPN- nya Harus Dipungut Sendiri yang timbul dari konsekuensi berakhirnya perjanjian BOT, Pemohon Banding mengambil 3 (tiga) perspektif yang kedudukannya sejajar satu sama lain dalam argumentasinya serta terdapat putusan Pengadilan Pajak atas sengketa serupa pada tahun pajak sebelumnya, yaitu:

1. bahwa dari perspektif UU PPN, dasar hukum yang digunakan Terbanding dalam melakukan koreksi tidak tepat dan menimbulkan ketidakpastian hukum;

2. bahwa dari perspektif komersial, berdasarkan perjanjian antara pemohon banding dan pemilik tanah, pengalihan gedung/bangunan BOT tidak disertai kompensasi apapun, sehingga meskipun terbanding berpendapat bahwa telah terjadi penyerahan, maka DPP yang berlaku adalah nihil;

3. bahwa dari perspektif Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan (PP-34/2017), pengalihan gedung/bangunan BOT dari Pemohon Banding kepada pemilik tanah merupakan penghasilan bagi pemilik tanah;

bahwa berdasarkan uraian di atas, koreksi Terbanding atas DPP Penyerahan yang PPN-nya Harus Dipungut Sendiri a quo merupakan sengketa yuridis, yaitu apakah penyerahan aktiva tetap kepada pemilik tanah (land lord) pada saat berakhirnya BOT termasuk yang dikenakan/tidak dikenakan PPN? bahwa setelah mempertimbangkan penjelasan yang disampaikan para pihak dalam persidangan, Majelis Pengadilan Pajak berpendapat sebagai berikut:  bahwa dalam Pasal 4 ayat (1) ) huruf a UU PPN, diatur sebagai berikut:

“Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas: a. Penyerahan Barang Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha;”

 bahwa dalam penjelasan Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN, sebagai berikut:

“Pengusaha yang melakukan kegiatan penyerahan Barang Kena Pajak meliputi baik pengusaha yang telah dikukuhkan menjadi Pengusaha Kena Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3A ayat (1) maupun Pengusaha yang seharusnya dikukuhkan menjadi Pengusaha Kena Pajak, tetapi belum dikukuhkan.

Penyerahan barang yang dikenai pajak harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

a. barang berwujud yang diserahkan merupakan Barang Kena Pajak;

b. barang tidak berwujud yang diserahkan merupakan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud;

c. penyerahan dilakukan di dalam Daerah Pabean; dan d. penyerahan dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaannya.”  bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN a quo, diketahui bahwa syarat yang harus dipenuhi terkait penyerahan barang yang dikenai PPN adalah bersifat akumulatif, dimana salah satunya adalah penyerahan a quo dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaan;

 bahwa Pemohon Banding dapat menjelaskan dan membuktikan bahwa pengalihan bangunan (BOT) kepada Pemilik Tanah dilakukan tidak dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaan dan tidak terdapat kompensasi apapun dari Pemohon Banding kepada Pemilik Tanah;

 bahwa dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak

Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan (PP-

34/2017), diatur sebagai berikut:

Pasal 1 ayat (3):

“Bangun Guna Serah adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan Bangunan selama masa perjanjian dan mengalihkan kepemilikan Bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah investor mengoperasikan Bangunan tersebut atau sebelum investor mengoperasikannya.”

Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2):

“(1)Atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau Bangunan baik sebagian maupun seluruh Bangunan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final;

(2) Penghasilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) termasuk penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan pemegang hak atas tanah dari Investor terkait dengan pelaksanaan perjanjian Bangun Guna Serah, meliputi:

a. penghasilan atas pembayaran berkala selama masa perjanjian Bangun Guna Serah;

b. penghasilan dalam bentuk Bangunan yang diserahkan sebelum perjanjian Bangun Guna Serah berakhir;

c. penghasilan dalam bentuk Bangunan yang diserahkan atau seharusnya diserahkan pada saat perjanjian Bangun Guna Serah berakhir; dan/atau d. penghasilan lain terkait perjanjian Bangun Guna Serah, termasuk pembayaran terkait bagi hasil penggunaan Bangunan dan denda perjanjian Bangun Guna Serah.”

Pasal 3 ayat (1):

“Atas penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) yang diterima atau diperoleh dari Penyewa yang bertindak atau ditunjuk sebagai Pemotong Pajak Penghasilan, wajib dipotong Pajak Penghasilan oleh Penyewa.”

 bahwa berdasarkan ketentuan dalam PP-34/2017 di atas, pengalihan bangunan dari Pemohon Banding kepada Pemilik Tanah merupakan

penghasilan bagi Pemilik Tanah atas lahan yang digunakan oleh Pemohon Banding, bukan penghasilan bagi Pemohon Banding;

bahwa berdasarkan uraian di atas, Majelis Pengadilan Pajak berkesimpulan bahwa koreksi Terbanding atas DPP Penyerahan yang PPN-nya Harus Dipungut Sendiri a quo adalah tidak tepat sehingga tidak dapat dipertahankan;

Menimbang bahwa Majelis telah menyatakan pertimbangan dan pendapatnya atas dalil-dalil yang disampaikan oleh Para Pihak sebagaimana telah diuraikan di atas dan untuk selebihnya tidak dipertimbangkan Majelis karena tidak relevan untuk memutus sengketa a quo;

bahwa berdasarkan Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak, diatur sebagai berikut:

Pasal 69 ayat (1) huruf e:

“Alat bukti dapat berupa ‘pengetahuan hakim’, yang dalam Pasal 75 disebutkan adalah “hal yang olehnya diketahui dan diyakini kebenarannya.”

Pasal 78:

“Putusan Pengadilan Pajak diambil berdasarkan hasil penilaian pembuktian, dan berdasarkan peraturan perundang-undangan perpajakan yang bersangkutan, serta berdasarkan keyakinan Hakim.” bahwa sesuai memori penjelasan Pasal 78 a quo dijelaskan sebagai berikut: “Keyakinan Hakim didasarkan pada penilaian pembuktian dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan perpajakan.” bahwa berdasarkan hasil pemeriksaan dan penilaian Majelis Pengadilan Pajak atas bukti dan keterangan para pihak yang terungkap dalam persidangan serta peraturan perundang-undangan perpajakan, rekapitulasi pendapat Majelis Pengadilan Pajak sebagai berikut:

Menimbang bahwa atas hasil pemeriksaan dalam persidangan, Majelis Pengadilan Pajak berkesimpulan untuk menggunakan kuasa Pasal 80 ayat (1) huruf b Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak untuk mengabulkan seluruhnya permohonan banding Pemohon Banding, oleh karena itu pendapat Majelis Pengadilan Pajak adalah sebagai berikut:

Penyerahan yang PPN-nya harus dipungut sendiri menurut TerbandingRp 278.534.328.216 Koreksi tidak dapat dipertahankan MajelisRp73.037.400.000 Penyerahan yang PPN-nya harus dipungut sendiri menurut MajelisRp 205.496.928.216 bahwa lebih lanjut, perhitungan Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Masa Pajak September 2021 menurut Majelis Pengadilan Pajak adalah sebagai berikut:

Memperhatikan Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak dan peraturan perundang-undangan lain yang terkait;

MENGADILI

Mengabulkan seluruhnya Banding Pemohon Banding terhadap Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-00446/KEB/PJ/WPJ.19/2024 tanggal 18 Oktober 2024, atas nama PT DFI RETAIL NUSANTARA, NPWP 01.•••.•••.•-•••.000 dan menetapkan Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa Masa Pajak September 2021 yang masih harus dibayar sebesar Rp0,00 (Nihil).

Demikian diputuskan dalam musyawarah Majelis Hakim Pengadilan Pajak pada hari Senin tanggal 8 September 2025 oleh Anwar Syahdat, S.H., M.E., M.H., sebagai Hakim Ketua, Redno Sri Rezeki, S.E., S.H., MAFIS. dan Riztiar Arinta, S.E., M.Ak., Ak., CA.., M.M., masing-masing sebagai Hakim Anggota dan diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum dan disampaikan kepada para pihak yang sekaligus pula dipublikasikan untuk umum melalui e-Tax Court pada hari Selasa tanggal 30 September 2025 oleh Majelis Hakim tersebut dan dibantu oleh Aniek Andriani, S.E., M.M. sebagai Panitera Pengganti serta dihadiri oleh Terbanding dan dihadiri oleh Pemohon Banding.

Hakim-Hakim Anggota:Hakim Ketua Majelis,

Ditandatangani Secara ElektronikDitandatangani Secara Elektronik Redno Sri Rezeki, S.E., S.H., MAFIS.Anwar Syahdat, S.H., M.E., M.H.

Ditandatangani Secara Elektronik

Riztiar Arinta, S.E., M.Ak., Ak., CA..

Panitera Pengganti,

Ditandatangani Secara Elektronik Aniek Andriani, S.E., M.M.